Obbligazioni per attività private e crediti d'imposta per alloggi a basso reddito del 4%.

I programmi federali per la casa generalmente rientrano in una delle due categorie, quelli che forniscono un sussidio diretto alle persone per pagare l'alloggio e quelli che utilizzano strumenti finanziari per facilitare la costruzione di alloggi. Tra gli strumenti finanziari, il più significativo è il Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Questa creatura del codice fiscale monetizza una detrazione fiscale per investire in alloggi a prezzi accessibili. Ma nei programmi contro la povertà esaminati dall'ex membro del Congresso Paul Ryan, esiste anche uno strumento interessante ma complesso: il Private Activity Bond o PAB. Il PAB consente ai governi locali di vendere obbligazioni esentasse per conto di enti che costruiscono progetti a beneficio del pubblico, compresi gli alloggi. Se abbinati a crediti d'imposta, i PAB possono essere un potente strumento per i costruttori che cercano di raccogliere capitali per progetti abitativi. Ma la complessità e i costi sono alti. (Se vuoi una finestra su LIHTC ecco un post su come funzionano).

Il servizio di ricerca del Congresso ha pubblicato un eccellente primer sui Private Activity Bond. Come i crediti d'imposta, i PAB sono incorporati nel codice fiscale e includono due tipi di obbligazioni. uno per progetti che servono a scopi governativi; l'altro per quelli che servono a scopi privati, purché avvantaggino il pubblico. Se le obbligazioni per attività private sono per "attività private qualificate" come l'edilizia abitativa, gli acquirenti delle obbligazioni non pagano tasse sugli interessi che guadagnano. Il Congresso limita l'ammontare del debito che può essere emesso per attività private; $ 150 milioni e $ 50 pro capite nel 1986 fino a un massimo di $ 335 milioni o $ 110 pro capite nel 2022. Esistono anche limiti per tipo di progetto per influenzare gli investimenti. Il Congresso intende anche limitare le spese fiscali (esenzioni significano meno dollari di gettito fiscale).

Il modo in cui queste obbligazioni possono essere combinate con LIHTC, in particolare crediti d'imposta del 4%, è gestito bene in un documento dalla Corporation for Supportive Housing (CSH), Finanziamento di alloggi di supporto con obbligazioni esentasse e crediti d'imposta per alloggi a basso reddito del 4%.. Ecco un riepilogo dei requisiti per l'utilizzo di obbligazioni esentasse con crediti d'imposta.

Solo i governi statali e locali insieme alle agenzie quasi governative possono emettere le obbligazioni. Di solito si tratta della Housing Finance Agency (HFA), l'agenzia statale che riceve gli stanziamenti del credito d'imposta. Ma poiché la quantità di obbligazioni esentasse che possono essere emesse è soggetta a un limite di volume (il limite sopra menzionato), tutte queste entità governative competono in modo aggressivo per rientrare nel limite. Inoltre, i progetti non possono accedere ai proventi delle obbligazioni fino a quando un progetto non riceve l'approvazione dall'HFA statale e tali proventi sono limitati ai costi residenziali e non possono essere utilizzati per spazi commerciali, ad esempio.

C'è un limite importante che vale la pena notare rispetto alla combinazione di crediti d'imposta e obbligazioni esentasse. Per ricevere l'erogazione del credito d'imposta, il direttore dei lavori deve coprire almeno il 50% dei costi di costruzione (cd “regola del 50%) con proventi cauzionali; e, naturalmente, qualsiasi alloggio costruito utilizzando queste obbligazioni e crediti d'imposta deve essere disponibile per le persone che guadagnano meno del 60% del reddito mediano di area (AMI). Di solito, il 20% delle unità deve essere accessibile a persone al 50% di AMI o meno, o il 40% delle unità al 60% di AMI.

