La Federal Reserve ha un semplice playbook di lotta all'inflazione. Funziona così: continua ad applicare pressioni al rialzo sui tassi di interesse fino a quando la spesa delle imprese e dei consumatori in tutta l'economia non si indebolisce e l'inflazione si riduce.
Storicamente parlando, il playbook di lotta all'inflazione della Fed fornisce sempre un colpo particolarmente duro al mercato immobiliare statunitense. Quando si tratta di transazioni immobiliari, i pagamenti mensili sono tutto. E quando i tassi ipotecari salgono, cosa che accade non appena la Fed punta all'inflazione, quei pagamenti aumentano per i nuovi mutuatari. Questo spiega perché non appena con l'aumento dei tassi sui mutui questa primavera, il mercato immobiliare è scivolato in un raffreddamento immobiliare.
Ma quello correzione abitativa presto potrebbe perdere alcuni vapore.
Nell'ultima settimana, i tassi ipotecari sono diminuiti rapidamente. A partire da martedì, il tasso medio di mutuo fisso a 30 anni si attesta al 5.05%, in calo rispetto a Giugno, quando i tassi sui mutui hanno raggiunto il picco del 6.28%. Quei tassi ipotecari in calo danno un sollievo immediato agli acquirenti di case messi da parte. Se un mutuatario a giugno stipulasse un mutuo di $ 500,000 a un tasso del 6.28%, pagherebbe $ 3,088 al mese in capitale e interessi. Con un tasso del 5.05%, quel pagamento sarebbe di soli $ 2,699. Nel corso del prestito di 30 anni è un risparmio di $ 140,000.
Cosa sta succedendo? Come l'indebolimento dei dati economici arriva, i mercati finanziari stanno scontando una recessione del 2023. Questo sta esercitando una pressione al ribasso sui tassi ipotecari.
"Il mercato obbligazionario sta scontando un'alta probabilità di una recessione il prossimo anno e che la flessione spingerà la Fed a invertire la rotta e tagliare i tassi [dei fondi federali]", Mark Zandi, capo economista di Moody di Analitica, racconta Fortune.
Sebbene la Fed non fissi direttamente i tassi dei mutui, le sue politiche influiscono sul modo in cui i mercati finanziari valutano entrambi il rendimento del Tesoro a 10 anni e tassi ipotecari. In attesa di un aumento del tasso sui fondi federali e di una stretta monetaria, i mercati finanziari aumentano sia il rendimento del Tesoro a 10 anni che i tassi sui mutui. In attesa di una riduzione del tasso sui fondi federali e di un allentamento monetario, i mercati finanziari valutano al ribasso sia il rendimento del Tesoro a 10 anni che i tassi ipotecari. Quest'ultimo è ciò che stiamo vedendo ora nei mercati finanziari.
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Poiché i tassi dei mutui sono aumentati all'inizio di quest'anno, decine di milioni di americani hanno perso l'idoneità al mutuo. Tuttavia, mentre i tassi dei mutui iniziano a scendere, milioni di americani stanno riacquistando l'accesso ai mutui. Ecco perché così tanti professionisti del settore immobiliare fanno il tifo per i tassi ipotecari più bassi: dovrebbero aiutare ad aumentare l'attività di acquisto di case.
Mentre i tassi ipotecari più bassi spingeranno senza dubbio più acquirenti marginali a tornare alle case aperte, non pensare ancora alla fine della correzione immobiliare.
"La conclusione è che il recente calo dei tassi ipotecari aiuterà al margine, ma il mercato immobiliare rimarrà sotto pressione con tassi ipotecari al 5% (meno vendite, rallentamento della crescita dei prezzi delle case)", ha scritto Bill McBride, autore di economics blog Rischio calcolato, nella sua newsletter del martedì. La ragione? Anche con il calo di un punto percentuale dei tassi ipotecari, l'accessibilità degli alloggi rimane storicamente bassa.
"Se includiamo l'aumento dei prezzi delle case, i pagamenti aumentano di oltre il 50% anno su anno per la stessa casa", scrive McBride.
C'è un altro motivo per cui i rialzisti immobiliari non dovrebbero essere troppo sicuri di sé: se i timori di recessione, che stanno contribuendo a far abbassare i tassi dei mutui, fossero corretti, ciò causerebbe un ulteriore indebolimento nel settore. Se qualcuno ha paura di perdere il lavoro, non entrerà nel mercato immobiliare.
"Sebbene i tassi più bassi di per sé siano positivi per l'edilizia abitativa, non è così quando sono accompagnati da una recessione e da una disoccupazione in rapido aumento", dice Zandi Fortune.
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Dove andranno i tassi ipotecari da qui?
Ricercatori presso Bank of America credo che ci sia una possibilità che il rendimento del Tesoro a 10 anni possa scivolare dal 2.7 al 2.0% nei prossimi 12 mesi. Ciò potrebbe far scendere i tassi ipotecari tra il 4% e il 4.5%. (La traiettoria dei tassi ipotecari è strettamente correlata alla traiettoria del rendimento del Tesoro a 10 anni.)
Ma c'è un grande jolly: la Federal Reserve.
La Fed vuole chiaramente rallentare il mercato immobiliare. boom edilizio pandemico-durante il quale i prezzi delle case sono aumentati del 42% ed l'edilizia ha raggiunto il massimo da 16 anni—è stato tra i fattori trainanti dell'inflazione alle stelle. La riduzione delle vendite di case e un calo dell'edilizia dovrebbero fornire sollievo per l'offerta di alloggi negli Stati Uniti sovraccaricata. Lo stiamo già vedendo: il crollo degli inizi di alloggi si sta traducendo in una riduzione della domanda di qualsiasi cosa legname inquadrato agli armadi alle finestre.
Ma se i tassi ipotecari scendono troppo rapidamente, un mercato immobiliare in ripresa potrebbe rovinare la lotta all'inflazione della Fed. Se ciò accade, la Fed ha una "potenza di fuoco" monetaria più che sufficiente per esercitare ancora una volta pressioni al rialzo sui tassi ipotecari.
“Il fatto che tecnicamente siamo in recessione o meno non cambia la mia analisi. Mi concentro sui dati sull'inflazione... E finora, l'inflazione continua a sorprenderci al rialzo", Neel Kashkari, presidente della Federal Reserve Bank di Minneapolis, ha detto alla CBS domenica. "Ci impegniamo a ridurre l'inflazione e faremo ciò che dobbiamo fare".
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Questa storia era originariamente presente su Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-takes-unexpected-221444454.html