Dovresti affittare o vendere la tua casa se parti all'estero?

Mia moglie, Rebecca, ed io abbiamo affrontato questa difficile situazione tra affitto e vendita nel 2018, quando abbiamo deciso di trasferirci dalla Virginia al Messico.

In qualità di ex procuratore fiscale per l'Internal Revenue Service (IRS), ero a conoscenza di molte delle leggi pertinenti, ma ho comunque imparato alcune lezioni importanti e sorprendenti durante questo processo. Qui, vorrei condividere con voi la storia di come abbiamo affrontato il dilemma dell'affitto o della vendita, in modo che possa aiutare a informare la vostra decisione se state pensando di trasferirvi all'estero.

Un investimento nel nostro futuro finanziario

Il settore immobiliare è un elemento critico di un portafoglio di investimenti ben bilanciato. Ma 20 anni fa, quando Rebecca ed io stavamo cercando di acquistare la nostra prima casa, eravamo più preoccupati di poterci permettere una casa piuttosto che di come sarebbe stata accanto alle nostre azioni.

A quel tempo, gli alloggi nei quartieri alla moda della Virginia, appena oltre il fiume Potomac rispetto ai nostri posti di lavoro a Washington, DC erano così richiesti che gli aspiranti acquirenti erano abitualmente costretti a fare offerte più che chiedere il prezzo e rinunciare a ispezioni a casa e di sicurezza. Questo ci ha reso nervosi. Inoltre, la quantità di denaro che la banca voleva prestarci (in quei giorni folli prima del tracollo finanziario globale) era più di quanto nessuno di noi potesse mai immaginare di restituire.

Poiché eravamo contrari all'essere poveri in casa, cioè non volevamo spendere la maggior parte delle nostre entrate per un mutuo, Rebecca e io siamo andati con il nostro istinto e abbiamo deciso un'opzione più economica.

Abbiamo acquistato una casa a schiera costruita nel 1940 sul proverbiale "lato sbagliato dei binari" per la metà di quello che avremmo speso per una casa unifamiliare leggermente più grande in un quartiere più popolare. Ma ci siamo sentiti al sicuro nella nuova casa e abbiamo pianificato di utilizzare i soldi che non stavamo pagando alla banca per il viaggio che entrambi amavamo fare.

Si è scoperto che la fortuna era con noi. Come il nostro agente immobiliare aveva previsto, eravamo all'avanguardia nella gentrificazione del nostro nuovo quartiere. Sono stati costruiti complessi residenziali moderni su entrambi i lati di noi, più negozi e ristoranti si sono trasferiti e la nostra zona è diventata nota come il pittoresco quartiere coloniale. Poi i prezzi delle case in tutta la città hanno cominciato a salire.

Quando abbiamo acquistato la nostra casa nel 2000, la città ha valutato la nostra terra e la nostra casa a $ 127,900. Dieci anni dopo la valutazione era di $ 378,420. E quando Rebecca ed io abbiamo deciso di trasferire la nostra famiglia in Messico a gennaio 2018, erano $ 516,168.

Scegliere tra due opzioni interessanti

Rebecca ed io abbiamo dovuto fare una scelta difficile riguardo alla casa dopo aver deciso di trasferirci all'estero. Dovremmo affittarlo e utilizzare il reddito mensile da locazione per aiutarci a pagare le nostre spese in Messico, o dovremmo incassare e approfittare di una legge federale che elimina le tasse sul guadagno sostanziale che realizzeremmo vendendo?

L'affitto aveva dei vantaggi. L'affitto mensile fornirebbe un flusso costante di reddito per sostituire parzialmente gli stipendi che ci stavamo lasciando alle spalle e quindi ridurre l'importo che avremmo bisogno di attingere dai risparmi per soddisfare le nostre spese di vita quotidiana. Il reddito coprirebbe il nostro affitto in Messico, le tasse scolastiche per la scuola dei nostri figli e, come mi piaceva scherzare, lasceremo qualche dollaro per i tacos. In quanto conservatori fiscali (almeno quando si tratta di spendere i nostri soldi), Rebecca e io ci piaceva che il reddito da locazione fornisse un cuscino finanziario fino a quando non avremmo potuto sviluppare diverse idee imprenditoriali che volevamo perseguire.

Un altro punto da considerare quando ci si trasferisce all'estero è che il reddito da locazione può aiutarti a ottenere un visto di residenza nel tuo nuovo paese. Sebbene ciò non fosse rilevante per la nostra situazione, alcune nazioni, ad esempio l'Uruguay, richiedono un flusso di reddito dimostrabile per ottenere la residenza permanente. Il reddito da locazione può aiutarti a soddisfare questo requisito.

