La proprietà non è il problema, lo è la scarsità di alloggi

Il mese scorso ho partecipato a un incontro della comunità a Cincinnati, studenti del corso Housing Systems presso la School of Planning dell'Università di Cincinnati per discutere “come gli investitori istituzionali stanno influenzando la nostra città; cosa si sta facendo attualmente per affrontare questo problema e cos'altro dobbiamo fare". Ho già postato sugli sforzi del porto di Cincinnati per contrastare gli investitori istituzionali acquisto di alloggi unifamiliari in città. La domanda a cui era difficile rispondere durante l'incontro era cosa fosse esattamente un "investitore istituzionale" e se la proprietà fosse causalmente correlata a cattivi risultati abitativi, come affitti più alti, sfratto o degrado. Preoccuparsi di chi possiede l'alloggio sembra essere l'ennesima distrazione dal vero problema, la mancanza di offerta di fronte all'aumento della domanda.

Gli studenti stanno frequentando un corso chiamato Sistemi abitativi, insegnata dal professor Hayden Shelby. Il corso include uno sguardo alla "natura dei problemi abitativi e dei mercati immobiliari" e "affrontare i fallimenti del mercato immobiliare". Osservare i modelli di proprietà e il modo in cui si relazionano ai risultati nel mercato immobiliare merita certamente un esercizio in classe, ma gli interventi politici dovrebbero concentrarsi su chi possiede la proprietà? Dipende se può esserci una relazione chiara, coerente e causale tra proprietà e risultati negativi. Finora non ho trovato alcun dato che stabilisca una connessione.

In effetti, per un po', il grande ronzio è stato intorno all'acquisizione straniera di alloggi negli Stati Uniti. La narrativa spaventosa era che gli investitori cinesi stavano "parcheggiando" denaro nel mercato immobiliare americano, acquistando molti condomini, svuotandoli, quindi aspettando di venderli. Circa 5 anni fa, c'era una proposta per tassare l'acquisto di alloggi da parte di investitori stranieri per fermare questo.

Tuttavia, il problema, investitori imprecisi che acquistavano e svuotavano condomini, non era reale. Certo, ci sono state alcune transazioni con investitori al di fuori degli Stati Uniti, ma stavano cercando di fare soldi, non di perderli. Quando quegli investitori acquistavano edifici, li gestivano proprio come qualsiasi altro proprietario, non li svuotavano; la bizzarra argomentazione era che lasciandoli vuoti i prezzi sarebbero saliti e così anche il valore dell'investimento. Tranne che per creare un aumento dell'1% degli affitti medi, dovrebbero acquistare e rimuovere 1,400 unità dal mercato di Seattle, qualcosa che semplicemente non stava accadendo.

La preoccupazione di oggi è che in qualche modo gli investitori - e i modificatori ora non sono "stranieri" ma "grandi" o "fuori città" o "grandi" o "aziendali" o tutto quanto sopra - siano necessariamente cattivi attori. I sostenitori indicano come prova i risultati dell'aumento degli affitti, degli sfratti e del degrado. Ma tutte queste cose accadono comunque indipendentemente dal fatto che un proprietario viva a un miglio o a 1,000 miglia di distanza. E semplicemente non c'è niente di sbagliato o sinistro nei Real Estate Investment Trusts (REITS) o nei fondi pensione che acquistano alloggi se pensano che produrrà un ritorno. L'idea che tali transazioni saranno più redditizie lasciando crollare gli edifici, molestando gli inquilini e sfrattandoli non solo non ha senso, ma non è supportata da alcuna prova quantitativa.

Ci sono cattivi fornitori di alloggi – e ci sono cattivi autisti di autobus, polizia, insegnanti e forse anche politici – ma non si cerca di attribuire i fallimenti di questi attori a qualcosa come dove vivono o dove sono andati a scuola. Se qualcuno di questi tipi di attori fa qualcosa di sbagliato, ciò che ha senso è sanzionarli per aver infranto le regole o messo in pericolo la comunità. Tali sanzioni esistono già per le persone che gestiscono male le proprietà in un modo che crea degrado e il processo di sfratto è presieduto da un giudice, non dallo stesso fornitore di alloggi. E se il problema è l'aumento degli affitti, il modo migliore per compensare è creare un mercato immobiliare competitivo in modo che le persone insoddisfatte del prezzo possano facilmente trovare un sostituto nelle vicinanze.

Il senso di indignazione sottostante nella sala della riunione era chiaro; alcune “corporazioni senza volto” stanno facendo soldi, molti soldi, a spese della povera gente. Chiaramente, secondo la logica, a quelle società deve essere impedito di possedere proprietà a Cincinnati. Un partecipante ha suggerito di non consentire la proprietà di più di un certo numero di case da parte di investitori di qualsiasi tipo.

