La società per la proprietà della casa è stata un errore

I Atlantico appena pubblicato un nuovo articolo questo fa alcuni degli stessi punti sulla proprietà della casa come il mio capitolo appena pubblicato in Dare potere al nuovo lavoratore americano. In effetti, rende alcuni dei stessi argomenti ho fatto per anni.

Il titolo dell'articolo dice praticamente tutto: La società per la proprietà della casa è stata un errore. L'autore, Jerusalem Demsas, ritiene che “Il settore immobiliare dovrebbe essere trattato come consumo, non come investimento”, una premessa che molti americani farebbero bene a seguire.

Demsas sottolinea che “'Comprare basso e vendere alto' quando l'asset di cui stiamo parlando è dove vivi è un consiglio piuttosto assurdo. Le persone vogliono vivere vicino alla famiglia, vicino a buone scuole, vicino ai parchi o in quartieri con i tipi di servizi che desiderano, non scambiare la loro posizione come penny stock. Lei nota anche che "Una casa è legata a una specifica posizione geografica, vulnerabile a shock economici e ambientali locali che potrebbero cancellare il valore del terreno o della struttura stessa proprio quando ne hai bisogno."

Questi sono tutti punti positivi e ottimi motivi per evitare di trattare la propria casa come un investimento.

Anche Demsas rispecchia un'argomentazione che ho fatto io la mia testimonianza bancaria al Senato dell'ottobre 2021:

Sebbene l'equità domestica rappresenti spesso gran parte della ricchezza di molti americani, l'acquisto di una casa può essere un investimento rischioso che dipende interamente dall'apprezzamento del prezzo della casa, un attributo fondamentalmente in conflitto con l'aumento dei prezzi degli alloggi.

Sebbene Demsas non approfondisca la questione, questa dipendenza dall'apprezzamento dei prezzi delle case è un problema ancora più grande dato che la politica immobiliare federale è orientata a indurre un debito ipotecario sempre più basso. Rende l'acquisto di una casa particolarmente rischioso per coloro che lottano per guadagnare un reddito più stabile.

Dubito seriamente che la senatrice Elizabeth Warren (D-MA) sosterrebbe gli investimenti del mercato azionario con leva sostenuta dal governo federale per tutti gli americani, ma questo è effettivamente ciò che fa la politica federale degli alloggi. (Sì, lo è chiaramente disposto supportare "Wall Street" e "grandi banche" quando le fa comodo, ma lasciamo questo per un'altra rubrica.)

Infatti, almeno negli ultimi 20 anni, i prezzi delle case hanno mostrato una volatilità simile a quella dei mercati azionari. Non è che questi fatti siano passati inosservati, anche ad altri scrittori nell'Atlantico. Ma non è ancora perfettamente chiaro quale tipo di politiche alternative sostenga Demsas.

Siamo senz'altro d'accordo sul fatto che una politica volta a promuovere la proprietà della casa ea denigrare l'affitto sia dannosa. E sembriamo concordare sul fatto che è ipocrita per i funzionari federali sposare i cosiddetti programmi di alloggi a prezzi accessibili mentre promuovono politiche che aumentano i prezzi delle case.

Per quanto riguarda specifiche modifiche alla politica federale, non ne sono così sicuro. Se tutto va bene, Demsas darà un'occhiata al mio capitolo e scriverà un nuovo pezzo. (Anche se lei non è d'accordo con me.)

Il punto di vista generale che faccio nel nuovo libro di Catone, come nella maggior parte dei pezzi che scrivo sul finanziamento dell'edilizia abitativa, è che la politica federale è orientata quasi interamente a stimolare la domanda. Questo è un problema perché i mercati immobiliari sono sempre limitati rispetto a molti altri tipi di beni di consumo. È anche un dato di fatto che tali vincoli di fornitura sono spesso guidati da norme e regolamenti statali e locali. Cioè, molte località desiderabili sono già "piene" di alloggi e solo i cambiamenti nella governance locale possono fare qualcosa al riguardo, anche se pari quelli è improbabile che i cambiamenti abbiano grandi effetti a breve termine.

Data questa realtà, il meglio che il governo federale può fare è smettere di spremere la domanda. Ma è l'opposto di cosa il governo federale ha fatto per (almeno) gli ultimi 50 anni.

Tutto il coinvolgimento federale iniziò davvero a decollare negli anni '1930, in gran parte come uno sforzo per aumentare i posti di lavoro. Ma da qualche parte lungo la strada, tutti gli agenti immobiliari, costruttori e finanzieri hanno capito che era meglio lavorare con i politici. Ora abbiamo un disastro completo, che ha inequivocabilmente reso gli alloggi meno accessibili, specialmente per persone a basso reddito.

Il codice fiscale federale promuove il debito ipotecario. I requisiti patrimoniali di Basilea promuovono la detenzione di titoli garantiti da ipoteca (MBS) garantiti dal governo. E Fannie Mae e Freddie Mac godono da tempo di uno status speciale rispetto alle società private. È impossibile per il settore privato competere con il governo federale, quindi fornire un'assicurazione ipotecaria governativa e garanzie federali (anche implicite) per MBS ha avuto un effetto prevedibile.

Dal 2009 al 2020, la quota annuale di Fannie e Freddie del il mercato totale degli MBS era in media del 70%., anche se le loro carte proibire esplicitamente l'uso eccessivo delle loro strutture. Compresi i titoli Ginnie Mae, quelli garantiti da mutui FHA, la quota federale di il mercato MBS ha registrato una media del 92% all'anno.

Pochi ricordano, però, che la situazione non era molto diversa prima della crisi del 2008. A partire dal da 1996 a 2007, la quota annuale di Fannie e Freddie sul mercato totale degli MBS era in media del 60%, solo circa 10 punti percentuali in meno rispetto alla quota post-crisi.

Non ha senso chiedere più aiuto federale perché troppo aiuto federale è esattamente ciò che ci ha portato qui. Le politiche federali hanno costantemente aumentato la domanda rendendo più facile ottenere mutui per la casa. Sembra che non ci sia slancio al Congresso per invertire questa tendenza, e solo uno sciocco direbbe che non ha nulla a che fare con interessi particolari.

Se mi sbaglio, allora il nuovo Congresso può iniziare con il più basso dei frutti più bassi. Può proibire a Fannie e Freddie di finanziare prestiti per case di vacanza e può far rispettare le disposizioni sull'uso eccessivo dei loro charter. Quindi può vietare loro di finanziare case che costano più di 1 milione di dollari e richiedono che gli "acquirenti per la prima volta" lo siano effettivamente coloro che non hanno mai posseduto una casa.

Non ho intenzione di trattenere il respiro.