REIT vs. fondi comuni di investimento immobiliare: qual è la differenza?

REIT vs. fondi comuni di investimento immobiliare: una panoramica

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono entrambi diversificazione e un modo semplice e conveniente per i singoli investitori di investire in vari segmenti del mercato immobiliare. Rappresentano inoltre un veicolo più liquido per gli investimenti in questo settore rispetto al possesso o all'investimento diretto in immobili.

Esiste un'ampia varietà di REIT e fondi comuni di investimento del settore immobiliare tra cui scegliere. Prima di considerare entrambi i tipi di strumento, è necessario comprendere le differenze chiave tra i due, nonché i loro pro e contro.

REIT

Un REIT è una società, un trust o un'associazione che investe direttamente in immobili attraverso proprietà o mutui. Si scambiano in borsa e vengono acquistati e venduti come azioni. I REIT pagano dividendi come parte della loro struttura. Sono tenuti dall'Internal Revenue Service (IRS) a pagare la maggior parte dei loro utili imponibili (90% o più) agli azionisti tramite dividendi. Le società REIT, tuttavia, non pagano l'imposta sul reddito delle società.

Almeno il 75% delle attività di un REIT deve essere in beni immobili e almeno il 75% del suo reddito lordo deve derivare da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita della proprietà.

I tre tipi principali sono REIT azionari, REIT ipotecari e REIT ibridi.

REIT azionari

I REIT azionari possiedono e investono in immobili come appartamenti, edifici per uffici, centri commerciali e hotel. I ricavi sono generati principalmente dagli affitti degli immobili di proprietà o partecipati.

Un REIT azionario può investire ampiamente o può concentrarsi su un particolare segmento come hotel, proprietà residenziali, magazzini, ospedali e così via.

In generale, i REIT azionari forniscono un reddito stabile. E, poiché questi REIT generano entrate raccogliendo affitti, il loro reddito è relativamente facile da prevedere e tende ad aumentare nel tempo.

REIT ipotecari

I REIT ipotecari (o mREIT) investono in mutui residenziali e commerciali. Questi REIT prestano denaro per mutui o acquistano mutui esistenti o titoli garantiti da ipoteca (MBS). Mentre i REIT azionari generalmente generano entrate attraverso gli affitti, i REIT ipotecari guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti di debito.

 I REIT ipotecari tendono a fare meglio dei REIT azionari quando i tassi di interesse aumentano.

REIT ibridi

I REIT ibridi sono una combinazione di REIT azionari e ipotecari. Entrambi possiedono proprietà e riscuotono affitti e investono anche in titoli ipotecari. Investendo sia in mutui che in beni immobili, i REIT ibridi come Two Harbors adottano un approccio più equilibrato e possono essere in grado di trarre profitto in ambienti di tassi di interesse sia in aumento che in calo in cui i tradizionali REIT solo azionari o solo ipotecario possono lottare.

Nota che ci sono solo pochi REIT ibridi elencati.

Prestazioni REIT

I REIT tendono a dare i migliori risultati quando i tassi di interesse scendono e quando gli affitti salgono. In quanto titoli che pagano dividendi, i REIT vengono analizzati in modo molto simile ad altri titoli. Ma ci sono alcune grandi differenze dovute al trattamento contabile della proprietà. Poiché i REIT acquistano proprietà immobiliari, ad esempio, potresti vedere livelli di debito più elevati rispetto ad altri tipi di società.

Anche le condizioni del mercato dei capitali sono importanti, in particolare la domanda istituzionale di azioni REIT. A breve termine, questa domanda può sopraffare i fondamentali. Ad esempio, i titoli REIT hanno fatto abbastanza bene nel 2001 e nella prima metà del 2002, nonostante i fondamentali poco brillanti, perché il denaro scorreva nell'intera classe di attività.

A livello di REIT individuale, vuoi vedere forti prospettive di crescita delle entrate, come reddito da locazione, reddito da servizi correlati e FFO. Vuoi vedere se il REIT ha una strategia unica per migliorare l'occupazione e aumentare i suoi affitti.

