Il commercio al dettaglio segue le persone: entra nei quartieri centrali degli affari "ombra" e nei "centri urbani istantanei" suburbani

Ci sono prove inequivocabili di una lenta ripresa del commercio al dettaglio post-pandemia nei Central Business Districts (CBD's) delle nostre principali città statunitensi. Le spiegazioni includono una diminuzione della popolazione aziendale diurna poiché le persone scelgono di lavorare da casa, almeno part-time. Inoltre, si ritiene che gli aumenti della criminalità in centro anche prima della pandemia contribuiscano a un calo del traffico di CBD. Ma ci sono anche altre “forze migratorie” all'opera che sono fattori.

I millennial delle abitazioni urbane stanno ora mettendo su famiglia. E proprio come i loro genitori (o nonni) Boomer durante la fuga suburbana della metà del ventesimo secolo, questi Gen-Y stanno scambiando la vita di città con la vita suburbana, o addirittura extraurbana. Il loro desiderio di cortili e scuole migliori, oltre a scambiare il pendolarismo con lo "zoom", stanno giocando un ruolo nel loro trasferimento.

La lettura di un esperto

Ho contattato il direttore della ricerca economica di Moody's Analytics Tommaso La Salvia, per vedere se i loro dati supportavano le mie supposizioni; apparentemente così. "Questo è esattamente il sentimento proveniente dagli agenti immobiliari al dettaglio a New York, San Francisco e Chicago". La Salvia continuò. “La vendita al dettaglio segue le persone e i modelli di persone stanno cambiando. Il fatto che i principali datori di lavoro degli edifici per uffici non stiano riportando i lavoratori a tempo pieno ha ridotto il traffico pedonale, il che ha avuto un impatto sui rivenditori a livello stradale.

Secondo l'analisi di Moody's, le statistiche sui posti vacanti lo confermano. Dal primo trimestre del 2020 al terzo trimestre del 2022, i posti vacanti al dettaglio nel centro di Chicago sono cresciuti dal 15.6% al 18.2%, mentre i posti vacanti nella metropolitana di Chicago sono aumentati solo dal 12.2% al 12.4%. Negli stessi periodi, i posti vacanti al dettaglio nel centro di San Francisco sono aumentati dal 4.5% all'8.2%, mentre il tasso di posti vacanti nella metropolitana di San Francisco è semplicemente passato dal 4.5% al ​​4.9%.

Nella mia città natale di Minneapolis, l'erosione del traffico al dettaglio di CBD è stata più pronunciata. Anche prima della pandemia, i posti sfitti al dettaglio nel centro della città variavano dal 10% al 20%. Secondo Cushman e WakefieldCWK
il tasso di posti vacanti al dettaglio nel centro di Minneapolis per la prima metà del 2022 era salito al 35%, rispetto a un tasso di posti vacanti al dettaglio di quartiere del 7%.

Nicollet Mall, il centro commerciale pedonale del centro un tempo vitale, ancorato dall'amato e in lutto grande magazzino di Dayton è diventato l'ombra di se stesso. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue e altri rivenditori di specialità nazionali hanno chiuso i battenti. La maggior parte aveva alzato la posta in gioco molto prima che la città si imbarcasse in un aggiornamento del paesaggio urbano del 2018 da 75 milioni di dollari.

Ora a task force di membri del consiglio comunale, gestori di edifici, broker ed esperti del centro, guidati dal sindaco di Minneapolis Jacob Frey, stanno lavorando per sviluppare un piano di "rivitalizzazione della vendita al dettaglio" sulla scia di un'ondata di ulteriori chiusure di negozi nel centro commerciale.

Il quartiere centrale degli affari "Ombra".

Tuttavia, non tutto è rovinoso per quanto riguarda la vendita al dettaglio nel centro di Minneapolis. In netto contrasto con le vetrine vuote nel cuore del quartiere centrale degli affari, le cose sono animate a pochi passi a nord.

Minneapolis, come Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland e altre grandi metropolitane hanno un quartiere centrale degli affari "ombra". Queste tasche urbane sono diventate magneti sia per i professionisti NexGen che per i nidificanti vuoti. Presentano loft alla moda, luoghi di ritrovo gastronomico e un mix alla moda di rivenditori specializzati.

A Minneapolis, il "corridoio del fresco" è il distretto dei magazzini North Loop, delimitato dal fiume Mississippi a nord e da strutture commerciali e sportive a sud. È la nostra versione dei quartieri River West di Chicago, North Beach di San Francisco e Third Ward di Milwaukee. Condividono tutti un DNA simile, un pool genetico di umili edifici in mattoni ai margini delle metropolitane di queste città.

Queste fabbriche e magazzini commerciali costruiti nei primi anni 20^th secolo, sono stati trascurati durante i massicci progetti di rinnovamento urbano del centro della metà del XX secolo che hanno portato via gran parte del ricco patrimonio architettonico delle nostre città.

Immune a Recking Balls

Ironia della sorte, questi modesti magazzini e il terreno su cui si trovavano "non valeva la pena demolire" data la loro vicinanza ai nuclei del CBD. Pertanto, sono rimasti magazzini commerciali a basso utilizzo durante la seconda metà del secolo scorso.

