Le azioni sono in un mercato ribassista, è un crollo immobiliare da seguire?

Principali takeaways

• I dati della National Association of Realtors mostrano che i prezzi delle case sono aumentati del 37% da marzo 2020
• Nel frattempo, le vendite totali di case sono diminuite dell'8.6% anno su anno e del 3.4% mese su mese a maggio
• I dati di Moody's Analytics suggeriscono che la casa media è sopravvalutata del 24.7%, con prezzi che salgono quattro volte più velocemente dei redditi
• Poiché gli acquirenti di case sono continuamente esclusi dal mercato, molti investitori e proprietari di case temono che un crollo immobiliare potrebbe essere dietro l'angolo

lunedì, il Indice S&P 500 ha chiuso in ribasso del 18.7% da inizio anno, in bilico vicino al territorio del mercato ribassista della scorsa settimana. Nel frattempo, il Nasdaq Composite rimane in calo di circa il 27% per l'anno, mentre il Dow avanza con una perdita del 14%. In altre parole, gran parte del mercato è vicino o vicino a un paese ribassista, senza alcuna tregua in vista per i titoli che hanno subito il taglio dei prezzi dai picchi di gennaio.

E ora, investitori e proprietari di case temono che il mercato immobiliare possa seguire l'esempio.

I dati dal Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) mostra che tra maggio 2021 e maggio 2022, i prezzi delle case esistenti sono aumentati di quasi il 15%. Da marzo 2020, sono in aumento del 37%. Nel frattempo, i prezzi medi delle case hanno superato per la prima volta i $ 400,000.

Sebbene i prezzi elevati siano positivi per investitori e venditori, hanno continuamente spinto fuori dal mercato gli acquirenti a reddito medio e basso. E ora, qualche preoccupazione, questi stessi prezzi che hanno visto i venditori gioire potrebbero catalizzare un crollo del mercato immobiliare.

Bolle e crash

Le bolle degli asset si verificano quando la domanda, la speculazione e l'esuberanza del mercato fanno salire i prezzi oltre i loro fondamentali. Il risultato finale? Asset troppo cari che rimangono richiesti fintanto che gli acquirenti rimangono interessati.

Secondo il Riserva federale di Dallas, le bolle immobiliari sono particolarmente spinose a causa dei loro impatti economici di ampia portata. Le bolle abitative spesso portano a una serie di conseguenze indesiderate come:

• Investimenti distorti e modelli di acquisto
• Una cattiva allocazione delle risorse economiche
• Increspature che sfociano nella crescita economica e nell'occupazione

Poi quando panico degli investitori, o fallimenti e pignoramenti colpiscono il mercato, la bolla "scoppia". I prezzi degli immobili crollano, gli investitori faticano a rimanere redditizi e i proprietari di case potrebbero trovarsi sott'acqua molto prestiti costosi.

Detto questo, non tutte le bolle finiscono necessariamente in un vero e proprio schianto.

Alcuni mercati potrebbero invece subire una correzione, in cui i prezzi delle case scendono gradualmente e poi ristagnano per mesi o anni.

Al contrario, un crollo comporta un rapido calo dei prezzi (spesso accompagnato da un'ondata di pignoramenti) che toglie il tappeto dal mercato.

Allora e ora

I crolli del mercato immobiliare in piena regola non sono così comuni come potresti pensare. Tuttavia, con la Grande Recessione fresca in molte menti, i proprietari di case e gli investitori rimangono diffidenti.

La grande recessione

Il crollo del mercato immobiliare del 2007-2008 è stato un evento unico nato da molteplici pratiche negligenti del governo, del prestatore e degli investitori.

Per cominciare, i tassi bassi e la regolamentazione minima sui prestiti ipotecari hanno consentito alle banche di offrire prestiti subprime a mutuatari non qualificati. Molti di questi prestiti sono stati persino emessi senza un'adeguata documentazione che documentasse la capacità di rimborso di un mutuatario.