Se non è già ovvio, questo tipo di progetti è complicato. A questo si aggiunge il fatto che spesso questo tipo di "accordi" include finanziatori aggiuntivi. Ad esempio, l'unico progetto abitativo su cui ho lavorato come sviluppatore era un progetto del 4% che utilizzava obbligazioni esentasse. Ma avevamo anche fondi dal fondo fiduciario statale per l'edilizia abitativa e un mutuo per l'edilizia. Ad essere onesto, ho dovuto scervellarmi e rileggere vecchie e-mail per ricordare esattamente come è nato il progetto. Il documento CSH fa un ottimo lavoro nel mostrare attraverso sette diversi casi di studio alcuni dei modi distintivi in ​​cui questo finanziamento può riunirsi. Ad esempio, uno dei casi di studio più semplici viene dal Michigan. Ecco un grafico che mostra i finanziamenti per il progetto.

L'MSHDA è l'Autorità per lo sviluppo degli alloggi dello Stato del Michigan, l'Agenzia statale per il finanziamento degli alloggi. Il MSHDA ha venduto le obbligazioni e il debito viene saldato attraverso il modesto reddito degli inquilini, che proviene in parte dai buoni della Sezione 8. Ciascuno dei finanziatori del progetto ha requisiti diversi e in questo tipo di progetti soddisfare un requisito può sconvolgere uno dei requisiti dell'altro finanziatore.

In alcuni casi, il credito d'imposta può essere utilizzato per pagare il servizio del debito. Il documento CSH utilizza un caso di studio che ha utilizzato le obbligazioni e poi "ha completamente eliminato le obbligazioni una conversazione permanente con altri prestiti pubblici, sovvenzioni e capitale del credito d'imposta". Sembra usare il credito d'imposta per ritirare il debito obbligazionario. Questo è convincente: sebbene il credito d'imposta del 4% sia una percentuale inferiore della base ammissibile di un progetto accessibile, poter utilizzare il credito per rimborsare le obbligazioni è una buona idea. Così sta combinando varie fonti di finanziamento.

Ryan non dedica molto tempo ai PAB se non per suggerire che “pochi studi sull'efficacia dei Private Activity Bonds. . . in relazione al miglioramento della mobilità ascendente degli inquilini. Questo è vero, e il suo sguardo all'esborso per il programma mostra che le obbligazioni non sono state utilizzate con la stessa frequenza dei crediti d'imposta per gli alloggi a basso reddito.

E non è cambiato molto nel decennio dalla sua analisi (dati grafici dal Tesoro degli Stati Uniti).

La mia opinione è che i PAB dovrebbero essere utilizzati nel modo in cui viene utilizzato tutto il debito: cattura del valore. Nel caso dell'alloggio, ho suggerito uno schema di cattura del valore per l'alloggio dei senzatetto in cui si quantificano ad esempio i costi degli accampamenti, si vendono titoli per realizzare interventi di fine degli accampamenti, poi si realizzano risparmi, utilizzando quei risparmi come servizio del debito. Il problema con l'assemblaggio di ciò che è noto nel mondo non profit come "una pila di capitali" è il livello di complessità che è problematico per i seguenti motivi:

● Ora – questi tipi di accordi finanziari masticano il tempo e il tempo è denaro. I costi di mantenimento in attesa di raccogliere e allineare i finanziamenti sono un vero additivo ai costi totali di sviluppo;

● Le transazioni – più finanziatori significano più costi di transazione, e questi costi si sommano anche ai costi totali di sviluppo;

● Avvocati e consulenti – in ogni fase del percorso, al fine di evitare catastrofi che potrebbero causare il fallimento di un progetto, devono essere assunti avvocati e consulenti; E

● Non è molto efficiente – con tutte le parti mobili e i costi aggiuntivi, è questo il modo più efficiente per fornire un alloggio alle persone che ne hanno bisogno ora?

Alla fine torno alla regola empirica di base, qualsiasi proposta di finanziamento della casa dovrebbe essere il più semplice possibile, ottenendo fondi o unità necessari a persone che ne hanno bisogno oggi. Mentre sono incuriosito e mi piace la sfida di risolvere un enigma finanziario, giocare a questi giochi non fa pagare l'affitto delle persone; dobbiamo trovare modi per riposizionare i PAB per uno scopo migliore rispetto a complessi accordi di finanziamento per la costruzione di alloggi sovvenzionati.