Gli aumenti dei tassi della Federal Reserve stanno raffreddando il mercato immobiliare, ma sono ancora necessarie riforme sull'uso del suolo

Dalla primavera del 2022, l'obiettivo del tasso sui fondi federali della Fed, ovvero il tasso di interesse che le banche si addebitano a vicenda per i prestiti overnight, è aumentato al 2.5%, in aumento dallo 0.25% di febbraio. Le azioni della Fed hanno aumentato i tassi di interesse su qualsiasi cosa, dalle carte di credito ai mutui. I tassi ipotecari più elevati stanno iniziando a far scendere i prezzi, ma i prezzi più bassi saranno temporanei senza gli aumenti dell'offerta necessari per rendere le abitazioni più convenienti.

I tassi medi dei mutui a 30 e 15 anni sono ai livelli più alti dal 2009, come mostrato nella figura seguente dall'ultimo forum d'azione americano registro delle abitazioni di Thomas Wade. Il tasso a 30 anni è quasi il doppio di quello del 2021, mentre il tasso a 15 anni è già più che raddoppiato.

Nonostante questi aumenti, entrambi i tassi sono ancora vicini ai minimi storici e sono al di sotto dei tassi dal 6% al 7% che erano la norma dal 2001 al 2009.

Sebbene i tassi di interesse potrebbero non essere elevati rispetto agli standard storici, i recenti aumenti stanno ancora causando una caduta dei prezzi. Sia l'indice dei prezzi delle case Case-Shiller che quello FHFA hanno iniziato a stabilizzarsi, come mostrato nelle due figure seguenti.

Anche le variazioni di prezzo anno su anno per entrambi gli indici sono scese al 15% per l'indice composito Case-Shiller a 20 città e al 16% per l'indice FHFA. Entrambi erano il 19% nel 2021.

Il sentiment dei costruttori sta diminuendo in risposta ai prezzi più bassi e alla crescita più lenta dei prezzi. Il NAHB/Wells FargoWFC
l'indice del mercato immobiliare, creato da un'indagine tra costruttori che valutano le vendite e le aspettative delle abitazioni, è sceso al livello più basso da prima della pandemia, come mostrato di seguito.

La domanda più debole e il sentimento dei costruttori si stanno manifestando negli inizi dell'edilizia abitativa. La figura seguente mostra che le partenze stanno rallentando in tutte e quattro le regioni del paese.

Un minor numero di nuove abitazioni manterrà bassa l'offerta di nuove case e potrebbe rallentare il calo dei prezzi delle case poiché l'offerta si adegua per soddisfare la domanda più bassa causata dall'aumento dei tassi di interesse. Mentre questo può essere positivo per gli attuali proprietari di case che sperimenteranno minori cali di equità a breve termine, è negativo per l'accessibilità economica degli alloggi a lungo termine. Il paese ha un significativo carenza di alloggi—tra 6 milioni e 10 milioni di unità—che l'inizio di un calo degli alloggi non farà che aggravare. Il mercato immobiliare ristretto si manifesta nei tassi di sfitti di case e affitti, che sono ai livelli più bassi degli ultimi 10 anni.

Abbiamo bisogno di più alloggi di tutti i tipi in America per rendere gli alloggi più abbordabili a lungo termine. È deludente, anche se non sorprendente, che le nuove costruzioni immobiliari stiano diminuendo in risposta alla domanda più debole e ai prezzi più bassi.

Tuttavia, sarebbe un errore incolpare la Fed per i problemi del mercato immobiliare. La Fed sta facendo il necessario per arginare il inflazione sfrenata causato da troppa spesa pubblica e la sua stessa eccessiva creazione di denaro durante la pandemia. Qualsiasi altro effetto che i suoi aumenti dei tassi di interesse hanno sull'economia sono di secondaria importanza.

Il principale responsabile della mancata corrispondenza tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è l'eccessiva regolamentazione del governo. Il governo federale è da tempo impegnato nell'aumento della domanda di alloggi attraverso il agenzie quasi governative di Fannie MaeFNMA
e Freddie Mac e altri programmi di governo.

Sia Fannie che Freddie comprano mutui da istituti di credito e ce l'hanno implicito sostegno del governo. Poiché gli istituti di credito sanno che possono facilmente scaricare i mutui a Fannie e Freddie, sono meno preoccupati per i rischi di insolvenza a lungo termine e quindi possono mantenere i costi dei prestiti artificialmente bassi.

La domanda stimolante artificialmente è già abbastanza grave di per sé, ricorda la crisi abitativa? —ma ciò che lo rende ancora peggiore nel contesto del mercato immobiliare è che i governi locali stanno contemporaneamente deprimendo l'offerta attraverso i regolamenti sull'uso del suolo. In tutto il paese, le dimensioni minime dei lotti, i requisiti di parcheggio, le procedure di autorizzazione contorte, i requisiti di densità e altre normative locali limitano la quantità di alloggi che possono essere costruiti. Quando le restrizioni all'offerta sono combinate con i sussidi alla domanda, il risultato sono prezzi più elevati che mantengono un alloggio adeguato fuori dalla portata di molte famiglie a reddito basso e moderato.

Gli aumenti dei tassi della Fed stanno raffreddando il mercato immobiliare, e con di più escursioni in arrivo dovremmo aspettarci che questo continui nel prossimo futuro. L'impatto della Fed, tuttavia, è minore rispetto agli impatti negativi delle attuali politiche abitative del governo federale e locale che stimolano la domanda e limitano l'offerta. Le azioni della Fed non dovrebbero distrarci dal fare i cambiamenti a lungo termine di cui abbiamo bisogno per riportare in equilibrio il mercato immobiliare: più offerta a livello locale e meno sussidi a livello federale.