Sei esperti valutano le prospettive immobiliari nel 2023

Se "caldo" era la parola abusata per descrivere il mercato immobiliare statunitense nel 2021, allora da tiepido a completamente congelato potrebbe descrivere meglio come è andato il mercato nel complesso quest'anno. 

È iniziato il boom del mercato immobiliare pandemico, che ha visto i prezzi delle case salire del 40% in un periodo di due anni rallentamento nella seconda metà dell'anno come tassi ipotecari raddoppiato rispetto all'inizio dell'anno.

Mentre la Federal Reserve cercava di contenere l'inflazione alta da decenni con aumenti dei tassi nel corso dell'anno, l'aumento dei tassi ipotecari ha contribuito al crescente disallineamento delle aspettative tra acquirenti e venditori. Le case sedevano sul mercato per mesi poiché i venditori hanno continuato a valutare le case a tassi che gli acquirenti potevano non permettersi più. Ci contratti sono stati annullati, i prezzi richiesti sono stati tagliati e i livelli delle scorte sono diminuiti.

Dopo aver superato il 7% in ottobre, i tassi ipotecari sono scesi costantemente nelle ultime quattro settimane, il che potrebbe offrire un po' di sollievo agli acquirenti, ma potrebbe non compensare i prezzi richiesti ancora elevati.

Allora, cosa ci aspetta per il mercato immobiliare nel 2023? Abbiamo parlato con sei esperti per le loro previsioni.

La Federal Reserve ei tassi ipotecari

La Fed ha alzato il suo tasso di interesse chiave a breve termine di mezzo punto percentuale mercoledì, un aumento minore rispetto ai quattro precedenti, poiché l'inflazione ha mostrato segni di allentamento.

La Fed ha anche indicato che l'economia sarebbe alle prese con una crescita più lenta, una maggiore disoccupazione e una maggiore inflazione nel 2023.

Una crescita più debole in genere porta a tassi di interesse a lungo termine più bassi, compresi i tassi ipotecari, afferma Mike Fratantoni, capo economista della Mortgage Bankers Association.

"Il mercato immobiliare ha sicuramente accolto con favore il recente calo dei tassi ipotecari", ha affermato. "Questo calo riflette le aspettative del mercato di essere vicino al picco per i tassi a breve termine, nonché i crescenti segnali che gli Stati Uniti sono diretti verso una recessione il prossimo anno".

Innovazioni nel finanziamento ipotecario

La finanza immobiliare ha raggiunto un punto di svolta, afferma Janneke Ratcliffe, vicepresidente, Housing Finance Policy Center presso l'Urban Institute.

La storia continua

Si aspetta che l'innovazione acceleri con i finanziatori, startup, sostenitori, ricercatori e politici spingendo attivamente la busta attorno a ciò che è possibile nel finanziamento ipotecario.

“Stiamo vedendo piloti e nuovi programmi attorno ad alternative in termini di punteggio di credito, intelligenza artificiale, adattamento climatico, alloggi prefabbricati e altro ancora ", afferma. "Non solo l'industria vede i problemi della disuguaglianza, ma molti giocatori stanno anche esprimendo attivamente i loro impegni per colmare il divario razziale nella proprietà della casa".

Ratcliffe prevede inoltre un aumento del ricorso ai mutui a tasso variabile, che a novembre costituivano il 12% delle domande totali, rispetto al 3.3% di novembre 2021.

"Gli aspiranti acquirenti di case non dovrebbero temere questo strumento finanziario", afferma. "Il loro uso è sempre stato comune e le riforme normative istituite dopo la Grande Recessione hanno sostanzialmente mitigato il loro rischio".

Le ultime sui mercati immobiliari: tassi ipotecari, prezzi delle case e convenienza

Nessuno "tsunami di preclusione"

Il pignoramento è il risultato di due fattori scatenanti simultanei: la mancanza di capacità di pagamento, che si traduce in delinquenza e la mancanza di equità in una casa, afferma Odeta Kushi, vice capo economista della First American Financial Corporation.

Con un capitale sufficiente, il proprietario di una casa ha la possibilità di vendere la casa o attingere a tale capitale per superare una battuta d'arresto finanziaria temporanea. L'inverso - una mancanza di equità in casa senza una battuta d'arresto finanziaria che porta alla delinquenza - ancora una volta non si concluderà con un pignoramento.

I proprietari di case hanno livelli molto alti di patrimonio domestico sfruttabile oggi, fornendo un cuscino per resistere a potenziali diminuzioni dei prezzi, ma anche impedendo che il disagio abitativo si trasformi in un pignoramento, afferma Kushi.

"In effetti, se i proprietari di case in difficoltà sono tenuti a risolvere la delinquenza, date le loro riserve di capitale, le vendite involontarie sono molto più probabili dei pignoramenti", afferma. "Mentre possiamo aspettarci che il numero di pignoramenti aumenti man mano che il mercato del lavoro rallenta e i prezzi delle case scendono dal loro picco, il risultato sarà probabilmente più un rivolo di pignoramenti".