Anche il settore industriale è importante poiché i REIT specializzati vedranno rendimenti che variano a seconda del tipo di proprietà possedute. Ad esempio, il grafico seguente mostra i rendimenti REIT per settore nel 2019. In quell'anno, le proprietà industriali e i data center hanno ottenuto i migliori risultati mentre la vendita al dettaglio e il self-storage hanno languito.

Fondi comuni immobiliari

I fondi comuni di investimento sono investimenti in pool gestiti professionalmente che investono in una varietà di veicoli, come azioni e obbligazioni. Gli investitori acquistano quote o quote di fondi comuni di investimento che vengono acquistate o rimborsate all'attuale valore patrimoniale netto (NAV) del fondo. I NAV sono calcolati una volta al giorno e si basano sui prezzi di chiusura dei titoli nel portafoglio del fondo.

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società operative immobiliari utilizzando gestori di portafoglio professionali e ricerche di esperti. Offrono la possibilità di ottenere un'esposizione diversificata agli immobili utilizzando una quantità di capitale relativamente piccola. A seconda della loro strategia e degli obiettivi di diversificazione, forniscono agli investitori una selezione di attività molto più ampia di quella che può essere ottenuta acquistando solo azioni REIT e forniscono anche la flessibilità di passare facilmente da un fondo all'altro.

Un vantaggio per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dal fondo. Ciò può includere dettagli sugli asset acquisiti e la prospettiva del management sulla fattibilità e la performance di specifici investimenti immobiliari e come classe di asset. Gli investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliare, sovrappesando tatticamente determinati tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Rendimento dei fondi comuni immobiliari

Poiché investono principalmente in REIT, la performance dei fondi comuni immobiliari è strettamente correlata a quella dei REIT che detengono. I fondi comuni, tuttavia, possono essere meno liquidi, meno favorevoli alle tasse e comportare commissioni di gestione più elevate rispetto ai REIT o agli ETF REIT. Sebbene i fondi comuni di investimento immobiliare portino liquidità a una classe di attività tradizionalmente illiquida, i critici ritengono che non possano essere paragonati agli investimenti diretti nel settore immobiliare.

considerazioni speciali

I REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono ai singoli investitori con capitale limitato l'accesso a investimenti immobiliari diversificati o concentrati perché hanno minimi di investimento relativamente bassi. Quando è la diversificazione che forniscono, i due tipi di fondi aiutano a mitigare il rischio.

A seconda della loro strategia di investimento, i fondi comuni di investimento immobiliare possono essere un veicolo di investimento più diversificato rispetto ai REIT. Questo può ridurre i costi di transazione per chi cerca una maggiore diversificazione concentrata in uno o pochi fondi. Hanno anche il vantaggio di una gestione e ricerca professionale del portafoglio.

I fondi immobiliari forniscono reddito da dividendi e il potenziale di apprezzamento del capitale per gli investitori a medio e lungo termine. Ricorda, i REIT devono distribuire almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti ogni anno sotto forma di dividendi.

Il valore degli immobili tende ad aumentare durante i periodi di inflazione, poiché i prezzi degli immobili e gli affitti salgono. Pertanto, i REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare possono fungere da potenziale copertura contro l'inflazione.

Infine, entrambi i tipi di fondi immobiliari forniscono liquidità in quella che è tipicamente una classe di attività illiquida.

svantaggi

Come con qualsiasi investimento, ci sono rischi nell'investire sia in REIT che in fondi comuni di investimento immobiliare. I resi non sono garantiti.

Inoltre, come con tutti i fondi specifici del settore, quelli che si concentrano sul settore immobiliare possono essere più volatili dei fondi con orizzonti di investimento più ampi, come un fondo che replica l'indice S&P 500. Insomma, quando il mercato immobiliare vacilla, i fondi di questo settore soffrono. Naturalmente, è vero il contrario quando il mercato immobiliare è in piena espansione.