Nel frattempo, gli investitori hanno acquistato "titoli garantiti da ipoteca" (MBS) che raggruppano i mutui come attività investibili. Con l'aumento dei tassi di prestito subprime, i prestiti subprime costituivano una quota maggiore di questi titoli.

Sfortunatamente, molti proprietari di case non sono stati in grado di effettuare i pagamenti, catalizzando una crisi quando le banche hanno iniziato a precludere i mutuatari inadempienti. In molti casi, le banche hanno subito perdite nel tentativo di liberarsi di immobili di valore in calo. Ben presto, i proprietari di case fuggirono a destra ea manca dai mutui subacquei, lasciando le banche in possesso di proprietà che valevano meno del prestito concessogli.

Allo stesso tempo, gli investitori MBS hanno vissuto la propria crisi poiché i mutuatari sono andati in default, drenando i loro profitti.

Alla fine, la confluenza degli eventi ha dato vita a una recessione globale (e tonnellate di nuove normative sui prestiti ipotecari).

Avanzamento rapido fino al 2022

E poi abbiamo l'attuale boom immobiliare, che, come vedrai, ha una serie di cause molto diverse. Vale a dire: La pandemia di Covid-19.

Quando è iniziata la pandemia, il Federal Reserve ha tagliato i tassi di interesse per eludere a recessione e incoraggiare la spesa. Allo stesso tempo, tra i blocchi imposti dal governo e le lusinghe dei dipendenti, molte aziende hanno istituito nuove politiche di lavoro da casa. Nel frattempo, molte famiglie hanno investito fondi di stimolo nei risparmi o hanno saldato i loro debiti.

La combinazione di fondi di stimolo, debito a basso costo e flessibilità WFH ha attirato molti proprietari di case a lasciare città costose. Nel frattempo, i ringhi della catena di approvvigionamento e le restrizioni Covid-19 hanno impantanato la costruzione di nuove case, riducendo l'offerta.

Di conseguenza, la domanda è aumentata vertiginosamente. Ben presto, gli acquirenti si trovarono a competere per le stesse proprietà, facendo salire i prezzi alle stelle poiché i proprietari di case vertiginosi accettavano offerte in contanti spesso ben al di sopra del prezzo richiesto.

Possiamo escludere un potenziale crollo del mercato immobiliare?

Anche se non siamo più in lockdown, gli impatti del Covid-19 sul mercato immobiliare restano. Qualche preoccupazione che significa che un incidente immobiliare potrebbe essere proprio dietro l'angolo.

Per cominciare, recente Ufficio del censimento i dati mostrano che le vendite di case sono diminuite per quattro mesi consecutivi. Le sole vendite di nuove case unifamiliari sono crollate del 16.6% tra marzo e aprile. E a maggio, le vendite totali di case sono diminuite del 3.4% su base mensile e dell'8.6% rispetto a un anno fa. Tutto sommato, l'inventario delle case esistenti invendute di giugno è salito a 1.16 milioni di unità.

Ma mentre le vendite sono diminuite, i prezzi non hanno seguito l'esempio. In effetti, maggio ha segnato un nuovo record, con il prezzo medio di una nuova casa vicino a $ 450,000. Allo stesso tempo, il prezzo medio di vendita di tutte le abitazioni ha superato i $ 511,000.

Se pensi che suoni alto, non sei solo. All'inizio di quest'anno, Moody's Analytics ha riferito che i prezzi delle case negli Stati Uniti rimangono sopravvalutato in media del 24.7%. A marzo, la Fed di Dallas ha avvertito che i prezzi di vendita delle abitazioni hanno superato i prezzi degli affitti, suggerendo valori "insostenibile".

