Durante i primi 24 mesi della pandemia, I prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati del 38.5%. In alcuni mercati, come Phoenix ed Dallas, i prezzi delle case sono cresciuti di oltre il 50%.
La Federal Reserve non era una fan. Come il boom edilizio pandemico infuriato, ha spinto al rialzo i prezzi in tutta l'economia. L'aumento dei prezzi delle case ha fatto aumentare gli affitti. Livelli elevati di edilizia abitativa—che ha raggiunto il massimo da 15 anni durante la pandemia—esercitare una pressione al rialzo sui prezzi su tutto da finestre a legname aggiungendo allo stesso tempo stress a una catena di approvvigionamento globale già stressata. Per non parlare del fatto che il denaro è entrato nell'economia dai proprietari di case che hanno attinto a quel patrimonio immobiliare record.
Ecco perché la banca centrale, che ha mandato dal Congresso per contrastare l'inflazione galoppante, ha preso di mira il mercato immobiliare statunitense. Come? Esso esercitare un'immensa pressione al rialzo sui tassi ipotecari. Sebbene la Fed non fissi direttamente i tassi dei mutui, ha le leve per vedere che i mercati finanziari lo fanno. Una volta che la Fed ha chiarito cosa ci aspetta per la stretta monetaria quest'anno, i mercati hanno rapidamente spinto il tasso ipotecario fisso medio a 30 anni superiore al 5%.
Nel mese di giugno, Il presidente della Fed Jerome Powell ha finalmente chiarito che questo è tutto in base alla progettazione. Powell vorrebbe vedere il mercato immobiliare statunitense tornare a uno stato più equilibrato. Nelle sue stesse parole, lo chiama un "reset".
“Direi che se sei un compratore di casa, qualcuno o un giovane che cerca di comprare una casa, hai bisogno di un po' di azzerare. Dobbiamo tornare a un punto in cui domanda e offerta sono tornate insieme e dove l'inflazione è di nuovo bassa e i tassi ipotecari sono di nuovo bassi", ha detto Powell ai giornalisti il mese scorso. “Abbiamo visto i prezzi [delle case] salire molto, molto fortemente negli ultimi due anni. Quindi ora cambia. E le tariffe sono aumentate. Sappiamo bene che i tassi ipotecari sono aumentati molto. E stai assistendo a un mercato immobiliare in evoluzione. Lo stiamo guardando per vedere cosa accadrà. Quanto influirà davvero sugli investimenti residenziali? Non proprio sicuro. Quanto influirà sui prezzi delle case? Non sono proprio sicuro.
Già, l'aumento dei tassi ipotecari ha spinto il mercato immobiliare statunitense in modalità di raffreddamento. Con l'arrivo dei dati immobiliari di aprile e maggio, è diventato chiaro che il boom immobiliare della pandemia stava svanendo. A giugno e luglio, il ritmo del raffreddamento è aumentato.
Per trovare prove della velocità di raffreddamento accelerata, basta guardare i dati di inventario. Tra i 100 maggiori mercati immobiliari della nazione, il mercato mediano ha visto l'inventario aumentare dell'1% tra gennaio e aprile, secondo Fortune's analisi dei dati di realtor.com. Questo prima che l'aumento dei tassi ipotecari desse il via alla correzione immobiliare. Tra gli stessi 100 maggiori mercati immobiliari, il mercato mediano ha visto le scorte aumentare del 50% tra aprile e giugno.
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In tutto il paese, il mercato immobiliare statunitense sta rallentando. Le richieste di mutuo sono in calo del 17% anno su anno, secondo la Mortgage Bankers Association. Vendite di nuove case ed Vendite di abitazioni esistenti stanno cadendo bruscamente. L'edilizia ha rallentato. E più venditori di case stanno tagliando il loro prezzo di listino.
Detto questo, questa correzione abitativa...o come Fortune la chiama, la Grande Decelerazione—è a malapena uniforme in tutto il paese. Esso ha ha colpito particolarmente duramente i mercati immobiliari del sud-ovest, della montagna occidentale e della costa occidentale. Tra i 10 mercati immobiliari che hanno visto i livelli delle scorte aumentare di più quest'anno, ognuno si trova in quelle regioni. Quel gruppo è guidato da Sherman, Texas (+332% scorte); San Francisco (+285%); Santa Fe (+272%); Denver (+247%); e Austin (+220%).
La ragione? In tutta la nazione, il boom immobiliare della pandemia ha visto i prezzi delle case staccarsi dai fondamentali economici sottostanti. Tale distacco è stato ancora più pronunciato nei mercati del sud-ovest, della montagna occidentale e della costa occidentale. Ora che i tassi sui mutui sono superiori al 5%, gli acquirenti in quei mercati "sopravvalutati" si sentono particolarmente schiacciati. Alcuni aspiranti acquirenti stanno scegliendo di rimanere in disparte. Altri semplicemente non possono permettersi un mutuo a un tasso del 5%.
All'inizio dell'anno, Logan Mohtashami, analista principale di HousingWire, chiedeva già a gran voce tassi di mutuo più elevati. Il suo pensiero era che tassi ipotecari più elevati sarebbero stati l'unico modo per mettere da parte gli acquirenti e consentire alle scorte di respirare a un livello più sano. Finora, a Mohtashami piace quello che sta vedendo.
“Abbiamo ancora del lavoro da fare per ottenere un mercato equilibrato. Tuttavia, con tassi più elevati, abbiamo la possibilità di tornare ai livelli massimi delle scorte nel 2019, che è un mercato equilibrato", afferma Mohtashami. "Tutti i miei problemi di inventario scompaiono una volta che torniamo ai livelli del 2019, e solo allora posso rimuovere il tema del mercato immobiliare selvaggiamente malsano".
Sebbene l'inventario stia aumentando rapidamente, rimane ancora molto al di sotto dei livelli pre-pandemia: tra i 917 mercati immobiliari regionali misurati da realtor.com, 601 mercati sono ancora almeno il 50% al di sotto del livello pre-pandemia. Mohtashami vuole vedere quel divario chiudersi.
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Per mesi, Mark Zandi, capo economista di Moody's Analytics, ha definito questo rallentamento una "correzione immobiliare". Non lo vede fermarsi quest'anno. Per tutta l'estate, si aspetta che le vendite di case continueranno a diminuire. Entro il prossimo anno, Zandi prevede che la crescita dei prezzi delle case su base annua rallenti fino allo 0%. Sarebbe una bella decelerazione considerando questo l'ultima lettura si attesta al 20.4%.
Ma non tutti i mercati immobiliari saranno così fortunati. Il boom immobiliare della pandemia ha visto mercati come Phoenix, Boise e Las Vegas diventare ciò che Moody di Analytics ritiene significativamente "sopravvalutato". Ora sono a rischio di una correzione del prezzo. Mentre l'inventario in quei luoghi continua a salire, Zandi lo prevede mercati significativamente "sopravvalutati" vedranno i prezzi delle case scendere dal 5% al 10%. Ma se una recessione si materializza davvero, Moody's Analytics prevede che i prezzi delle case negli Stati Uniti cadranno del 5%. mercati significativamente "sopravvalutati", come Charlotte e Tampa, vedrebbero i prezzi delle case scendere dal 15% al 20%.
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Questa storia era originariamente presente su Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html