Tendenze immobiliari: le vendite di case in sospeso sono diminuite per sei mesi consecutivi

Punti chiave

• Le vendite di case in attesa di novembre 2022 sono diminuite del 4% rispetto a ottobre e del 38% rispetto a un anno fa.
• Molti fattori stanno portando al rallentamento, compresi gli alti tassi di interesse, i timori di una recessione e le vendite di case senza precedenti negli ultimi anni.
• Mentre alcuni esperti prevedono un piccolo calo dei prezzi delle case, molti prevedono una ripresa del mercato immobiliare nel 2024.

Le vendite di case in sospeso sono diminuite negli ultimi sei mesi mentre gli acquirenti frenano gli acquisti di grandi dimensioni. Ma sono in gioco altri problemi, incluso il confronto tra i numeri di oggi e la domanda senza precedenti durante la pandemia. Ecco gli ultimi dati sulle vendite di case in sospeso e cosa potrebbe segnalare per il futuro.

Cosa sono le vendite di case in sospeso?

Una casa è in attesa di vendita quando l'acquirente e il venditore giungono a un contratto di acquisto per una casa. Questo è anche indicato come sotto contratto perché entrambe le parti hanno concordato contrattualmente i termini e le condizioni della vendita, incluso il prezzo, le ispezioni, gli imprevisti, ecc. dei documenti dell'acquirente, approva il prestito e l'acquirente e il venditore si incontrano per firmare i documenti. Questo processo richiede solitamente circa 30-45 giorni.

Una casa designata come vendita in sospeso ha raggiunto un punto in cui il venditore si è accordato con un acquirente. Nessun altro acquirente può fare offerte sulla casa a questo punto e il venditore è contrattualmente obbligato a vendere la casa all'acquirente accettato. Se un venditore decide di rescindere il contratto per vendere a un altro acquirente, l'acquirente originale può citare in giudizio il venditore per violazione del contratto.

I numeri di vendita di case in attesa sono un indicatore economico principale per la crescita del mercato immobiliare e l'economia in generale. Gli acquirenti di case, sia che acquistino la loro prima casa o che si trasferiscano da una casa all'altra, contribuiscono ad alimentare l'economia attraverso gli acquisti per la loro nuova casa. Si tratta di articoli di grandi dimensioni come elettrodomestici sostitutivi per lenzuola nuove per la biancheria da letto.

Guardando gli ultimi sei mesi di vendite di case

La National Association of Realtors (NAR) tiene traccia dei dati sulle vendite di case in sospeso da oltre 100 servizi di elenchi multipli e 60 grandi broker in tutto il paese. Divide il paese in quattro quadranti da cui raccoglie i dati per creare il Pending Home Sales Index (PHSI). Il NAR preferisce utilizzare questi dati invece di altri indici, come l'inizio di alloggi o le nuove vendite di case, perché ritiene che le vendite chiuse siano il miglior indicatore delle effettive vendite di case. Riconosce che non tutte le vendite di case in sospeso si chiudono, ma l'80% di tutte le vendite di case in sospeso si chiude, il che fornisce al PHSI i dati più accurati.

Il NAR utilizza un indice di 100 per una linea di base. I numeri inferiori a 100 rappresentano un rallentamento delle vendite e i numeri superiori a 100 indicano un aumento delle vendite. Le vendite di dicembre vengono pubblicate verso la fine di gennaio dell'anno successivo. Il seguente elenco è da giugno a novembre 2022 e rappresenta i dati sulle vendite di case per tutti gli Stati Uniti:

• Giugno: 90.7
• Luglio: 90.2
• Agosto: 88.5
• Settembre: 80.8
• ottobre: ​​77.0
• Novembre: 73.9

Scavando più a fondo nei numeri

I numeri mostrano un calo costante e relativamente ripido negli ultimi sei mesi di dati disponibili. L'inversione delle vendite di case è iniziata nell'aprile 2022 dopo che la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare il tasso sui fondi federali nel marzo 2022. L'aumento del tasso iniziale è stato dello 0.25%, sufficiente a causare una riduzione iniziale del 4% nelle vendite di case in sospeso. Poi, a giugno, la Federal Reserve ha aumentato i tassi dello 0.75%. Questo, insieme ai precedenti aumenti dei tassi, ha portato a un calo delle vendite di case in sospeso del 9% rispetto al mese precedente e del 20% su base annua. La tendenza al ribasso è continuata poiché le vendite in sospeso a novembre sono state inferiori del 38% rispetto a un anno fa.

