I legislatori statali adottano le normative locali che gonfiano i costi degli alloggi

Governatori e legislatori in tutto il paese continuano a farlo proporre e realizzare politiche per creare un clima fiscale e normativo più competitivo, in parte per attrarre investimenti che porteranno datori di lavoro e posti di lavoro ben remunerati. Tuttavia, se non c'è un'offerta abitativa sufficiente e conveniente per accogliere un afflusso di famiglie sostenute da nuovi posti di lavoro, allora i funzionari statali hanno un altro problema tra le mani. Questa è la sfida che i responsabili politici stanno affrontando in molti stati in rapida crescita.

Ad esempio in North Carolina, tra i i primi 10 stati in più rapida crescita l'anno scorso, i membri dell'Assemblea generale dello stato stanno ora valutando la legislazione per "deannettere", o rimuovere dalla giurisdizione locale sulla zonizzazione, la proprietà a Summerfield, una città situata appena fuori Greensboro, dove i funzionari locali hanno ripetutamente rifiutato lo sviluppo proposto. I legislatori considerano la questione di interesse in tutto lo stato perché Summerfield si trova in una parte della Carolina del Nord dove l'offerta di alloggi deve essere aumentata per accogliere molteplici massicci progetti di sviluppo economico che dovrebbero portare molti nuovi arrivati ​​nell'area. Questa mossa e le relative proposte in altri stati dimostrano come il dibattito sui costi delle abitazioni e sulla suddivisione in zone sia uno che tende ad essere acceso e confonde le coalizioni politiche tradizionali.

Summerfield, incorporata nel 1996 per evitare di entrare a far parte di Greensboro, ha una suddivisione in zone di esclusione tale che, in gran parte della città, possono essere costruite solo abitazioni unifamiliari e su lotti di 1.3 acri. La mossa per approvare la legislazione statale per deannettere parte di Summerfield al fine di consentire la costruzione di nuove abitazioni segue anni di richieste formali per allentare tali restrizioni e persino un riconoscimento da parte dei funzionari del governo di Summerfield che le loro politiche di zonizzazione devono cambiare.

Avvocato della città di Summerfield avvertito il consiglio comunale nel 2021 che le sue pratiche di zonizzazione di esclusione invitano al contenzioso Fair Housing Act. "Se vuoi evitare potenziali responsabilità, crea opzioni nella tua ordinanza che consentano alloggi a prezzi accessibili da qualche parte a Summerfield", ha consigliato l'avvocato della città. "Non devi nemmeno identificare dove in questo momento", ha aggiunto l'avvocato di Summerfield. "Tutto quello che devi fare è creare il quadro di zonizzazione che consenta a qualche sviluppatore di entrare e dire: 'Sai una cosa, mi piacerebbe mettere alloggi più densi'." I funzionari di Summerfield hanno rifiutato di accettare quel consiglio.

L'offerta di alloggi insufficiente e i costi degli alloggi in rapida crescita non si limitano a Summerfield e all'area circostante. Un Catone Istituto studio pubblicato nel dicembre 2022 ha evidenziato come la crescita della popolazione della Carolina del Nord abbia superato il tasso di costruzione di nuove abitazioni. Mentre la zonizzazione locale restrittiva impedisce la crescita dell'offerta abitativa in molte altre parti dello stato, la necessità di rettificare la questione è particolarmente imperativa a Greensboro e nella regione circostante, spesso indicata come la Triade.

Greensboro, che confina con Summerfield, classificato numero uno nella nazione lo scorso anno per il maggiore aumento dei costi di affitto, con l'affitto di un appartamento con una camera da letto a Greensboro che è aumentato del 74% in un anno. Toyota, Boom Supersonic, Publix e altri stanno investendo miliardi nella regione in nuove strutture di produzione e distribuzione che porteranno migliaia di lavoratori ben pagati. Il desiderio di garantire a questi lavoratori e alle loro famiglie l'accesso a alloggi a prezzi accessibili, insieme al rifiuto dei funzionari locali di rimuovere o allentare gli ostacoli normativi allo sviluppo di più alloggi, ha portato i legislatori statali di Raleigh a concludere che devono agire.

Boom Supersonic sta investendo mezzo miliardo di dollari per costruire un impianto di produzione di jet supersonici situato a 11 minuti di auto da Summerfield. Questa struttura darà lavoro a più di 2,000 persone. Toyota sta spendendo 3.4 miliardi di dollari per costruire un impianto di produzione di batterie al litio situato a 35 minuti da Summerfield. Si prevede che l'impianto di batterie, che sarà il primo Toyota in Nord America, darà lavoro a 3,875 persone. Publix, nel frattempo, sta spendendo 400 milioni di dollari per costruire nelle vicinanze un complesso di distribuzione di oltre due milioni di piedi quadrati che rifornirà i negozi di alimentari in tutta la Carolina del Nord e la Virginia. Quel progetto creerà 1,000 nuovi posti di lavoro.