L'inventario degli alloggi rimarrà basso

La cronica mancanza di inventario delle quotazioni è stata il fattore chiave dell'aumento dei prezzi durante il boom immobiliare dell'era della pandemia e sarà la base principale dei prezzi nel 2023, afferma il perito immobiliare Jonathan Miller, che prepara il rapporto mensile Douglas Elliman Real Estate per la città di New York.

"L'inventario degli elenchi è stato ammucchiato verso il cielo nelle passate recessioni immobiliari", afferma Miller. “I consumatori sono sposati ai tassi bassi che hanno rifinanziato o acquistato case durante il boom. L'eccesso di offerta non è la storia per il 2023 perché, anche con una modesta crescita delle scorte di quotazione, i cali dei prezzi dovrebbero essere ridotti al minimo".

Redfin prevede circa 4.3 milioni di vendite di case nel 2023, ovvero un numero inferiore di vendite di case rispetto a qualsiasi anno dal 2011 e un calo del 16% su base annua.

Prezzi delle case in calo

Sebbene non ci saranno ondate di pignoramenti, i prezzi delle case diminuiranno nel 2023, afferma Taylor Marr, vice capo economista di Redfin.

Marr prevede che il prezzo medio di vendita delle case negli Stati Uniti scenderà di circa il 4% nel 2023. Anche con i prezzi in calo del 4% su base annua, le case saranno molto meno convenienti nel 2023 rispetto a prima del boom degli acquisti di case pandemico, afferma.

"Tenendo conto dei prezzi e dei tassi ipotecari previsti per il prossimo anno, il pagamento mensile del tipico acquirente di casa sarà superiore di circa il 63% nel 2023 rispetto al 2019, poco prima dell'inizio della pandemia".

I prezzi delle case diminuiranno maggiormente nelle città del boom della pandemia, mentre i mercati del Midwest e del Nordest reggeranno meglio, afferma Marr.

I prezzi dovrebbero scendere maggiormente in hotspot di migrazione pandemica come Austin, Boise e Phoenix, così come le costose città della West Coast. Nel frattempo, i mercati immobiliari nelle metropolitane relativamente convenienti del Midwest e della costa orientale, in particolare nell'area di Chicago e in parti del Connecticut e dello stato di New York, reggeranno relativamente bene.

"Quelle aree tendono ad essere più stabili delle costose aree costiere e non si sono riscaldate tanto durante la frenesia pandemica degli acquisti di case, il che significa che non devono nemmeno scendere così lontano", afferma.

Nuova costruzione casa

Secondo la National Association of Home Builders, l'avvio di alloggi unifamiliari dovrebbe registrare un calo del calendario nel 2022, il primo calo di questo tipo in 11 anni, nonostante un persistente deficit strutturale di alloggi negli Stati Uniti.

Sentimento del costruttore di case, come misurato dall'HMI NAHB/Wells Fargo, è diminuito per 11 mesi consecutivi, segnalando una contrazione in corso per l'edilizia residenziale nel 2023.

"La costruzione di case unifamiliari alla fine porterà a un rimbalzo per l'edilizia abitativa e l'economia in generale nel 2024, poiché i tassi di interesse diminuiranno su base sostenuta, riportando la domanda al mercato immobiliare in vendita", afferma Robert Dietz, capo economista della National Association dei Costruttori di Case.

Dietz prevede inoltre che il volume delle costruzioni plurifamiliari diminuirà nel 2023, dopo un anno molto forte nel 2022. La costruzione di case plurifamiliari, che è costruita per oltre il 95% per l'affitto, ha registrato una forza nel 2022 con l'aumento dei tassi di interesse dei mutui e la vendita di alloggi le condizioni di accessibilità sono diminuite.

"Tuttavia, ci sono quasi 930,000 appartamenti in costruzione, il totale più alto dal gennaio 1974", dice. "L'aumento del tasso di disoccupazione, l'aumento dell'offerta di appartamenti, l'aumento dei tassi di sfitto e il rallentamento della crescita degli affitti rallenteranno la costruzione multifamiliare il prossimo anno".

Conversioni edilizie?

Le conversioni da commerciali a residenziali rimarranno più chiacchiere che azioni, secondo Marc Norman, decano associato dello Schack Institute of Real Estate della NYU School of Professional Studies.

"Abbiamo convissuto con la pandemia per quasi tre anni, ma non è ancora abbastanza tempo per cambiare proprietà, finanziamento e sistemi normativi per la conversione di spazi per uffici sottoutilizzati", afferma. "Potremmo vedere l'inizio delle conversioni, ma la maggior parte degli edifici rimarrà nel limbo a causa dei contratti di locazione commerciale a lungo termine e del continuo alto costo del finanziamento".

Swapna Venugopal Ramaswamy è un corrispondente di alloggi ed economia per USA TODAY. Puoi seguirla su Twitter @SwapnaVenugopal e iscriverti alla nostra newsletter Daily Money qui.

Questo articolo è apparso originariamente negli USA OGGI: Proiezione del mercato immobiliare: sei esperti valutano il settore immobiliare nel 2023