Stranamente, il porto di Cincinnati è d'accordo. Un'altra storia pubblicata di recente evidenzia gli sforzi del porto per acquistare quante più abitazioni possibile con i suoi dollari pubblici o con i proventi della vendita di obbligazioni. L'idea è che non ci sarà più niente per gli investitori “intuitivi”. Il Porto è un'istituzione? E cosa succede quando qualcuno smette di pagare l'affitto o viola i termini di locazione? Il Porto li sfratterà? Le organizzazioni non profit e le autorità per gli alloggi, anche le istituzioni, sfrattano molti, molti inquilini per mancato pagamento e violazioni del contratto di locazione. Anche il Porto lo farà. The Port prevede di “riprendere i suoi soldi dall'affitto e, infine, dalla vendita delle case. Ma il punto è mantenere gli affitti abbordabili e i prezzi di vendita abbastanza bassi da permettere alle persone di pagare”.

Hmmmm. Come lo faranno? Le indicazioni dalla storia sono che i $ 10,000 che il porto ha immaginato di spendere per migliorare le case non sono sufficienti. Il Porto comincia a rendersi conto – come ogni altro armatore, grande o piccolo che sia – che qualcuno deve pagare per le riparazioni. Se è l'utente finale, un affittuario o un acquirente, il prezzo aumenterà. È semplice matematica. La verità è che qualsiasi acquirente, sia esso un REIT o un investitore per la prima volta che acquista una singola proprietà in affitto, l'affitto è l'unico modo per pagare i miglioramenti. Se c'è un problema con gli alloggi, il modo migliore per affrontarli è incentivare i miglioramenti, non imporli. Se arriva un mandato, gli affittuari pagheranno il conto e le unità non saranno più convenienti.

Può essere riduzionista, ma c'è sempre un modo per risolvere qualsiasi problema abitativo: consentire al mercato di produrre un sacco di alloggi, tanto che produttori e fornitori devono competere tra loro per convincere le persone ad affittare o acquistare il loro prodotto. Qualunque cosa inferiore a questo distoglierà il campo di gioco dal consumatore, costringendolo a competere tra loro e ad accettare prezzi e condizioni non ideali. Ed ecco il punto chiave di tutta questa discussione: anche se ci fosse un nesso causale misurabile e forte tra proprietà e risultati abitativi, la soluzione migliore sarebbe comunque più alloggi. Il solvente per la maggior parte dei problemi abitativi è la creazione di un'offerta sufficiente in modo che le persone abbiano l'opportunità fornita dalla libertà di scegliere un'alternativa economica.

La professoressa Shelby è stata paziente con le mie domande durante la riunione ed è stata anche così gentile da rispondere ad alcune domande che le ho inviato sull'argomento della proprietà degli investitori e della classe. Ecco le mie domande e le sue risposte per intero.

Quanto è importante stabilire una definizione chiara di cosa si intende per "investitore"? Ad esempio, il porto sta utilizzando i soldi degli investitori dalle vendite di obbligazioni per acquistare case per impedire ad altri investitori di acquistarle; si tratta davvero di investitori "buoni" contro "cattivi"? Come viene misurato?

Penso che sia davvero importante distinguere tra diversi tipi di investitori. In questo progetto ci siamo affidati al termine usato da altri per descrivere questo fenomeno, "investitori istituzionali". Ma riconosco che è un termine imperfetto. Abbiamo faticato a trovare un termine migliore per descrivere quale tipo di attore è effettivamente problematico in questo campo. I tipi di entità che ci preoccupano sono quelli che stanno avendo un impatto negativo sui nostri cittadini e sulle nostre comunità (1) aumentando gli affitti a livelli ingestibili per gli inquilini senza migliorare materialmente le proprietà, (2) sfrattando a tassi più alti rispetto alla maggior parte degli altri proprietari di mercato e (3) non mantenere adeguatamente le proprietà, in modo tale che gli inquilini devono vivere in cattive condizioni e i vicini possono subire effetti a catena sui loro valori immobiliari. Probabilmente abbiamo bisogno di un termine migliore per questi tipi di investitori. Forse basterebbero solo "investitori di pessimi attori". Ma il motivo per cui abbiamo voluto ospitare questa conversazione comunitaria è che a Cincinnati molte persone e organizzazioni della nostra città hanno notato che abbiamo alcune grandi entità, per lo più REITS, che sono apparse sulla scena negli ultimi anni e sembrano produrre questi problemi materiali per i residenti a tassi molto più alti rispetto al tipico proprietario.

