La sezione 1031 del codice fiscale statunitense consente alle persone che hanno plusvalenze dalle vendite immobiliari di differire l'esposizione fiscale su tali profitti. Per fare ciò, devono utilizzare quei profitti per acquistare una proprietà simile entro 180 giorni dalla vendita originale e non possono mai toccare i soldi da soli. Questo processo è noto come a 1031 scambio di titoli. Per ovvi motivi, sono apprezzati dagli investitori immobiliari.
La legge esiste per incoraggiare gli investitori a rimettere in circolazione i loro soldi invece di mettere semplicemente i loro profitti in una banca, dove solo l'investitore ne beneficia. Ecco perché puoi fare 1031 scambi tutte le volte che vuoi. Tuttavia, l'elemento chiave è che non puoi toccare fisicamente nessuno dei profitti. Se li metti in banca anche per un solo giorno, i profitti sono soggetti a tassazione.
Gli investitori superano questo ostacolo trasformando i loro profitti in quello che è noto come un intermediario qualificato". Un intermediario qualificato è una società che trattiene i tuoi profitti e poi li rilascia al tuo comando quando trovi una nuova proprietà. Sembra semplice, ma una lacuna normativa nel processo significa che devi stare attento a scegliere un intermediario qualificato.
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Gli intermediari qualificati sono regolamentati in modo molto vago
Quando consegni i tuoi soldi a un agente immobiliare o a un avvocato, una forte supervisione normativa determina come possono gestire i fondi dei clienti. Questi regolamenti sono progettati per rendere loro difficile agire in modo improprio o rubare i tuoi soldi.
Devono mantenere i soldi dei loro clienti in conti fiduciari separati dal conto operativo per il loro studio legale o intermediario immobiliare. È loro legalmente vietato mescolare i fondi o utilizzare il denaro dei clienti per scopi diversi dalla transazione o dai servizi legali per i quali i soldi sono impegnati. Sono inoltre tenuti a riconciliare tutti i loro conti fiduciari su base mensile.
Queste entità devono compilare un libro mastro che cataloghi le date e le ragioni di depositi e prelievi dai loro conti fiduciari. Sono tenuti a bilanciare questo libro mastro con gli estratti conto mensili e tenere i registri delle loro riconciliazioni disponibili per l'ispezione da parte dei rappresentanti statali in qualsiasi momento durante il normale orario lavorativo. Il mancato rispetto di questa precauzione può comportare la perdita della licenza, anche se non sono stati prelevati soldi.
Il problema per investitori immobiliari è che nessun organismo di regolamentazione equivalente a livello federale è responsabile della supervisione degli intermediari qualificati. Il IRS ha anche un avviso su queste entità sul suo sito web. A livello statale, solo otto stati regolano o vigilano sulla condotta degli intermediari qualificati. Sono:
new Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California
Idaho
Colorado
Nevada
Ciò significa che un intermediario qualificato negli altri 42 stati non regolamentati potrebbe teoricamente impazzire con il tuo denaro di scambio 1031, e fintanto che lo ha rilasciato su tua richiesta quando hai completato lo scambio, non saresti più saggio. Questo è un pensiero spaventoso e la definizione stessa di un fantasma nella macchina.
Cosa succede se il tuo intermediario qualificato scappa con i tuoi soldi?
Nonostante la mancanza di una regolamentazione federale e statale delle società intermediarie qualificate, è ancora un crimine per loro appropriarsi indebitamente del tuo denaro. Se scappano con i tuoi soldi e non li pagano quando lo richiedi, potrebbero essere perseguiti e incarcerati. Tuttavia, questo non risolve il tuo problema come investitore.
Ricorda, hai solo 180 giorni per effettuare il tuo cambio. Quell'orologio non smette di ticchettare in nessuna circostanza. Quindi, se il tuo intermediario qualificato non ha i tuoi soldi quando devi effettuare il tuo scambio e non puoi completarlo entro 180 giorni, sei soggetto all'imposta sulle plusvalenze sul denaro rubato.