Ci sono anche aspetti negativi dell'affitto, tuttavia, come abbiamo appreso nella ricerca delle nostre opzioni. In primo luogo, il costo di una società di gestione per pubblicizzare e supervisionare la proprietà inciderebbe sul nostro profitto. Queste società spesso addebitano una tariffa pari a un mese di affitto per trovare un affittuario e quindi dall'8% al 10% dell'affitto mensile per mantenere la proprietà e rispondere alle questioni sollevate dall'inquilino. Sebbene i siti online come Craigslist esistano come piattaforme gratuite per aiutare a connettere proprietari e inquilini, questi strumenti non possono gestire la proprietà.

In secondo luogo, dovremmo dichiarare il reddito da locazione come imponibile, riducendo ulteriormente ciò che è andato nelle nostre tasche.

Rebecca e io abbiamo anche scoperto che la vendita è un'opzione eccitante. Sulla base delle conversazioni che abbiamo avuto con diversi agenti immobiliari locali, nonché della nostra ricerca indipendente utilizzando lo strumento online Zillow, che utilizza proprietà comparabili per stimare il valore di mercato di una casa, abbiamo previsto di poter vendere la casa per circa $ 600,000.

In tal caso, otterremmo un profitto di $ 400,000 dopo aver sottratto il nostro prezzo di acquisto iniziale e il costo dei miglioramenti di capitale che abbiamo apportato, per un totale di $ 200,000. Potremmo investire il profitto di $ 400,000 e utilizzare i rendimenti per coprire le spese in Messico.

Inoltre, ai sensi della sezione 121 dell'Internal Revenue Code (l'esclusione degli alloggi), nessuno di questi profitti di $ 400,000 sarebbe tassabile. L'esclusione dall'alloggio consente a una coppia sposata di eliminare dal reddito fino a $ 500,000 di guadagni sulla vendita di una casa. Una singola persona può escludere fino a $ 250,000.

Per beneficiare di questa esclusione (e questo è fondamentale per capire se stai pensando di vendere la tua casa), le coppie sposate e le persone single devono superare il test di proprietà e il test di utilizzo.

Hai diritto all'esclusione se hai posseduto e utilizzato l'immobile come abitazione principale per un periodo cumulativo di almeno due anni sui cinque anni precedenti la vendita. Puoi soddisfare i test di proprietà e di utilizzo durante diversi periodi di due anni, ma devi soddisfare entrambi i test durante il periodo di cinque anni che termina alla data della vendita.

Se vendessimo la nostra casa, supereremmo sia i test di proprietà che quelli di utilizzo e saremo in grado di escludere tutti i nostri profitti, con conseguente zero tasse.

Senza il beneficio dell'esclusione abitativa, l'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze del 10% significava che avremmo pagato una tassa di $ 40,000 sul profitto di $ 400,000. Quarantamila dollari sono più di quanto ci aspettassimo che sarebbe costato alla nostra famiglia di quattro persone vivere in Messico per un anno. Sono un sacco di soldi da pagare con le tasse.

I motivi per cui abbiamo affittato

Diversi fattori hanno contribuito alla nostra decisione di affittare la nostra casa. In primo luogo, abbiamo immediatamente trovato un affittuario affidabile per conto nostro di cui ci potevamo fidare per prendersi cura della casa e del cortile. Le abbiamo fornito le informazioni di contatto per i riparatori locali che avevamo utilizzato in precedenza, eliminando la necessità di una società di gestione.

L'affitto che riscuotiamo è tassato come reddito ordinario (Rebecca e io paghiamo nella fascia del 12%, ma le aliquote variano dal 10% al 37% in base al reddito e allo stato di deposito). Tuttavia, non sostenere il costo di una società di gestione di terze parti significava più soldi in tasca.

In secondo luogo, data la natura dell'area metropolitana di Washington, DC, altamente transitoria con abitazioni vicine come la nostra molto richieste, ci aspettavamo che il valore della casa continuasse a crescere. Inoltre, poiché il test sull'uso dell'esclusione abitativa fornisce una finestra di due anni su cinque, non abbiamo dovuto vendere immediatamente per ottenere il beneficio fiscale.

