Martedì, i licenziamenti hanno colpito due dei più grandi nomi del settore immobiliare. Primo, Redfin ha annunciato che sta licenziando l'8% del suo personale. Poi Bussola, uno dei più grandi broker residenziali della nazione, ha annunciato che sta tagliando il 10% della sua forza lavoro.
"Il licenziamento di oggi è il risultato della mancanza di entrate di Redfin, non del licenziamento delle persone... con la domanda di maggio del 17% al di sotto delle aspettative, non abbiamo abbastanza lavoro per i nostri agenti e personale di supporto", ha scritto Redfin in una dichiarazione che annuncia il 470 tagli di posti di lavoro. Compass ha anche citato il rallentamento immobiliare come colpevole dei suoi 450 licenziamenti.
In Aprile, il mercato immobiliare statunitense è entrato in modalità di rallentamento. Ma mentre i dati arrivano per maggio e giugno, stiamo imparando che questo non è un lieve rallentamento—è un cambiamento improvviso. Lo dice Mark Zandi, capo economista di Moody's Analytics Fortune siamo passati da un boom immobiliare a una vera e propria “correzione abitativa” e presto vedrà il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni su base annua scendere da un record del 20.6% allo 0%. Se una recessione si materializza, Moody's Analytics prevede un calo dei prezzi delle case del 5% a livello nazionale, incluso un calo del 15-20% nei mercati immobiliari regionali più “sopravvalutati” d'America. Mentre Zandi non si aspetta un fallimento immobiliare in stile 2008, sta monitorando da vicino la situazione.
Cosa ha spinto il mercato immobiliare al rialzo? Una combinazione di prezzi delle case altissimi, che si sono staccati dai fondamentali economici sottostantie tassi ipotecari in aumento che hanno indotto gli acquirenti di case a respingere finalmente. La domanda degli acquirenti sta diminuendo rapidamente.
Negli ultimi sei mesi, tasso ipotecario medio a 30 anni è aumentato dal 3.1% al 6.28% come la Federal Reserve è entrata in modalità di lotta all'inflazione. I tassi ipotecari sono ora al livello più alto dal 2008. Il balzo di 3.18 punti percentuali segna anche la più grande oscillazione al rialzo dei tassi ipotecari dal 1981, un anno che ha visto la tacca media del tasso fisso a 30 anni superiore al 18% mentre la Federal Reserve ha lavorato con successo per domare il periodo inflazionistico decollato negli anni '70.
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L'aumento dei tassi ipotecari significa che alcuni mutuatari, che devono soddisfare i severi rapporti debito/reddito dei prestatori, perdono del tutto l'idoneità al mutuo. Altri, devono solo arrangiarsi di più, molto di più.
Se un mutuatario ha stipulato un mutuo di $ 500,000 nel giugno 2021 al tasso fisso medio del 3.1%, dovrebbe $ 2,135 al mese. Con un tasso del 6.28%, il pagamento di capitale e interessi arriva a $ 3,088. Ma questo presuppone una crescita piatta dei prezzi delle case. Ora diciamo che le case hanno visto una crescita dei prezzi del 20.6% (cioè l'ultima lettura anno su anno per la crescita dei prezzi delle case). Ciò spingerebbe il mutuo a $ 603,000. A un tasso fisso del 6.25%, un mutuo di $ 603,000 viene fornito con una rata mensile di $ 3,725. Passare da $ 2,135 a $ 3,725 è un balzo del 74%.
Quell'ipotetico non è troppo lontano dalla realtà. Ali Wolf, capo economista di Zonda, una società di ricerca immobiliare, ha fornito calcoli sui mutui per i 100 maggiori mercati immobiliari regionali d'America per Fortuna. Il ritrovamento? Negli ultimi sei mesi, la tipica nuova rata del mutuo è aumentata del 52%. In alcuni mercati, tra cui Tampa e Raleigh, NC, è aumentato di oltre il 60%.
Naturalmente, poiché i tassi dei mutui salgono e gli acquirenti di case vengono bloccati, il rallentamento dell'attività rappresenta una minaccia per l'intero settore. Cue licenziamenti a Redfin e Compass.
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E quei licenziamenti non sono certo un'anomalia.
Diverse settimane fa i prestatori di mutui hanno iniziato a tagliare i loro dipendenti poiché i tassi ipotecari più elevati hanno inferto un duro colpo ai rifinanziamenti ipotecari (in calo del 75% su base annua) e ho visto le domande di acquisto (in calo del 20.5% su base annua) rallenta anche drammaticamente. Ora, la carneficina finanziaria si sta estendendo oltre le società di mutui.
Se il mercato azionario è indicativo, Zillow potrebbe anche sentire il pizzico. Negli ultimi tre mesi, le azioni di Compass e Redfin sono scese rispettivamente del 38% e del 51%. Nel frattempo, Zillow è sceso del 33% nello stesso arco di tempo.
L'accelerazione della "correzione" immobiliare significa anche che aziende come Redfin e Zillow hanno rinunciato a tutti i guadagni in azioni accumulati durante il boom immobiliare della pandemia. Negli ultimi 24 mesi, le azioni di Redfin sono scese del 74% mentre le azioni di Zillow sono scese del 43%. Dalla sua offerta pubblica iniziale nell'aprile 2021, le azioni Compass sono scese del 79%.
Cosa dobbiamo aspettarci dopo? Poiché gli acquirenti da casa continuano a fare marcia indietro, anche il raffreddamento si intensificherà. Nei prossimi mesi, dovremmo vedere il mercato immobiliare statunitense segnare la sua "contrazione più significativa dell'attività dal 2006", Giovedì, ha twittato Len Kiefer, vice capo economista di Freddie Mac.
Ma non pensare a un fallimento immobiliare, almeno non ancora, afferma Logan Mohtashami, analista principale di HousingWire.
Lo riferisce l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari L'inventario immobiliare degli Stati Uniti è salito a 1.03 milioni verso maggio. Per ottenere un mercato immobiliare "normale", dovremmo prima vedere l'inventario salire a un intervallo compreso tra 1.52 milioni e 1.93 milioni di unità abitative. Una volta superate le 2 milioni di unità, afferma Mohtashami, i prezzi delle case negli Stati Uniti potrebbero iniziare a scendere su base annua. Spera che alla fine cadano perché, ai suoi occhi, questa primavera sono semplicemente diventati troppo alti.
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Questa storia era originariamente presente su Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-intensifying-layoffs-215548002.html