L'aumento dei tassi di interesse può anche influenzare i rendimenti dei fondi immobiliari. Ad esempio, i REIT fanno affidamento sul debito o sul denaro preso in prestito per acquisire proprietà. Quando i tassi di interesse aumentano, aumenta anche il costo del prestito, che può ridurre i profitti.

REIT vs. Esempio di fondi comuni immobiliari

Se vuoi investire nel mercato immobiliare dinamico e notoriamente costoso di New York City, ad esempio, considera l'Empire State Realty Trust Inc. (ESRT), opportunamente chiamato, un REIT che può rivendicare l'iconico Empire State Building come una delle sue proprietà in portafoglio . Il suo portafoglio comprende otto proprietà commerciali e otto uffici a Manhattan e nell'area metropolitana di New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) è un esempio di fondo comune di investimento del settore (immobiliare) con partecipazioni diverse. Vantando 41 partecipazioni, investe principalmente in REIT e in società immobiliari quotate in borsa.

Conclusione

REIT e fondi comuni di investimento immobiliare hanno le loro differenze, ma sono simili in quanto entrambi offrono liquidità e un modo accessibile per ottenere esposizione a asset immobiliari diversificati. Per gli investitori al dettaglio senza un capitale significativo, questi fondi immobiliari creano una strada per investire in una vasta gamma di proprietà che altrimenti potrebbero essere fuori portata. Gli investitori a lungo termine, in particolare, hanno il potenziale per raccogliere i frutti del reddito da dividendi e dell'apprezzamento del capitale in futuro. Prima di investire in uno dei due, assicurati di comprendere le differenze tra i due, nonché i rischi e i benefici associati.

Domande frequenti su REIT e fondi comuni di investimento immobiliari

Cos'è un REIT non negoziato?

I REIT non quotati sono fondi di investimento immobiliare privati ​​che sono gestiti professionalmente e investono direttamente in proprietà immobiliari e non sono quotati in borsa. Questi sono disponibili solo per investitori accreditati e con un patrimonio netto elevato e in genere richiedono un investimento minimo elevato.

Cos'è un ETF REIT?

Gli ETF REIT sono fondi negoziati in borsa (ETF) che investono la maggior parte delle proprie attività in titoli REIT azionari e relativi derivati. Gli ETF REIT sono gestiti passivamente attorno a un indice di proprietari di immobili quotati in borsa. 

Che cos'è un fondo indicizzato REIT?

Come un ETF REIT, un fondo indicizzato REIT è un fondo comune che investe passivamente in un indice immobiliare di riferimento, come l'indice MSCI US REIT o l'indice Dow Jones US REIT, che insieme coprono circa i due terzi del valore aggregato di il mercato nazionale dei REIT quotati in borsa.

Che cos'è una graffetta REIT?

Una graffetta REIT è una struttura che cerca di massimizzare i vantaggi fiscali inerenti ai fondi di investimento immobiliare, consentendo al contempo alla società di gestire proprietà che tali fondi normalmente non possono gestire. Tali REIT sono sottoposti a un attento esame normativo poiché nella struttura della graffetta gli obblighi fiduciari sono dovuti a diversi gruppi di azionisti e possono essere presenti conflitti intrinseci. È simile ma più flessibile nella struttura al REIT pinzato.

Che cos'è un REIT Triple Net?

Un REIT triple net è un REIT azionario che possiede proprietà commerciali utilizzate in locazione triple net (NNN). Il contratto di locazione triplo netto significa che i costi di manutenzione e riparazione strutturale devono essere pagati dall'inquilino, oltre all'affitto, alle tasse sulla proprietà e ai premi assicurativi. Poiché queste spese aggiuntive vengono trasferite all'inquilino, il proprietario generalmente addebita un canone base inferiore. Ciò assolve il REIT dal maggior rischio di qualsiasi locazione netta.