Il significativo sviluppo economico in atto nella regione e la necessità che esso crea di alloggi aggiuntivi non ha indotto i membri del consiglio comunale di Summerfield a cambiare rotta. Dopo aver inizialmente proposto un nuovo complesso di appartamenti con 1,161 unità nel 2021, uno sviluppatore ha ridimensionato la sua proposta a un progetto di 600 unità. Il Consiglio Comunale respinse quella proposta in una votazione tenutasi il 22 febbraio. Il presidente del Senato Pro Tempore Phil Berger (R) ha spiegato in una dichiarazione perché la continua intransigenza a livello locale sta ora sollecitando una risposta legislativa statale:

"Non so se i piani presentati da uno sviluppatore locale debbano o meno essere approvati dal consiglio locale", ha affermato il senatore Berger. "Quello che so è che la Triade sta attirando miliardi di dollari in nuovi sviluppi economici e mentre la nostra area continua a crescere, c'è urgente bisogno di ulteriori alloggi in modo che gli infermieri, gli insegnanti, i primi soccorritori e gli operai edili su cui fa affidamento la nostra zona possano vivere nel comunità che servono”.

Una mossa dell'Assemblea Generale per annettere parte di Summerfield incontrerà sicuramente una veemente resistenza da parte dei funzionari locali. "Sarebbe una grande ingiustizia e costituirebbe un pericoloso precedente per la nostra Assemblea Generale ignorare i funzionari eletti locali e apportare un tale cambiamento alla nostra città", afferma il sindaco di Summerfield Tim Sessoms.

A parte il modo in cui aumentano i costi degli alloggi e deprimono l'offerta, i critici delle normative urbanistiche locali di Summerfield sostengono che le restrizioni mettono anche a repentaglio la salute ambientale e la sicurezza pubblica. Con circa 12,000 residenti, Summerfield è la città più popolosa della Carolina del Nord senza infrastrutture idriche o fognarie. In effetti, è la città più grande della Carolina del Nord, della Carolina del Sud e della Virginia ad essere completamente dotata di sistemi settici. Come hanno fatto in passato, i funzionari di Summerfield stanno ancora usando questo come scusa per bloccare il progetto di sviluppo abitativo.

"La città non ha né un sistema idrico né fognario per supportare una densità tre volte superiore alla densità attualmente consentita dalle nostre ordinanze di sviluppo", ha scritto il sindaco Sessoms in una lettera pubblica rilasciata il 9 marzo, che spiega il suo rifiuto del suddetto sviluppo. "Summerfield non ha l'infrastruttura per affrontare l'onere che la densità proposta porrebbe sulle nostre scuole già sovraffollate e sulle strade congestionate".

Eppure lo sviluppatore del progetto da 600 unità recentemente rifiutato avrebbe installato l'infrastruttura idrica e fognaria necessaria a Summerfield. I funzionari di Summerfield hanno rifiutato in passato gli investimenti proposti nelle infrastrutture fognarie e idriche. Questa mancanza di infrastrutture idriche è stata utilizzata per anni come motivo per opporsi allo sviluppo e alla crescita.

David Couch, proprietario del terreno proposto per lo sviluppo, disse in una dichiarazione secondo cui "il consiglio comunale di Summerfield ha adottato politiche di zonizzazione che sono servite a escludere i residenti con mezzi modesti, e lo hanno fatto con grande effetto".

"L'area di Greensboro e Guilford County si è classificata al primo posto nel paese lo scorso anno per quanto riguarda gli aumenti degli affitti", ha aggiunto Couch. "Abbiamo un disperato bisogno di più offerta abitativa, soprattutto con gli sforzi di assunzione di lavoro di successo da parte di molti e i miliardi di dollari in sviluppo economico nelle immediate vicinanze".

Couch e altri critici dell'avversione dei funzionari di Summerfield allo sviluppo sostengono che mantenere 12,000 persone esclusivamente su sistemi settici privati, oltre a rendere gli alloggi più costosi, rappresenta un rischio per la salute ambientale perché tali sistemi settici possono penetrare nelle riserve idriche locali. A parte i rischi ambientali che derivano dalla mancanza di infrastrutture idriche, vi sono anche maggiori rischi per la sicurezza pubblica. Questo perché la capacità antincendio è ridotta quando non esiste un sistema di infrastrutture idriche locali da utilizzare per i primi soccorritori.

