Mettere le ruote su una cattiva politica

Negli ultimi dieci anni, lavorando su questioni di politica abitativa con funzionari eletti, sviluppatori, costruttori, fornitori di alloggi e sostenitori "Qual è la risposta?" o "Cosa dobbiamo fare?" Questo di solito è dopo che ho dipinto un quadro un po' oscuro del futuro; i governi statali e locali continuano a regolamentare eccessivamente la produzione immobiliare creando scarsità e prezzi elevati e quindi cercano di tassare ed estorcere l'economia per sovvenzionare le vittime dell'aumento dei prezzi. Nell'interesse di mettere tutta la risposta in un unico posto, lo pubblico come una serie qui.

Sfortunatamente, la risposta che do di solito viene ignorata; immagina un paziente che lascia lo studio di un medico e si dirige direttamente al negozio di ciambelle dopo essere stato avvisato che per perdere peso, il paziente ha bisogno di mettersi a dieta. È più facile lanciare lattine di birra alla televisione o sporgere denuncia legale che fare il duro lavoro di comprendere l'opinione pubblica sull'edilizia abitativa e quindi sviluppare messaggi per cambiarla. Ma qui, in cinque post, c'è la mia migliore risposta alla domanda: "Cosa facciamo per capire perché la politica abitativa viene fatta così com'è, e come cambiarla?"

Introduzione: Mettere le ruote sulla politica per i cattivi alloggi

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiunt lapus et stuppea vincula collount.

E così, apriamo le mura della città. Ed esponi i bastioni, lavorando tutti insieme per far sì che ciò accada, fissando ruote scorrevoli ai suoi piedi giganti e corde intorno al suo collo, come cavezze con cui trascinarlo al santuario.

Virgilio. L'Eneide, tradotta da David Ferry, (Libro II, 349-353, p. 46). Stampa dell'Università di Chicago, 2017.

Conosciamo tutti la storia del cavallo di Troia anche se non abbiamo mai letto l'Eneide. I Greci erano in guerra con i Troiani e per ingannarli, si nascondono in un cavallo di legno dall'aspetto ingannevolmente innocuo. Quando i Troiani tirano il cavallo in città, i Greci saltano fuori e il resto è storia, Troia viene distrutta. La storia e l'immagine sono così note che poche persone potrebbero dirti dove ne hanno sentito parlare per la prima volta; è quasi come se fossimo nati sapendo dell'idea di "non fidarci mai dei greci che portano doni" (timeo Danaos et dona ferentis), un avvertimento pronunciato dal sacerdote troiano Laocoonte e alla fine ignorato.,

Ho citato sopra un aspetto particolarmente toccante della storia, essenziale per comprenderla e per apprezzarne la rilevanza per la creazione di cattive politiche pubbliche. In poche parole, con il senno di poi, sappiamo tutti che è stata una cattiva idea portare il cavallo a Troia. Ma la mia ipotesi è che la maggior parte delle persone direbbe, se richiesto, direbbe "è arrivato con le ruote". Cioè, è probabile che quelli di noi in piedi sulla spiaggia scuotano la testa dicendo: "Non farlo!" staremmo guardando un cavallo con quattro ruote perfette e una corda attaccata. Tutto ciò che i troiani dovevano fare era trascinarlo dentro, giusto?

Ma quel giorno fuori le mura di Troia non era assolutamente così. I troiani dovevano lavorare (accingunt omnes operi) per autodistruggersi. In quasi tutti i casi di cattiva politica che ho visto, specialmente nell'edilizia abitativa, non è come passare da "abbiamo una crisi abitativa" a qualcosa come il controllo degli affitti poiché la soluzione era semplicemente aprire un regalo incartato. In ogni caso, vengono ignorati più avvertimenti e quindi devono essere compiuti sforzi straordinari per creare e attuare la cattiva politica.

Forse l'esempio migliore (e quello che mi caratterizza come il Laocoon locale) è la politica di Seattle sull'accessibilità economica degli alloggi. Tutto è iniziato con una "crisi abitativa" nel 2013, quando la ripresa post-recessione ha portato posti di lavoro e aumento della domanda di alloggi in città. I prezzi delle case e gli affitti hanno cominciato a salire. Ne seguì una sorta di panico civico. Qualcosa doveva essere fatto. Piace altrimenti – il giovane agente greco inviato insieme al cavallo per incoraggiare i Troiani a trascinarlo dentro la Città – è apparso un consulente che ha avvisato i dirigenti della città che il motivo per cui i prezzi delle case stavano salendo era tutta la costruzione di nuove abitazioni! Più posti di lavoro e alloggi creati, sosteneva il consulente, più il Comune avrebbe dovuto pagare per sovvenzionare le persone che non potevano pagare l'affitto.