Gli sviluppatori perspicaci che hanno iniziato ad acquistare queste proprietà sapevano che i loro alti soffitti, i mattoni a vista e la pesante costruzione in legno potevano essere riutilizzati in scavi molto richiesti. Il vantaggio aggiuntivo erano i loro spazi commerciali a livello stradale che si sarebbero trasformati in caffetterie, ristoranti, bar e negozi di commercianti locali.

Nel quartiere di North Loop, i broker affermano che ora ci sono meno spazi commerciali liberi rispetto a prima della pandemia. E tendenze simili si stanno manifestando a livello nazionale. Deb Carlson, direttore senior del team di vendita al dettaglio di Cushman & Wakefield, ha attribuito la forza del settore immobiliare al dettaglio a una rinascita dell'interesse dei consumatori per i piccoli rivenditori indipendenti.

Nuovi "Instant Downtowns" nei Burbs

Il trend del trasferimento dei millennial sta avvenendo a un bivio unico nella vendita al dettaglio suburbana. La perdita di molte ancore di centri commerciali, rivenditori specializzati e un drastico calo di visitatori stanno minando la redditività delle proprietà dei centri commerciali di Classe B e Classe C della nazione. Tale "caduta del centro commerciale" probabilmente porterà molti alla fine a soccombere al bulldozer.

Nel frattempo, i migliori proprietari e sviluppatori di centri commerciali di classe A sono stati in modalità triage, poiché molte proprietà sono in fase di remix e riqualificazione degli inquilini. Tuttavia, un gruppo più visionario di proprietari e sviluppatori che comprendono le vaste implicazioni del commercio unificato e della "nuova vendita al dettaglio" sta riscrivendo completamente il playbook del centro commerciale.

Transazionale a Esperienziale

I rivenditori e i marchi che una volta si concentravano sulle transazioni devono ora trasformare la loro arte scenica in un teatro di vendita al dettaglio in cui i negozi diventano hub esperienziali. Per soddisfare queste nuove esigenze, la pianificazione complessiva e la progettazione architettonica devono essere riprogrammate per supportare un coinvolgimento umano dinamico. È un piano di gioco molto diverso.

Molte delle proprietà in oggetto sono nate come centri commerciali all'aperto negli anni '1950 fino agli anni '1970 e successivamente trasformate in centri commerciali chiusi negli anni '1980. Ora molti si trasformeranno in uso misto centri, con steroidi.

Gli sviluppatori di centri innovativi stanno reinventando i loro centri commerciali e centri in "centri istantanei". Questo approccio ha meno a che fare con la manipolazione di spazi commerciali affittabili e più con la creazione di comunità completamente nuove.

Formula vincente

Le nuove formule includono alloggi multifamiliari, vendita al dettaglio all'aperto, un'ampia gamma di cibo e intrattenimento, spazi di co-working, assistenza sanitaria, benessere, strutture per il fitness, rivendita e persino mercati degli agricoltori. Sono progettati per attrarre i millennial che lavorano a casa e i nidificanti vuoti.

I marchi nazionali che un tempo dominavano i corridoi dei centri commerciali saranno aumentati da rivenditori regionali e locali, nonché spazi incubatori a breve termine e "pop-up" che manterranno le cose dinamiche e pertinenti. Anche i ristoranti guidati da chef e le food hall prenderanno il posto delle tipiche catene di stabilimenti, per imitare i quartieri urbani che i nuovi suburbani si sono lasciati alle spalle.

Parcheggi ai parchi

Con la nuova enfasi sulla pedonabilità e sul "tempo di permanenza" all'interno e intorno a questi nuovi quartieri, gli sviluppatori comprendono i vantaggi di spazi verdi lussureggianti e centri di attività all'aperto per evocare un "senso del luogo". Con sede a Dallas Immobiliare del Centenario la riqualificazione dell'Hawthorn Mall nel sobborgo di Chicago di Vernon Hills sta entrando nella sua seconda fase e includerà un parco all'aperto di tre acri e una piazza.

Inizialmente costruito nel 1973, la riqualificazione dell'Hawthorn Mall, annunciata per la prima volta nel 2019, comprendeva nuove opzioni di vendita al dettaglio e ristorazione, lussuose abitazioni multifamiliari e spazi di raccolta interni ed esterni. I piani ampliati di Hawthorn 2.0 includono 162 unità di alloggi per anziani, un negozio di alimentari di 25,000 piedi quadrati e 109,000 piedi quadrati di vendita al dettaglio all'aperto. Jeff Rutzen, direttore generale del centro, afferma che l'obiettivo è "creare una comunità moderna e connessa dal giorno alla notte".

The Take Away

È probabile che solo gli sviluppatori che si avvicinano a queste proprietà con una mentalità da "tabula rasa" e tasche molto profonde creino comunità sostenibili. La cartina di tornasole dei "riqualificatori" dei centri commerciali sarà se i progetti risultanti saranno visti come centri commerciali glorificati o qualcos'altro completamente.

Basti dire che la convergenza della crescita dell'e-commerce, le conseguenze della pandemia e la prossima fase di vita degli oltre 72 milioni di millennial hanno contribuito a nuovi modelli dinamici di persone. L'effetto a catena di tale cambiamento tettonico si farà sentire nelle nostre città e periferie per i decenni a venire.