E non è solo quanto sono costose le abitazioni, ma anche quanto velocemente ci sono arrivate. Solo nell'ultimo anno, i prezzi delle case sono aumentati quattro volte più veloce dei redditi. Allo stesso tempo, mutuo tassi di interesse sono saliti dal 3% di gennaio al 6.4% di fine giugno, più che raddoppiando il costo del prestito.

Tutto sommato, i numeri indicano scarse prospettive per i mercati immobiliari. L'inflazione alle stelle, l'aumento dei tassi di interesse e le scorte limitate hanno messo fuori mercato molti acquirenti di case. Con i proprietari di case che devono ampliarsi ulteriormente per salire sulla scala della proprietà, la bolla potrebbe scoppiare se i fattori economici portassero a redditi più bassi o tassi di mutuo più elevati

Differenze cruciali tra 2008 e 2022

Tuttavia, il consenso generale tra gli economisti è che mentre un crollo del mercato immobiliare è possibile, non è probabile.

Per cominciare, le attuali basi del mercato rimangono molto più stabili rispetto a 14 anni fa. Criteri di prestito più severi e solide protezioni per l'acquirente di case significano che la maggior parte dei mutui moderni vengono pagati in tempo. La seconda metà del 2021 ha visto l'acquirente medio di case presentare domanda con a record di punteggio di credito medio alto di 786.

Inoltre, le insolvenze rimangono intorno al 3% e il primo trimestre del 2022 ha visto appena 78,000 richieste di pignoramento. (Al contrario, 10 milioni di americani hanno perso la casa tra il 2006 e il 2010, con 3.1 milioni di richieste di pignoramento nel solo 2008.)

Allo stesso modo, i proprietari di case ora detengono un notevole $ 28 trilioni di capitale proprio rispetto al patrimonio immobiliare spesso negativo posseduto nel 2008. E Note di JPMorgan che i moderni proprietari di case non hanno contratto quasi gli stessi livelli di debito visti prima del 2008.

Allo stesso tempo, le scorte di abitazioni, sebbene in aumento, rimangono vicine ai minimi storici. Lo scorso settembre, NARAR
segnalato una fornitura di 2.4 mesi di case in vendita; a febbraio, era sceso a soli 2 mesi.

Nel frattempo, i costruttori, citando l'aumento dei costi e il rallentamento della domanda, hanno ritirato la produzione. (Era vero il contrario in vista della Grande Recessione.)

Lo scenario più probabile

Tuttavia, un mercato immobiliare solido non significa che non ci sia spazio per un calo dei prezzi. La distinzione: la maggior parte degli economisti ritiene che sia necessaria una correzione, non un crash.

Ad esempio, la Fed di Dallas riferisce che, sebbene i prezzi reali delle abitazioni superino i loro fondamentali, "non si aspettano che le ricadute di una correzione immobiliare siano paragonabili alla crisi finanziaria globale del 2007-09 in termini di entità o gravità macroeconomica".

Doug Duncan, capo economista di Fannie MaeFNMA
, ampiamente d'accordo. La sua posizione è che mentre i tassi sono in forte aumento, "storicamente movimenti così ampi si sono conclusi con un rallentamento immobiliare".

Il capo analista finanziario di Bankrate, Greg McBride, è d'accordo, osservando: “I prezzi degli immobili possono muoversi a grandi balzi, come adesso, e poi mostrare variazioni relativamente piccole in un periodo di anni. Un plateau dei prezzi è il risultato più probabile".

Ma cosa conta come una "correzione", comunque?

Matthew Pointon, un economista immobiliare senior presso Capital Economics, ritiene che a 5% di calo entro la metà del 2023 è un obiettivo ragionevole. E l'economista capo di NAR Lawrence Yun concorda sul fatto che sono probabili "piccoli cali dei prezzi" fino al 5% e salutari per un mercato "troppo caro".

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Nel clima attuale, un crollo del mercato immobiliare nazionale sembra improbabile, anche se non escluso. Ciò lascia molti investitori immobiliari a chiedersi: investire o aspettare?

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