Consentire più alloggi ha un impatto positivo sul prezzo degli alloggi

La scorsa settimana ho scritto della mia esasperazione nel cercare di ottenere dati dalle città sul tempo necessario per produrre un'unità abitativa. Non ci sono dati pubblici che potrebbero aiutare a collegare permessi, popolazione e prezzo? Ebbene sì e no. I dati della Federal Reserve Bank di Saint Louis, affettuosamente conosciuta come Fred sono interessanti ma non molto dettagliati. Ma diamo un'occhiata a Nashville negli anni dal 2010 al 2020 e cosa può dirci su permessi abitativi, popolazione e prezzo. Con l'aiuto di Zumper, un tracker online degli affitti, sembra che quando il numero di persone per i permessi di alloggio diminuisce, così come il tasso di aumento dei prezzi delle case. Ecco i dati.

Cominciamo con la crescita della popolazione di Nashville nel periodo che stiamo guardando, dal 2010 al 2020. In quel periodo, secondo Fred, Nashville ha aggiunto circa 300,000 persone, un aumento della popolazione di quasi il 20%.

Una cosa che noterai subito è una caratteristica esasperante dei dati quando si tratta di città: non possiamo davvero vedere Nashville ma solo un'area più ampia. Questa è una caratteristica di confusione dei dati sugli alloggi. Il censimento degli Stati Uniti spesso raggrupperà le città e le chiamerà area statistica metropolitana o MSA. Niente di grave, giusto? Ma spesso le controversie sugli alloggi si svolgono all'interno dei confini rigorosi delle città, e quando i dati sono più diffusi, confonde ciò che puoi dire sulle città in senso stretto rispetto all'area circostante. Andremo con i dati MSA di Fred.

Successivamente, diamo un'occhiata al permesso. Fred tiene traccia di questi dati utilizzando i numeri del censimento. Quando prendiamo il numero annuo di permessi rilasciati e lo confrontiamo con la popolazione, c'è un rapporto interessante.

Ci sono tutti i tipi di problemi con questo. Primo, e più ovvio, un permesso non equivale a una vera e propria unità abitativa abitabile. Ecco perché sto cercando dati più sfumati sul tempo necessario per consentire. La mia speranza è che possiamo vedere l'intervallo di tempo che intercorre tra il permesso e il momento in cui un'unità reale diventa vivibile. Tuttavia, vale la pena considerare questo rapporto tra nuove unità e nuove persone. Le 33,579 persone che sono arrivate a Nashville nel 2014, ad esempio, avevano bisogno di un posto dove vivere. Ci sono fattori come il tasso di posti vacanti – è spesso chiamato “assorbimento” – e altri fattori da considerare. Ma il rapporto tra le nuove persone e il numero di permessi è rilevante. Significa meno concorrenza tra le persone che cercano unità abitative scarse.

Ora diamo un'occhiata al prezzo. Fred non tiene traccia degli affitti, ma tiene traccia del "Prezzo casa per tutte le transazioni". Ecco la variazione nel periodo di dieci anni dei prezzi delle case insieme al monitoraggio degli affitti di Zumper negli ultimi cinque.

Ciò che è evidente qui è che quando confrontiamo l'andamento dei permessi, della popolazione e del prezzo, c'è una relazione.

I permessi sembrano raggiungere la crescita della popolazione a Nashville nel periodo di dieci anni, e quando guardiamo ai cinque anni che abbiamo per l'affitto e i prezzi delle case, questi iniziano ad attenuarsi insieme all'apparente aumento della produzione. Man mano che il rapporto tra nuove persone e unità abitative permessi diminuisce, diminuisce anche il tasso di aumento dei prezzi.

Ma ho ancora domande, anche dubbi. I dati Fred esaminano "stima utilizzando i prezzi di vendita e i dati di valutazione" per ottenere il prezzo. Cosa significa esattamente? I dati sugli affitti provenienti da fonti diverse possono variare in modo significativo, così come le stime locali dei prezzi. Un grosso problema con l'autorizzazione dei dati è che non ci dice quando le unità consentite entrano effettivamente in servizio. Inoltre, i dati locali rivelerebbero molto sul tempo necessario per ottenere un permesso.

Questo primo sguardo ai dati rivolti al pubblico sembra convalidare la mia argomentazione di lunga data secondo cui più offerta significa prezzi più bassi. Penso ancora che sia vero. Ma a differenza delle mie controparti di sinistra che sono felici di confondere la correlazione con la causalità, semplicemente non posso. Più dati locali sui permessi effettivi, sui prezzi e sulle date di entrata in servizio degli alloggi costituirebbero un argomento ancora più forte. Ma questo è un buon inizio.

Ma mentre proviamo a scavare più a fondo in città in rapida crescita come Nashville, e osserviamo i dati che abbiamo, c'è una tendenza: quando la popolazione aumenta e seguono i permessi, vediamo che gli aumenti dei prezzi iniziano a diminuire.

Infine, ci sono anche alcuni segnali interessanti che sono là fuori. Ad esempio, una delle città in più rapida contrazione negli Stati Uniti mostra effettivamente un aumento dei prezzi delle case dal 2018. L'anno scorso una stazione televisiva locale ha pubblicato una storia su come il "mercato immobiliare si sta scaldando a Decatur".

E per quanto riguarda gli affitti? Zumper mostra un aumento del 26% degli affitti a Decatur nell'ultimo anno, in media circa $ 123. E uno sguardo al loro grafico degli affitti negli ultimi anni mostra una tendenza simile a quella dei prezzi delle case.

Cosa sta succedendo a Decatur? Inflazione in aumento a causa di grandi discariche di denaro da parte del governo federale e problemi della catena di approvvigionamento? Forse. Ma queste sono caratteristiche degli ultimi due anni e, a quanto pare, la crescita dei prezzi è in corso dal 2018. Come mai? Vale la pena considerare.

Ciò di cui abbiamo bisogno è che le giurisdizioni locali siano interessate a queste misure quanto me e le utilizzino per gestire meglio le economie abitative. Alla fine, la base di qualsiasi economia funzionante, equa ed efficiente è costituita da molti scambi tra acquirenti e venditori. Quando i produttori vedono la domanda, naturalmente vogliono produrre di più. Rallentare ciò danneggia solo le persone che cercano un alloggio, specialmente le persone con meno soldi. C'è ancora molto lavoro da fare, ma sarebbe molto meglio peccare dalla parte di più alloggi piuttosto che più regole e ritardi.