Arriva il cavallo, Zonizzazione inclusiva obbligatoria (MIZ). L'argomento di fondo di MIZ è che c'è qualche ingiustizia in corso; mentre la città cresce, gli sviluppatori guadagnano milioni mentre gli affitti aumentano. Nel frattempo, il pubblico attraverso lo stato e il governo locale è bloccato con il disegno di legge per sovvenzionare i poveri che vedono aumentare gli affitti. Pertanto, la risposta è tassare ogni metro quadrato di nuove abitazioni e dare i soldi alle organizzazioni senza scopo di lucro che, un giorno, costruiranno "unità a prezzi accessibili". In poche parole, questo non ha senso: l'aggiunta di costi con le tasse non renderà più economici i nuovi alloggi necessari, li renderà più costosi. Ciò che ha senso, tuttavia, è che l'aumento dell'inflazione giustificherà ancora più commissioni per le organizzazioni non profit. È un ciclo distruttivo che rende più difficile e più costosa la costruzione di alloggi che poi giustifica, ironia della sorte, rendendo più difficile la costruzione di alloggi. L'ho spiegato nel 2016, e di nuovo di recente. Non ero l'unico poi or adesso.

Qual'era il risultato? A partire dall'ultimo rapporto, il programma MHA di Seattle ha generato 96 milioni di dollari. Quando è stato proposto nel 2015, è stato suggerito che fossero necessarie decine di migliaia di "unità convenienti". Il Comune lo ha affermato nel 2017,

“MHA fa parte della Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) di Seattle che si sforza di creare 50,000 case entro il 2025, di cui 20,000 a prezzi accessibili. Lo sviluppo di alloggi sia a prezzi accessibili che a prezzi di mercato è una strategia importante per rallentare l'aumento dei costi degli alloggi e fornire una gamma più ampia di scelte abitative".

A partire dalla pubblicazione di quel rapporto a cui mi sono collegato, il Comune rivendica 712 unità sovvenzionate dai fondi MHA spesi. Non c'è stato alcun controllo indipendente di tale affermazione, ma anche se lo accettiamo, il programma è un fallimento scioccante. Siamo a metà del 2022 e anche tenendo conto del Covid-19, il tasso di produzione è debole. Un rapporto più recente del Seattle Times ha mostrato numeri più fantasiosi:

“Il bottino del 2021 [da MHA] potrebbe aiutare la città a finanziare più di 900 unità a prezzi accessibili, dato che Seattle presume che ogni unità abbia bisogno di circa $ 80,000 dalla città. I progetti di alloggi a prezzi accessibili di solito combinano i dollari della città con finanziamenti da altre fonti, inclusi i governi federale e statale".

Ogni unità ha bisogno di $ 80,000. Destra. Un progetto appena messo in servizio di recente è costato 67 milioni di dollari per 148 unità o circa $ 456,000 per unità. Bene, chi se ne frega? Gli affitti sono diminuiti, giusto? Ebbene, anche tenendo conto dei cali di Covid, gli affitti stanno salendo di nuovo a Seattle, con il tempo un anno su anno aumento di circa il 18%.

La verità è che MHA ha aggiunto costi e rallentato la produzione di nuove abitazioni, e se ne fosse stato costruito di più prima e anche durante la pandemia senza tasse e altre regole, l'offerta sarebbe al passo con la domanda poiché aumenta dopo la pandemia. Lo schema MHA ha fatto sentire meglio le persone cinque anni fa, oggi è un fattore che contribuisce all'inflazione immobiliare post-pandemia.

C'è una possibilità che la città di Seattle possa ritirarsi dal programma ora che la domanda è in aumento e gli affitti sono aumentati? Ovviamente no. È un successo. Guarda tutti quei soldi che ha raccolto per l'edilizia abitativa. Perché dovremmo fermarci ora? In effetti, è solo questione di tempo prima, con gli affitti in aumento, che i membri del Consiglio chiederanno aumenti delle tasse MHA. Mentre Enea si lamenta del cavallo, "abbiamo custodito la cosa mostruosa nella stessa cittadella (Traghetto 46)."

Con quasi tutte le polizze abitative lo schema è lo stesso. Gli affitti salgono e così anche le richieste di regolamentare e tassare più intensamente gli alloggi. Domanda e offerta? Stai zitto Laocoonte! C'è solo una soluzione, trovare più soldi per "abitazioni più convenienti". E ci sono molti Sinon là fuori, attivisti con più aneddoti che dati reali, disposti a promettere sostegno politico per gli sforzi per ridistribuire la ricchezza per garantire che tutti abbiano un "diritto alla casa". Invece, ciò che la gente ottiene è un posto in lista d'attesa per quell'alloggio a prezzi accessibili che potrebbe arrivare, un giorno.

È frustrante vedere così tante persone nelle città lavorare così duramente per creare politiche che cattive politiche abitative. Qual è il primo passo per impedire al cavallo di venire in città? La risposta è capire in cosa crediamo.

, Vale la pena notare che le sfumature del latino consentono una serie di interpretazioni altrettanto sfumate di ciò che “et don ferentis” avrebbe potuto significare nel contesto (vedi, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, n. 9, 1927, pp. 658–62).