Investire in immobili con flusso di cassa, noto anche come proprietà in affitto, può essere un modo efficace per generare un reddito in gran parte flusso di reddito passivo. Compri una proprietà, installi uno o due inquilini e riscuoti i pagamenti mensili dell'affitto. Sembra abbastanza semplice, ma c'è qualcosa in più per assicurarsi che una proprietà in affitto sia un investimento utile. Sapere come calcolare il flusso di cassa nelle questioni immobiliari per massimizzare i profitti come proprietario di un immobile.
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Qual è il flusso di cassa nel settore immobiliare?
In parole povere, flusso di cassa si riferisce al movimento di denaro in entrata e in uscita da un'impresa. Quando si discute dei flussi di cassa immobiliari, si parla di denaro generato dalla proprietà (ad esempio reddito da locazione) e denaro speso in associazione con la proprietà.
Gli investimenti immobiliari possono generare flussi di cassa positivi o negativi. Quando una proprietà ha un flusso di cassa positivo, il suo reddito supera le spese. Quando c'è un flusso di cassa negativo, invece, le spese superano le entrate.
È preferibile un flusso di cassa positivo investitori immobiliari perché significa che stanno facendo soldi con la proprietà o le proprietà che possiedono. Più ampio è il margine di profitto, migliore è il ritorno sull'investimento. Un flusso di cassa positivo può anche rendere gli investimenti immobiliari più facili da mantenere poiché potresti avere un surplus di denaro che puoi utilizzare per la manutenzione, le riparazioni e la manutenzione.
Flusso di cassa negativo significa che un investitore sta perdendo denaro su una proprietà in affitto. Un flusso di cassa negativo può verificarsi se la proprietà rimane vacante per lunghi periodi di tempo o se i prezzi degli affitti non sono in grado di tenere il passo con quanto costa a un investitore mantenere la proprietà.
Come calcolare il flusso di cassa nel settore immobiliare
Il calcolo del flusso di cassa nel settore immobiliare inizia con la conoscenza di alcuni dettagli chiave sulla proprietà. In particolare, per calcolare il flusso di cassa per gli immobili in affitto, è necessario conoscere:
Quanto reddito lordo genera la proprietà
Totale spese per la proprietà
Quali eventuali debiti sono associati alla proprietà
Il reddito lordo da locazione rappresenta tutto il reddito generato dalla proprietà prima della detrazione di eventuali spese, compresi i pagamenti su un mutuo. L'affitto è in genere la principale fonte di reddito quando si calcola il flusso di cassa per le proprietà residenziali in affitto. Ma a seconda di cosa è incluso nel tuo contratto di locazione, puoi anche riscuotere entrate addebitando agli inquilini le tasse per gli animali domestici, le tasse per il ritardo o altre tasse.
Per quanto riguarda le spese, includi tutti i costi che paghi per possedere la proprietà. Quindi questo può includere cose come:
Assicurazione
Commissioni di gestione della proprietà (se paghi qualcun altro per gestire la proprietà per te)
Utilità
Manutenzione e riparazioni
Pubblicità
Potrebbe essere necessario possedere licenze commerciali per affittare la proprietà
Onorari legali e professionali (es. Spese di sfratto)
Dovresti includere anche il tasso di sfitto della proprietà qui. Il tasso di sfitto rappresenta quanti giorni all'anno la proprietà rimane senza un inquilino, il che significa che non genera alcun reddito. Per trovare il tasso di sfitto della proprietà, devi sommare il tempo totale in cui la proprietà è rimasta vacante nel corso di un solo anno, quindi dividerlo per il periodo di tempo in cui la proprietà avrebbe potuto essere affittata e moltiplicare la risposta per 100 .
Quindi, se la proprietà è rimasta vacante per 16 settimane ma avrebbe potuto essere affittata per 52 settimane, ha un tasso di sfitto del 30.76% (16/52 x 100). Il tasso di posto vacante è considerato una spesa operativa quando si affitta un immobile.
Una volta che hai le tue entrate e uscite lorde, puoi passare al passaggio successivo che è il calcolo del netto reddito operativo (NOI). Per trovare il NOI per il flusso di cassa immobiliare devi semplicemente sottrarre le spese dal reddito. Il numero risultante è la quantità di flusso di cassa prodotto dalle operazioni. Non tiene conto di alcun debito che potrebbe essere associato alla proprietà. Per trovare il flusso di cassa netto dopo aver preso in considerazione il servizio del debito, devi sottrarre il servizio del debito dal reddito operativo netto.
Perché i calcoli del flusso di cassa nel settore immobiliare sono importanti?
