Si profila il declassamento dei rating per le banche regionali e più piccole statunitensi esposte a immobili commerciali

I prestiti immobiliari commerciali in essere sono cresciuti leggermente oltre il 100% in un decennio. I mutuatari CRE hanno approfittato dei tassi di interesse incredibilmente bassi, di un'economia in ripresa dalla crisi finanziaria globale e di banche che in troppi casi sono state poco diligenti nel sottoscrivere prestiti. Attualmente, l'importo dei prestiti immobiliari commerciali, come percentuale dei prestiti totali delle banche, è cresciuto fino a essere leggermente superiore a quello dell'ultimo trimestre del 2007. Questo mi preoccupa.

La festa al buffet dei bassi tassi d'interesse alla fine finisce in lacrime. Ora ci troviamo in un ambiente globale caratterizzato da tassi di interesse molto più elevati. Ciò significa che anche se la Federal Reserve Bank e altre importanti banche centrali di tutto il mondo interrompono i loro aumenti dei tassi, i tassi non diminuiscono improvvisamente. I mutuatari CRE dovranno far fronte a costi di prestito più elevati quando dovranno rifinanziarsi nel prossimo futuro.

Sfortunatamente, le banche più piccole delle Globally Systemically Important Banks (G-SIB) sono più vulnerabili nel contesto immobiliare commerciale in continuo deterioramento. Le banche con un patrimonio di 100 miliardi di dollari sono meno diversificate per area geografica e per linee di business; quindi, dipendono maggiormente dai loro margini netti di interesse. Con l'aumento del tasso di insolvenza dei prestiti immobiliari commerciali, ciò metterà sotto pressione la liquidità e gli utili delle banche.

In un rapporto pubblicato il 24 maggio^th da Fitch Ratings, i dati mostrano che per le banche con un patrimonio di $ 100 miliardi o meno, i prestiti immobiliari commerciali rappresentano una percentuale molto maggiore del capitale totale di quanto non lo siano per le banche con un patrimonio superiore a $ 100 miliardi. Lo spiega Johannes Moller, direttore di Fitch Ratings "Le banche regionali e di piccole dimensioni statunitensi con significative concentrazioni di immobili commerciali potrebbero subire una pressione negativa sul rating se i portafogli si deteriorassero, in particolare quelli con una maggiore esposizione ai mercati degli uffici vincolati da un'occupazione più debole". Secondo Fitch Ratings, "l'esposizione CRE più concentrata è detenuta sui bilanci delle banche più piccole che non sono valutate da Fitch, limitando la nostra visibilità sulla qualità del credito a livello di prestatore per le banche più ampie di circa 4,700 negli Stati Uniti"

I prestiti immobiliari commerciali sono eterogenei. Le banche sono i maggiori prestatori di prestiti al mercato degli uffici. Secondo i dati di Fitch Ratings, le banche detengono circa 720 miliardi di dollari in prestiti per uffici in essere.

Inoltre, alcune parti del settore immobiliare commerciale, come gli uffici, sono state colpite negativamente dal COVID. I tassi di occupazione degli uffici sono ben lungi dall'essere al 100% a causa del fatto che un buon numero di professionisti è in grado di lavorare da remoto almeno una parte del tempo se non l'intera settimana. Gli analisti di Fitch Ratings spiegano nel loro rapporto che “assumendo un tasso di perdita ipotetico del 20% per questi prestiti (circa il doppio del tasso di perdita medio di nove trimestri del 9.8% per CRE secondo il DFAST gravemente avverso del 2022), ciò si traduce in circa $ 145 miliardi di perdite cumulative, ovvero l'8% dei 1.76 trilioni di dollari di azioni ordinarie tangibili del settore, che le banche dovrebbero essere in grado di assorbire nel tempo man mano che superano le scadenze e i rinnovi. La frase "nel tempo" mi turba. Per quanto? E quando iniziano a verificarsi insolvenze, ciò potrebbe portare alla volatilità del mercato.

Un altro motivo fondamentale per tenere d'occhio i prestiti CRE è che una quantità significativa di prestiti sottoscritti nel 2018 e alcuni anni prima è in scadenza quest'anno. I tassi di interesse sono molto più alti di quanto non fossero in quegli anni. Stiamo per scoprire quanto fossero buoni gli standard assuntivi delle banche in quegli anni. Dato che il 2017-2018 è stato un anno di deregolamentazione e un tono più amichevole per le banche da parte dell'ex vicepresidente della vigilanza della Federal Reserve Randal Quarles, ho i miei dubbi.

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