Negli anni passati, la Federal Reserve ha mantenuto a lungo il tasso sui fondi federali allo 0.25% perché l'economia vedeva poco in termini di inflazione ei prezzi erano relativamente stabili nel mercato immobiliare. Durante la pandemia, gli standard di prestito del governo allentati hanno scatenato miliardi di dollari nell'economia, destabilizzando i prezzi delle case e provocando una bolla. Gli istituti di credito e gli investitori hanno approfittato del lassismo nei prestiti e gli investitori hanno iniziato a comprare case per lanciarle mentre le banche prestavano denaro a quasi tutti. Questi fattori, combinati con un mercato immobiliare già teso e problemi con la catena di approvvigionamento, hanno causato un'impennata dei prezzi delle case.

La maggior parte delle persone acquista una casa in base alla propria capacità di effettuare pagamenti mensili. Le guerre di offerte e le persone che pagavano il prezzo richiesto rendevano più difficile per l'acquirente medio acquistare una casa. La regolare attività di mercato è stata influenzata da un'ampia percentuale di persone che si sono trasferite fuori città poiché le aziende hanno adottato opzioni di lavoro da casa a causa della pandemia. Ciò ha liberato le persone dalla necessità di vivere a breve distanza dal luogo di lavoro. Inoltre, alcuni acquirenti erano investitori che cercavano di affittare le case che avevano acquistato per un reddito passivo.

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Una volta che la Federal Reserve ha alzato il tasso sui fondi federali, prendere in prestito denaro è diventato più costoso e la rapida inflazione ha portato via il potere d'acquisto dell'americano medio. L'aumento del tasso di interesse del mutuo ha spazzato via molti aspiranti investitori. Inoltre, molte persone che intendono trasferirsi durante la pandemia lo hanno già fatto. Combina questi fattori con tassi di interesse più elevati e avrai meno vendite di case in sospeso.

I prezzi delle case scenderanno nel 2023?

Molto probabilmente i prezzi delle case scenderanno nel 2023, ma è così difficile prevedere di quanto. Gli alloggi variano in modo significativo da mercato a mercato e ai venditori non piace perdere soldi in una vendita, anche se vendono per più di quanto hanno speso inizialmente. Spesso resistono per il loro valore massimo percepito, che può mantenere una casa sul mercato per un periodo prolungato fino a quando alla fine non riducono il prezzo per vendere la casa.

Un altro problema che eserciterà una pressione al ribasso sui prezzi delle case è che prendere in prestito denaro per un mutuo è molto più costoso. Al momento della stesura di questo documento, il tasso di interesse per un mutuo tradizionale di 30 anni è di circa il 6.5% per un mutuatario con un credito eccellente. Ciò si traduce in un pagamento mensile di $ 1,516 su un mutuo di $ 240,000, ipotizzando un acconto di $ 60,000. Spesso, gli acquirenti hanno difficoltà a trovare il 20% da versare e tendono a prendere in prestito di più per il mutuo, aumentando i pagamenti mensili.

Ultimo ma non meno importante, gli istituti di credito hanno inasprito i loro standard di prestito in risposta all'aumento dei tassi di interesse e al potenziale contesto recessivo. È più difficile per i mutuatari ottenere un mutuo e meno acquirenti qualificati significano che le case rimangono sul mercato più a lungo e l'inventario aumenta. Ciò ha anche l'effetto di abbassare i prezzi delle case.

Molti esperti ritengono che un calo dei prezzi delle abitazioni sarà più regionale che nazionale, con alcune aree che vedranno diminuzioni dei prezzi maggiori rispetto ad altre. Anche con il calo dei prezzi, la maggior parte degli economisti vede a rimbalzo dei prezzi delle case entro il 2024.

Conclusione

Dopo il boom delle vendite di abitazioni durante la pandemia, è naturale un rallentamento del mercato. Aggiungi tassi di interesse più elevati e timori di una recessione e più potenziali acquirenti di case sono seduti in disparte in attesa di maggiore chiarezza. Non dovrebbe sorprendere vedere un ulteriore calo delle vendite di case in sospeso. Tuttavia, un calo maggiore del previsto potrebbe segnalare che i consumatori si stanno preparando a una recessione peggiore di quanto inizialmente previsto.

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