Il calcolo del flusso di cassa per le questioni immobiliari perché può aiutarti a determinare quanto sia redditizio un investimento immobiliare in affitto. Guardare quanto potresti addebitare in affitto per una particolare proprietà non è sufficiente per darti un quadro preciso. Devi prima eliminare le spese operative della proprietà e tutti i pagamenti del debito che devi effettuare in relazione ad essa per capire quanto flusso di cassa ti rimane.
Se si dispone di un tasso di rendimento specifico a cui miri, il calcolo del flusso di cassa per gli immobili può darti un'idea della probabilità che una proprietà soddisfi le aspettative, le superi o non sia all'altezza. Non esiste un tasso di rendimento prestabilito considerato desiderabile quando si investe in proprietà in affitto. È in gran parte soggettivo, in base al mercato degli affitti in cui stai investendo e ai tuoi obiettivi individuali.
Come regola generale, è intelligente considerare le proprietà che superano il test dell'1%. La regola dell'1% suggerisce che è probabile che una proprietà sia redditizia se puoi realisticamente addebitare l'1% del suo prezzo di acquisto in affitto. Quindi, se acquisti un condominio da $ 350,000 da affittare, dovresti essere in grado di addebitare almeno $ 3,500 di affitto mensile.
Se questo è realistico o meno può dipendere dal mercato immobiliare e degli affitti sei dentro. Far pagare $ 3,500 per l'affitto a San Francisco o New York, ad esempio, non è così inverosimile. Ma addebitare lo stesso importo per una casa unifamiliare in una piccola città dell'Iowa probabilmente non funzionerà. Pertanto, quando si applica la regola dell'1%, è importante considerare il mercato in generale, nonché il costo della vita e il reddito di quell'area.
Le tasse possono influire sul flusso di cassa immobiliare
Gli investimenti immobiliari possono ripagare nel tempo, ma l'IRS vorrà la sua giusta quota del reddito da locazione che stai portando. Quando esegui i calcoli del flusso di cassa per gli immobili, ricorda di tenere conto di ciò che dovrai pagare in tasse quel reddito. In generale, il reddito netto da locazione è tassato alla normale aliquota dell'imposta sul reddito. Quindi, se sei in una fascia fiscale più alta, ciò potrebbe significare pagare di più in tasse sul reddito da locazione.
Puoi, tuttavia, compensare parte di ciò che devi detrazione delle spese di locazione immobiliare. Alcune delle spese che puoi detrarre includono:
Costi di manutenzione e pulizia
Sostituzione di elettrodomestici o HVAC
Interessi ipotecari
Assicurazione sulla proprietà
Tasse di proprietà
Commissioni pubblicitarie
Spese di gestione della proprietà
Utilità
Altri servizi, come il controllo dei parassiti o l'abbellimento del paesaggio
Spese legali e professionali (ad esempio, se devi pagare per sfrattare un inquilino)
Spese di vacanza
È inoltre possibile detrarre le spese di ammortamento sulla proprietà. La detrazione di queste spese può ridurre il reddito da locazione imponibile. Capire quanto è probabile che tu debba pagare in tasse per possedere una proprietà in affitto può darti un'idea migliore di quanto dei tuoi profitti manterrai davvero alla fine della giornata.
Conclusione
La comprensione del flusso di cassa nel settore immobiliare è importante quando si valutano nuove opportunità di investimento. L'ultima cosa che vuoi è investire in una proprietà in affitto solo per farla diventare un pozzo di soldi. Sapere come calcolare il flusso di cassa per il settore immobiliare potrebbe aiutarti mentre metti insieme un piano di investimento ed evitare di fare un cattivo investimento.
Suggerimenti per gli investimenti
Se desideri possedere una proprietà in affitto senza dover fare tutto il duro lavoro di essere un proprietario di una proprietà, ci sono modi più semplici per investire. Le piattaforme di crowdfunding immobiliare, ad esempio, consentono di investire in immobili commerciali e residenziali senza dover possedere l'immobile stesso. Real Estate Investment Trust (REIT) sono un'altra opzione per investire nel settore immobiliare senza acquistare proprietà. I REIT sono tenuti a pagare il 90% del reddito imponibile agli investitori come dividendi ogni anno, fornendoti un flusso costante di reddito con poco sforzo da parte tua.
Prendi in considerazione la possibilità di parlare con un consulente finanziario per sapere se il flusso di cassa immobiliare potrebbe essere una buona aggiunta al tuo portafoglio. Trovare un consulente finanziario qualificato non deve essere difficile. di SmartAsset strumento gratuito ti mette in contatto con un massimo di tre consulenti finanziari che servono la tua zona e puoi intervistare gratuitamente le tue partite di consulenti per decidere quale è giusto per te. Se sei pronto a trovare un consulente che possa aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari, inizia ora.
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Il post Come calcolare il flusso di cassa nel settore immobiliare apparve prima Blog di SmartAsset.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html