Quali sono gli esiti negativi che possono essere collegati a investitori “cattivi”? Tali risultati sono causalmente collegati alla distanza e alle dimensioni dell'investitore? Ovviamente ci saranno grandi investitori lontani che hanno alloggi "buoni" e piccoli investitori locali che hanno alloggi "cattivi".

Non so che la dimensione sia necessariamente causata da (o anche sempre correlata a) questi risultati negativi che ho elencato sopra. È certamente possibile (e plausibile) che piccoli investitori e proprietari terrieri producano questi problemi, così come che grandi investitori producano alloggi di qualità a prezzi accessibili. Tuttavia, quando c'è sono grandi entità di investimento che producono questi problemi - e abbiamo un paio di società a Cincinnati - quelle società possono causare molto dolore a causa delle loro dimensioni e del loro impatto. C'è anche il problema che queste grandi entità sono spesso difficili da tenere in considerazione perché operano sotto più LLC e spesso non hanno un rappresentante locale che sia facilmente raggiungibile dagli inquilini e dai sostenitori della comunità quando sorgono problemi. Questa è la questione fondamentale.

Piuttosto che cercare di regolamentare la proprietà, avrebbe senso affrontare gli esiti negativi utilizzando il codice esistente e sviluppando programmi per incentivare comportamenti diversi. Ad esempio, se un'unità abitativa è diventata fatiscente, il Comune potrebbe offrire un prestito a tasso agevolato a titolo di sovvenzione da un fondo che potrebbe consentire riparazioni più convenienti ed evitare che i costi vengano trasferiti ai residenti.

Penso che un modo per combattere questo sia far rispettare le normative esistenti, e certamente le persone con cui ho parlato al Comune stanno cercando di fare proprio questo. E ha sicuramente senso offrire sovvenzioni e prestiti a basso interesse per aiutare i proprietari a mantenere le proprietà. Sicuramente i piccoli proprietari terrieri, in particolare, operano spesso con margini molto ristretti e hanno davvero difficoltà a mantenere le loro proprietà, soprattutto ora che i materiali e la manodopera sono diventati così costosi. Ma il problema su cui ci concentriamo qui non sono i proprietari terrieri che hanno bisogno di un piccolo prestito per aggiornare un paio di proprietà. Stiamo parlando di grandi entità che stanno entrando nei quartieri, aumentando gli affitti, non “investendo” realmente nelle proprietà nel senso di metterci materialmente qualcosa dentro, e ricavando valore da quelle rendite. Questa è la questione fondamentale che dobbiamo tenere a mente sul modello di business che stiamo vedendo emergere negli affitti unifamiliari. La maggior parte degli investimenti immobiliari in passato ha cercato di ottenere entrate attraverso l'accumulo di valore della proprietà stessa nel tempo. Quindi c'è un incentivo a mantenere la proprietà. Ma non è quello che stanno facendo queste aziende. Stanno estraendo guadagni a breve termine aumentando gli affitti e tagliando i costi non mantenendo le proprietà. Penso che questo sia un modello di business fondamentalmente diverso dalla maggior parte dei proprietari terrieri mamma e pop, e dobbiamo tenerlo a mente quando parliamo di questo problema. Anche noi. È necessario tenerlo presente quando consideriamo le risposte politiche appropriate. Non vogliamo creare regolamenti che danneggino i piccoli proprietari che stanno già lottando per mantenere unità di qualità.

Avresti altri pensieri o commenti su ciò che speri che questo progetto produca in termini di migliori risultati abitativi? Se coinvolge la regolamentazione, come potrebbero le nuove regole evitare di creare disincentivi che potrebbero ridurre gli investimenti da parte di sviluppatori privati ​​nella costruzione di alloggi a Cincinnati.

Dal punto di vista dell'advocacy, voglio che questo riunisca le persone per pensare a soluzioni che possano portare a migliori condizioni di vita e maggiore sicurezza di possesso per gli affittuari nella nostra città. Non ho una serie predeterminata di iniziative politiche che sto cercando di promuovere, ma piuttosto ascolto le persone nella comunità, cerco di metterle in contatto e cerco di trovare modi in cui potrei dirigere la ricerca che può essere utile . Allo stesso modo, da una prospettiva intellettuale e pedagogica, penso che questo progetto abbia già fatto molto di ciò che speravo facesse, ovvero stimolare la conversazione che ci aiuta a chiarire qual è il problema e dove dovrebbe essere indirizzata la nostra difesa.