Il mercato immobiliare è caldo. La Fed può raffreddarlo prima che si rompa?

La Federal Reserve ora vuole tassi di interesse più alti, potenzialmente così rapidamentee condizioni finanziarie più rigide mentre gli Stati Uniti sembrano uscire dalla pandemia, ma con il più alto costo della vita in 40 anni. I salari sono aumentati, ma anche i prezzi di benzina, generi alimentari, automobili, alloggi e altro ancora.

Verbale della riunione di marzo della Fed il Mercoledì ha fatto eco alla posizione inasprita della banca centrale nei confronti dell'inflazione, compreso il suo schema di piani per ridurre il suo bilancio di quasi $ 9 trilioni al suo ritmo più veloce di sempre.

Con sorpresa, il verbale ha anche lasciato aperta la porta a vendite a titolo definitivo della banca centrale $ 2.7 trilioni titoli garantiti da ipoteca, un processo potenzialmente distruttivo richiedere ad altri investitori di riempire il vuoto.

"Chiaramente, la Fed è molto concentrata sulla riduzione dell'inflazione", ha affermato Greg Handler, responsabile dei mutui e del credito al consumo presso Western Asset Management, osservando che gli alloggi compensano un terzo del titolo indice dei prezzi al consumo, un indicatore chiave dell'inflazione che ha raggiunto un tasso annuo del 7.9% a febbraio.

Martedì è prevista una nuova lettura, con gli economisti di Credit Suisse che prevedono che l'IPC principale di marzo salirà all'8.6%.

"È in qualche modo loro intenzione gettare acqua fredda sul mercato immobiliare", ha detto Handler, al telefono. “Riesci davvero a vedere una correzione o una correzione eccessiva? Penso che ci sia ovviamente qualche rischio in questo.

Cosa c'è di troppo alto

Presidente della Fed Jerome Powell l'estate scorsa sdrammatizza qualsiasi collegamento diretto tra i suoi acquisti pandemici su larga scala di titoli del Tesoro e obbligazioni ipotecarie con l'aumento dei prezzi delle case.

Ma la Fed è stata per anni un acquirente chiave di tale debito e, come ha detto Gross durante il podcast, la banca centrale esercita un'influenza considerevole sui tassi di interesse. Dalla recessione del 2007-09 e dalla conseguente crisi di preclusione, il governo è stato un ingranaggio vitale nel mercato del debito immobiliare statunitense di circa 12 trilioni di dollari.

Molti americani si affidano ai finanziamenti per l'acquisto di case, con l'obiettivo di costruire ricchezza generazionale. Anche l'edilizia abitativa rimane un segmento critico dell'economia, il che significa che la posta in gioco è alta per ciò che verrà dopo.

"Stiamo prendendo atto del fatto che una quota significativa del patrimonio netto delle famiglie è costituita da capitale proprio", ha affermato Mike Reynolds, vicepresidente della strategia di investimento di Glenmede, aggiungendo che un baby boomer possiede una grande quantità di stima 142 milioni Stock di case unifamiliari statunitensi.

"È una parte dell'economia che ha il potenziale di debolezza in prospettiva", ha detto a MarketWatch.

I bassi tassi di interesse e lo scarso inventario hanno portato i prezzi degli immobili a salire alle stelle a nuovi record durante la pandemia, in rialzo 19% annuo a gennaio. Mentre alcuni di lo slancio dei prezzi al rialzo potrebbe alleviare come mutui a tasso fisso a 30 anni improvvisamente si avvicina al 5%, le bollette dei mutui mensili, come fetta di reddito, si sono già avvicinate ai livelli dell'era della bolla.

Leggi: Quanto in alto devono salire i tassi ipotecari prima che sia il momento di preoccuparsi? Oltre il 5.75%, afferma UBS.

Ecco una mappa che mostra gli effetti degli aumenti di prezzo negli Stati Uniti dalla società di rating S&P Global, che ora considera l'88% di tutte le regioni sopravvalutato.

"Sta arrivando sul mercato un crollo chiaro e imminente?" ha chiesto Reynolds. "Sembra improbabile data l'interazione tra domanda e offerta".

Gli strateghi di BofA Global, all'inizio di aprile, hanno affermato di aspettarsi un apprezzamento dei prezzi delle case del 10% quest'anno e del 5% nel 2023, una richiesta radicata nella sottostruttura delle case nell'era post-2008.

Handler, un veterano dei mutui, ha avvertito che "la gamma di previsioni è stata la più ampia dalla crisi del 2008".

Allo stesso tempo, parti del mercato delle obbligazioni ipotecarie "di agenzia", ​​dove la Fed ha acquistato, hanno già ripreso il prezzo da quando la banca centrale ha iniziato a segnalare una riduzione potenzialmente più rapida del suo bilancio.

"I mutui a tasso più basso nella fascia del 2% e del 4%, quelli sono stati sottoposti a forti pressioni per iniziare l'anno, dato che il mercato aveva previsto che la Fed avrebbe ritirato il supporto in estate, o nella seconda metà dell'anno", ha detto il gestore.

D'altra parte, al suo team piacciono le obbligazioni immobiliari con cedole più alte, aree in cui la Fed non è stata attiva, soprattutto perché beneficiano del rapido aumento dei prezzi delle case.

"Purtroppo per la Fed, il mercato immobiliare è caldo", ha detto Handler. Ma in termini di offerta criticamente bassa di stock immobiliare, "non c'è molto che la Fed possa fare a questo punto".

Il Dow Jones Industrial Average
DJIA,
+ 0.40%
ha ottenuto un guadagno venerdì, ma i tre principali benchmark azionari
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
ha chiuso la settimana in ribasso dallo 0.2% al 3.9% dopo che i verbali della Fed hanno rafforzato le aspettative per condizioni finanziarie incombenti più rigide. Il rendimento del Tesoro a 10 anni
TMUBMUSD 10Y,
2.715%
ha raggiunto il 2.713% venerdì, il massimo dal 5 marzo 2019, secondo Dow Jones Market Data.

La prossima settimana gli investitori riceveranno notizie da una serie di funzionari della Fed, a partire da lunedì con il presidente della Fed di Chicago Charles Evans. Ma il pezzo grosso negli Stati Uniti calendario economico arriva martedì con la lettura dell'IPC di marzo, seguita dalle richieste di sussidi di disoccupazione e dalle vendite al dettaglio giovedì e dai rapporti manifatturieri e industriali venerdì.