Un intermediario qualificato scappa con i tuoi soldi e ti attacca con una fattura fiscale nel processo? Ahia. In alcuni casi, gli assicuratori dell'intermediario qualificato rimborseranno una parte del denaro, ma è improbabile che ciò avvenga in tempo sufficiente per completare lo scambio. Quindi, scegliere l'intermediario qualificato sbagliato può letteralmente causare un incubo finanziario dal quale ci vorranno anni per svegliarsi.
Il furto di intermediario qualificato accade spesso?
Per fortuna no, non è così. Ma se si considera il fatto che intermediari qualificati possono detenere profitti da dozzine o addirittura centinaia di vendite immobiliari alla volta, un solo intermediario qualificato che fa la cosa sbagliata può causare il caos per milioni di dollari.
Prendiamo il caso di Edoardo Okun, che era l'ex capo del gruppo fiscale 1031. Ha condotto la sua società di intermediaria qualificata nel terreno utilizzando i soldi dei clienti per finanziare uno stile di vita di lusso che includeva ville in più stati, diverse barche e molti gioielli che ha profuso alla moglie modella in bikini.
Quando alla fine ha finito i soldi e non ha potuto pagare i suoi clienti, non sapevano quale fosse lo shock più grande: scoprire che i loro soldi erano stati rubati o scoprire che non esisteva un quadro normativo o una supervisione in atto per impedire a Okun di rubare esso. Al momento del suo arresto, Okun stava concludendo un accordo per l'acquisto di un'altra società di intermediazione qualificata con quasi 900 milioni di dollari in deposito.
Fu condannato a 100 anni di carcere e costretto a rinunciare a quasi 40 milioni di dollari di proprietà. Alla fine, i suoi clienti abbandonati si sono ritrovati con circa il 70% dei loro soldi. Tuttavia, quel 70% non è arrivato in tempo per pagare le tasse, che hanno dovuto pagare di tasca propria, e hanno comunque sostenuto le spese legali mentre lo perseguivano per danni.
Come ti proteggi da un intermediario qualificato ombroso?
Edward Okun non è il solo a utilizzare società intermediarie qualificate per commettere scorrettezze finanziarie. Ci sono numerosi casi dove sono stati catturati intermediari qualificati e le perdite di questi casi ammontano a centinaia di milioni di dollari. Nonostante ciò, non esiste ancora una supervisione federale del settore. Quindi, come ti proteggi da un losco intermediario qualificato?
Se non vivi in uno stato che regolamenta gli intermediari qualificati (e probabilmente non lo fai dato che ce ne sono solo otto), la soluzione migliore è probabilmente scegliere un intermediario qualificato che sia anche un avvocato abilitato all'avvocatura statale. Almeno allora saranno tenuti a condurre riconciliazioni contabili mensili.
Non è una garanzia, ma ti darà un po' di tranquillità sapere che l'intermediario qualificato che hai scelto ha l'ordine degli avvocati dello stato che si guarda alle spalle. Secondo, fai le tue ricerche. Consulta le recensioni online dell'intermediario. Hanno la reputazione di essere reattivi e proattivi nella comunicazione con i clienti? Il loro rating BBB è alto? Fai domande difficili quando intervisti intermediari qualificati. Ottieni le risposte che desideri o passa a quella successiva.
Devi proteggere i tuoi interessi negli scambi 1031
Prima di un incontro di boxe, l'arbitro chiama entrambi i combattenti sul ring e dice loro "tieni le mani alzate e proteggiti". Questo solido consiglio si applica agli investitori che lavorano tramite uno scambio di titoli 1031. È tua responsabilità scegliere il tuo intermediario qualificato con cautela e con estrema cura. Hai lavorato duramente per ottenere profitto dal tuo investimento. Sta a te proteggerlo.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html