Nell'applicazione più semplice del test, avevamo fino a tre anni dopo il trasferimento per vendere. Se la nostra data di vendita fosse stata nel gennaio 2021, il periodo di ricerca di cinque anni andrebbe da gennaio 2016 a gennaio 2021 e avremmo vissuto nella casa come nostra residenza principale da gennaio 2016 a gennaio 2018 e saremmo stati in grado di escludere il guadagno.

L'ultimo motivo per cui inizialmente abbiamo deciso di affittare piuttosto che vendere era che volevamo un posto in cui tornare nel caso in cui le cose in Messico non fossero andate bene.

Tempo di decisione, ancora

Nel giugno 2020, il nostro inquilino ci ha informato che si sarebbe trasferita ad agosto. A questo punto, eravamo passati due anni e mezzo dal nostro esperimento in Messico e ci siamo impegnati a vivere lì, senza alcuna intenzione di tornare negli Stati Uniti. Eravamo pronti a riesplorare le nostre opzioni per quanto riguarda la casa.

La mia prima reazione è stata quella di vendere. Eravamo ancora entro la finestra di due anni su cinque per soddisfare il test d'uso ed escludere il nostro guadagno dalla tassazione. Gli agenti immobiliari con cui abbiamo parlato (e la piattaforma online Zillow) hanno previsto che ora potremmo vendere la casa per $ 100,000 in più rispetto a due anni prima, il che significa che avremmo risparmiato circa $ 50,000 di tasse e avremmo l'intero profitto di $ 500,000 in mano da investire.

Rebecca voleva continuare ad affittare. Avevamo avviato un'attività di kombucha ei corsi di lingua spagnola che aveva tenuto in Messico erano redditizi a intermittenza, ma le piaceva avere un reddito da locazione costante.

Un'altra ragione per cui Rebecca voleva restare aggrappata alla casa era realizzare un ulteriore apprezzamento che diversi agenti immobiliari locali avevano previsto dopo che Amazon aveva annunciato che avrebbe costruito il suo secondo quartier generale nell'area.

Mentre stavamo ancora discutendo sul da farsi, il destino è intervenuto. Stavo discutendo del nostro dilemma con un amico esperto di investimenti e mi ha offerto qualcosa che io e Rebecca non avevamo compreso appieno. Ha spiegato che il tasso di rendimento che abbiamo guadagnato dall'affitto era maggiore di quello che probabilmente avremmo ottenuto se avessimo venduto la casa e investito il guadagno.

A quel tempo, stavamo liquidando circa $ 25,000 all'anno di reddito da locazione dopo aver pagato le tasse sulla proprietà, l'assicurazione sulla proprietà e le spese di manutenzione. (Avevamo pagato il mutuo rimanente prima di trasferirci.)

Se dovessimo vendere la casa e investire il guadagno di $ 500,000, dovremmo trovare un investimento che offra un ritorno del 5% per realizzare quanto stiamo ottenendo in reddito da locazione. Sebbene potremmo essere in grado di trovare quel tasso di rendimento in un'obbligazione societaria o in un'azione quotata in borsa, questi tipi di attività sono in genere investimenti più rischiosi rispetto agli immobili.

Più o meno nello stesso periodo in cui ho avuto questa conversazione con la mia amica Rebecca e io abbiamo trovato attraverso il passaparola una famiglia con buone carriere e che avrebbe pagato un affitto mensile leggermente più alto di quello che avevamo ricevuto in precedenza. Questo ha reso facile la decisione di affittare di nuovo.

Inoltre, sapevo che l'esclusione abitativa non era del tutto fuori discussione. Secondo la legge, potremmo azzerare il periodo di cinque anni critico per il test d'uso se decidessimo di tornare nella casa come nostra residenza principale e rimanerci per due anni, o più se ci andava bene. Anche se non è nelle nostre menti tornare indietro ora, non è fuori dal regno delle possibilità. E perchè no? La casa è stata buona con noi.

In definitiva, la decisione se vendere o affittare la tua casa è personale. Non esiste una soluzione valida per tutti. Tuttavia, come mostra la nostra storia, una considerazione finanziaria fondamentale che ogni proprietario di casa dovrebbe tenere a mente è l'esclusione abitativa. Se finisci per vendere la tua casa al di fuori della finestra di due anni su cinque, potresti dover consegnare una grossa fetta del prezzo di vendita allo zio Sam.

Quindi, se decidi di mantenere la tua casa per alcuni anni dopo esserti trasferito all'estero, tieni presente come questa tassa potrebbe influire sulle tue finanze lungo la strada.

Questa storia è stata originariamente pubblicata su International Living.