Il capo del dipartimento dei vigili del fuoco di Summerfield Chris Johnson dice a questo autore che un sistema di infrastrutture idriche consentirebbe al suo dipartimento di rispondere in modo più efficace alle emergenze. "Se avessimo un sistema di idranti, avremmo più persone che si occupano dell'effettiva lotta antincendio e meno persone allontanate per lavorare per garantire una fonte d'acqua positiva", afferma il capo Johnson.

Il sindaco Sessoms afferma che sono in corso sforzi per portare le infrastrutture idriche nella sua città. "Summerfield ha lavorato e sta lavorando a un piano per l'acqua per il futuro della nostra città", ha scritto in una e-mail a questo autore. Alla domanda su quando è previsto il suo piano per rendere operativo un sistema di infrastrutture idriche a Summerfield, il sindaco Sessoms non ha risposto.

La Carolina del Nord potrebbe andare avanti con un disegno di legge per escludere il consiglio comunale di Summerfield dall'equazione sull'opportunità di approvare nuove abitazioni su un'ampia fascia di proprietà che è attualmente sotto la giurisdizione della città. Molti credono che lo stato dovrebbe andare oltre. Il leader della maggioranza al Senato Paul Newton (R), ad esempio, legislazione introdotta nella sessione precedente che avrebbe prevenuto la zonizzazione locale nella Carolina del Nord che limita lo sviluppo di ulteriori alloggi.

"Questo è un problema di approvvigionamento creato direttamente dal governo", ha detto il senatore Newton durante una conferenza stampa Evento dell'8 dicembre sulla politica abitativa ospitata dalla John Locke Foundation, un think tank con sede a Raleigh. Newton ha aggiunto che "il settore privato si occuperà di questo se lo scateniamo".

I legislatori statali e i governatori di altri stati hanno proposto riforme simili a quelle richieste da Newton nella Carolina del Nord. Il governatore del Montana Greg Gianforte (R), ad esempio, è uno dei sostenitori più espliciti della legislazione statale che anticipa le restrizioni urbanistiche locali che impediscono la crescita dell'offerta abitativa.

“La rigorosa zonizzazione e altre normative sulla fornitura di alloggi sono davvero una coperta umida per l'edilizia, per lo sviluppo responsabile. Aumentano i costi e limitano l'offerta”, il governatore Gianforte detto membri della sua task force per gli alloggi l'anno scorso. “Dobbiamo togliere di mezzo il governo, dove possiamo farlo in modo responsabile e sicuro. Abbiamo bisogno di regolamenti per la sicurezza pubblica e per proteggere l'ambiente, ma in altre aree dobbiamo capire come razionalizzare".

I costi degli alloggi esorbitanti e in aumento stanno provocando il caos sui bilanci familiari negli Stati Uniti e prezzando molti fuori dal mercato immobiliare, tanto che la questione ha raccolto una significativa attenzione dei media nazionali nell'ultimo anno. Il New York Times, ad esempio, ha pubblicato un settembre molto discusso articolo riflettendo su cosa è successo alla casa di avviamento. In precedenza, il New York Times ha pubblicato un articolo lo scorso luglio a documentare come la crisi abitativa non sia più circoscritta alle coste.

"È probabilmente il momento peggiore in assoluto per affittare un appartamento a Manhattan nello stesso momento in cui l'accessibilità economica dell'acquisto di una casa in metropolitane come Austin è la peggiore che sia mai stata", un'analisi di Bloomberg del 20 settembre noto. "A metà del 2020, sia gli affitti mensili che le rate del mutuo erano convenienti, ma oggi è il contrario".

"Il costo per affittare o acquistare una casa è troppo alto", il governatore della Virginia Glenn Youngkin (R) disse in un discorso dell'agosto 2022 al Comitato per il denaro congiunto del Senato della Virginia, facendo eco a un messaggio ascoltato da governatori e legislatori in molti altri stati. “Dobbiamo affrontare le cause alla radice di questa discrepanza tra domanda e offerta; regolamenti inutili, governi locali sovraccarichi e inefficienti, politiche di zonizzazione restrittive e un'ideologia di lotta con le unghie e con i denti contro ogni nuovo sviluppo.

Il contenimento degli alti costi abitativi rimarrà tra le massime priorità per governatori e legislatori in molti stati per il prossimo futuro. Come è stato dimostrato, le affiliazioni di parte e le inclinazioni ideologiche non indicano la preferenza di un governatore o di un legislatore su questa materia, contrariamente a quanto accade in molte altre aree tematiche. Il dibattito sulle restrizioni urbanistiche locali e se i legislatori statali debbano ignorarle non sta andando da nessuna parte. In effetti, è probabile che si intensifichi, producendo coalizioni politiche non convenzionali nel processo.