C'era una volta una giovane famiglia che comprò un modesto Cape con tre camere da letto, la peggior casa nella migliore posizione in un prospero sobborgo. Molti anni dopo, durante la frenesia abitativa di 15 anni fa e dopo che i ragazzi erano cresciuti e se ne erano andati, hanno ricevuto un'offerta in contanti non richiesta, per 20 volte quello che hanno pagato. Quello è diventato il loro gruzzolo, che ha fornito una pensione confortevole.
È tutto vero, ma potrebbe anche essere una favola. Come un aumento dei prezzi delle case difficilmente si ripetono, soprattutto da qui dopo la loro frenetica salita. Nel lungo termine, la storia mostra che il mercato azionario ha guadagnato circa il doppio degli immobili residenziali. E lo ha fatto con molti meno mal di testa rispetto alle spese di mantenimento che sono arrivate uno shock per molti acquirenti di case recenti.
Guardando il dati raccolti dal professore della NYU Stern School of Business Aswath Damodaran, scorte (misurate dal
S&P 500
) ha restituito il 12.47% annuo dal 1972 al 2021, contro il 5.41% per l'edilizia residenziale (basato sull'indice Case-Shiller, fino allo scorso ottobre), un intervallo che comprende il decollo dell'inflazione dopo che il legame del dollaro con l'oro è stato interrotto. Guardando al 2012-2021, che comprende la ripresa dal crollo immobiliare che ha fatto precipitare la crisi finanziaria del 2007-09, le azioni hanno restituito una media del 16.98%, contro il 7.38% delle abitazioni.
In una nuova carta preparato per la Brookings Institution, Robert Shiller, un creatore dell'indice immobiliare, e Anne K. Thompson hanno scoperto che il 72.4% degli intervistati in un sondaggio ha affermato che le recenti guerre di offerte hanno provocato "acquisti presi dal panico che hanno reso i prezzi irrilevanti". Ciò è stato attribuito alla storia ormai familiare di acquirenti che volevano più spazio, soprattutto per un ufficio a casa, in periferia. I colletti bianchi che potevano lavorare da casa sono rimasti per lo più illesi o hanno beneficiato di minori spese durante il peggio della pandemia.
I tassi di interesse ipotecari storicamente bassi hanno ulteriormente rafforzato il potere d'acquisto degli offerenti. Con il prestito medio di 30 anni di Freddie Mac sceso al 3.05% a dicembre, il pagamento mensile della casa dal prezzo medio di $ 408,100 nel quarto trimestre, acquistata con un acconto del 20%, sarebbe di $ 1,385. Con il balzo dei tassi ipotecari, al 4.67% al 31 marzo, lo stesso prestito costerebbe $ 1,687 al mese. La riduzione dell'accessibilità rallenterà sicuramente l'apprezzamento del prezzo delle case.
Shiller e Thompson hanno scoperto che i recenti acquirenti sono realistici sulle tendenze a breve termine dei prezzi delle case, aspettandosi una certa moderazione, ma potrebbero essere "dati a voli di fantasia per il lungo periodo". L'analisi dei dati da parte di Damodaran ha mostrato che gli acquirenti al culmine della precedente bolla nel 2006 non si sono ripresi completamente dal crollo che ne è seguito per 10 anni. Non era la prima volta che gli acquirenti di case erano bloccati con perdite. Dopo il calo dal picco nel 1989, i prezzi non si sono ripresi completamente fino al 1992. E quei periodi di perdita non hanno tenuto conto dei costi di transazione, che sono enormi per gli immobili residenziali.
È assiomatico che l'acquisto di un valore elevato riduca i rendimenti futuri. In termini umani, succedono cose, da migliori opportunità di lavoro altrove, soprattutto data la possibilità di lavorare da qualsiasi luogo per i knowledge worker, a circostanze sfortunate come la morte e il divorzio. La capacità di raccogliere quote con attività finanziarie totalmente mobili e liquide può offrire maggiore libertà nel breve termine, insieme a una maggiore ricchezza nel lungo periodo.
Scrivere a Randall W. Forsyth presso [email protected]
