Ryan ha trovato la sezione 8 più efficiente del credito d'imposta per gli alloggi a basso reddito

Finora, questa serie ha esaminato ampiamente la critica di War On Poverty e del membro del Congresso Ryan all'approccio generale della guerra e l'ha definita un fallimento. Cosa è successo nell'ultimo decennio da quella revisione, in particolare con i programmi abitativi. Sebbene sia stato creato nel 1986 come parte della riforma fiscale, il Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) è il principale programma federale per gli alloggi. Come ho già sottolineato, il programma è estremamente complesso e difficile da usare. Per prima cosa, diamo un'occhiata a ciò che Ryan ha scoperto nel suo sguardo al programma. Quindi, nel prossimo post, descriverò le sfide che ho dovuto affrontare per trovare solo risposte a semplici domande sul programma LIHTC come quali entità lo hanno utilizzato negli anni, dove e quanto è stato realmente speso.

Innanzitutto, vale la pena notare che puoi trovare la maggior parte, ma non tutto, del materiale di Ryan in linea qui. Tuttavia, molti dei collegamenti ad alcuni dei documenti di supporto sono interrotti. Ma Ho creato un collegamento alle 48 pagine sui programmi abitativi ed è a questo che mi riferirò qui e nei post successivi. Non prendo necessariamente tutto nei materiali di Ryan al valore nominale, ma costruirò anche da quel lavoro e cercherò di inserire il più possibile sui programmi così come sono oggi.

Il modo più semplice per comprendere il programma LIHTC è che si tratta di un programma di incentivi fiscali che abbassa le tasse per le parti che investono denaro in alloggi che limita l'affitto di solito al 60% del reddito medio dell'area o meno. I meccanismi del trasferimento fiscale sono abbastanza complicati da giustificare un posto e ne ho fatto uno qualche tempo fa copre alcuni dei meccanismi. I dollari che finiscono per finanziare o sovvenzionare gli alloggi finiscono per essere assegnati ai vari stati attraverso quelle che vengono chiamate Housing Finance Agencies (HFA) che determinano come e dove verranno utilizzate le risorse. Coprirò la spesa o l'esborso per il programma nel prossimo post, ma il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) dice che il programma usa "l'equivalente di circa 8 miliardi di dollari di autorità di bilancio annuale" e, secondo i documenti di Ryan, "a condizione che la proprietà rimanga conforme, gli investitori ricevono ogni anno un credito dollaro per dollaro a fronte del loro debito fiscale federale per un periodo di dieci anni. "

Ryan sottolinea che “i critici di LIHTC spesso citano come un grave difetto del programma il fatto che i progetti LIHTC di solito necessitano di almeno un ulteriore livello di sovvenzione per finanziare il progetto. Altre critiche includono la complessità di LIHTC e il suo costo rispetto ad altri programmi abitativi federali, in particolare i voucher.

La mia esperienza personale lo conferma. In qualità di sviluppatore senza scopo di lucro, l'unico progetto su cui ho lavorato ha utilizzato più fonti di capitale dai crediti d'imposta, ai finanziamenti statali e locali. Di per sé, questo non è un problema, ma i numerosi requisiti di altri finanziatori governativi tendono a rallentare i progetti aggiungendo tempi e costi di transazione. Questo non è cambiato e ho sottolineato come nuovi problemi come l'inflazione facciano aumentare i costi del progetto consumando il sussidio e creando meno unità più costose.

Nella sua sezione su LIHTC, Ryan confronta sfavorevolmente il programma con la Sezione 8, il programma che fornisce buoni che possono essere applicati per l'affitto in appartamenti a prezzo di mercato esistenti. Penso che sia una critica valida e valida ancora oggi. L'unico problema è che i buoni sono troppo difficili da usare. Spesso una famiglia si qualificherà per i voucher ma non sarà in grado di trovare un'unità vacante che soddisfi i requisiti federali, statali e locali. Spesso i buoni rimangono inutilizzati. Per questo ho continuato a suggerire la semplice riforma dell'utilizzo dei voucher dove una famiglia sta già pagando l'affitto.

E chi beneficia di LIHTC rispetto alla Sezione 8? Ryan cita O'Regan e Horn che hanno scoperto che "circa il 40 percento delle unità LIHTC serve famiglie a reddito estremamente basso rispetto al 75 percento della Sezione 8 e delle unità abitative pubbliche dell'HUD". Quando ho scavato più a fondo dove finiscono i crediti d'imposta, ho scoperto che molti, molti progetti che ottengono crediti d'imposta mescolano insieme unità sovvenzionate con unità a tasso di mercato. Non è un problema secondo me, anche se i livelli di reddito sovvenzionati sono più alti.

Ma uno sguardo a progetti come quello in arrivo a Renton, Washington, a sud di Seattle, ha chiamato Solera, solleva interrogativi; non c'è niente di sbagliato nel progetto, ma è ciò che i contribuenti si aspettano da "abitazioni a basso reddito". Gli affitti sono comunque così bassi in queste zone che il sussidio non fa risparmiare molto agli affittuari, e gli affittuari che stanno risparmiando hanno redditi molto più alti, forse abbastanza alti da trovare un appartamento più economico e con un tasso di mercato più vecchio? Ciò è supportato da dati che hanno rilevato che "le proprietà LIHTC tendono ad avere una presenza maggiore nelle periferie con tassi di povertà inferiori". Ho provato a scavare in questo, e nel prossimo post lo condividerò, ha portato a trovare un problema molto più grande con LIHTC: la mancanza di trasparenza.

Alla fine, Ryan colpisce il chiodo su cui spesso martello. "In molte aree metropolitane, LIHTC è più costoso di altre forme di assistenza abitativa". Ryan cita uno studio che "esamina il rapporto costo-efficacia di LIHTC rispetto ai buoni della Sezione 8 a Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland e Miami". Lo studio ha rilevato che "LIHTC è più costoso dei buoni nel complesso, ma il premio varia in base agli standard di pagamento dei buoni e al mercato immobiliare locale". In una città come San Jose, secondo lo studio, il programma di credito d'imposta costa ai contribuenti il ​​2% in più rispetto ai voucher, ma ad Atlanta la differenza è del 200%. costoso come i buoni ad Atlanta.

Nel complesso, Ryan non dedica molto tempo al programma LIHTC date le sue dimensioni relative. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che il programma gode di un ampio sostegno bipartisan. Potrebbe essere perché ci sono molti sviluppatori a scopo di lucro che riempiono i loro progetti a tasso di mercato con crediti d'imposta del 4%, un sussidio meno profondo ma più facile da richiedere e ottenere? Penso che fornire alloggi più economici e realizzare un profitto sia una buona idea, ma la domanda su quanti crediti d'imposta vengono utilizzati per i profitti rispetto alle organizzazioni non profit e come vengono utilizzati mi ha portato alla mia più grande scoperta: semplicemente non lo sappiamo. Il lavoro di Ryan ha appena scalfito la superficie di un programma che mette centinaia di milioni di dollari nelle casse degli HFA statali con pochissima responsabilità su dove vanno quei soldi.