Il mercato immobiliare ha appena colpito un muro. Quali sono le prospettive per i prezzi, i broker e le azioni Builder.

L'ultima lettura sui prezzi a livello nazionale risale a marzo. Da allora, i tassi dei mutui a 30 anni sono aumentati fino a quasi il 6% e le richieste degli acquirenti sono rallentate. La scorsa settimana, una coppia di broker online con una buona lettura delle ricerche di case,

Redfin

(ticker: RDFN) e

Bussola

(COMP), licenziamenti annunciati.

Nel frattempo, le azioni Redfin sono scese di circa il 90% dal loro picco. Anche i costruttori sono stati picchiati. Gli amici non consentono agli amici di possedere fondi negoziati in borsa con leva con nomi come

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Azioni
(NAIL), soprattutto quando i tassi di interesse aumentano, ma se sei curioso, quello ha appena perso il 45% in cinque giorni di negoziazione.

Gli investitori dovrebbero acquistare azioni di costruttori di case qui? Broker? Quali sono le prospettive per i prezzi delle case? E quando tornerà il mercato azionario? Consentitemi di rispondere a quelli in ordine di calo della fiducia a breve termine, a partire da incerto.

Sì, acquista costruttori. Preferire

Lennar

(LEN) e

Toll Brothers

(TOL), dice Jade Rahmani, che copre il gruppo per KBW. Sottolinea che le azioni del costruttore vengono scambiate al 60% del valore contabile previsto, che è dove tendono a toccare il fondo durante le recessioni, ignorando la crisi finanziaria del 2008. Lennar trarrà vantaggio dalla vendita in sospeso di un'unità tecnologica immobiliare e Toll si concentra sugli acquirenti benestanti, circa il 30% dei quali paga in contanti, e quindi non è scoraggiato dagli alti tassi ipotecari.

I rapporti prezzo/utili all'interno del gruppo sono sorprendentemente bassi, ma ignorali. Derivano da due condizioni che non si ripeteranno presto: i valori dei terreni sono balzati del 30% o più dal momento in cui le società hanno acquistato acri a quando hanno venduto le case e un ritmo di transazioni nettamente più elevato durante la pandemia. Un costruttore che scambia quattro volte i guadagni potrebbe davvero andare otto volte supponendo condizioni normalizzate, ancora a buon mercato, ma una grande differenza.

I prezzi delle case sono aumentati di oltre il 20% a marzo rispetto all'anno precedente, ma Rahmani prevede che il tasso scenda al 2% entro la fine dell'anno. La sua opinione di base è che il prossimo anno porterà prezzi flat. Il suo scenario di recessione, basato su uno studio dei volumi di vendita passati, prevede un calo dei prezzi del 5% l'anno prossimo, forse di più se i tassi sui mutui salgono al 7%. Potrebbe non sembrare molto, ma per gli acquirenti recenti con mutui tipici, un calo del prezzo del 5% può ridurre il patrimonio netto del 25%.

La maggior parte dei proprietari di case non ha tassi ipotecari vicini a quelli recenti; circa due terzi sono bloccati al di sotto del 4%. È improbabile che questi acquirenti si trasferiscano e prendano nuovi prestiti se non devono, motivo per cui l'offerta potrebbe rimanere bassa per anni. Un altro è che i mutui sono di qualità molto più elevata di quanto non fossero durante l'ultima bolla immobiliare, quindi è improbabile che ci sia un'ondata di insolvenze e vendite di panico.

Ma qualcosa deve cedere alla convenienza. I pagamenti tipici sui nuovi mutui hanno superato il 23% del reddito disponibile, vicino al loro massimo del 26% durante l'ultima bolla. Ma i redditi crescono del 6% all'anno, quindi una lunga pausa per i prezzi delle case potrebbe aiutare a ripristinare l'accessibilità economica. Ad ogni modo, la pandemia ha lasciato le persone a trascorrere più tempo nelle loro case, quindi dovrebbero essere disposte a pagare un po' di più per l'alloggio come percentuale del loro reddito, stima Rahmani.

Non abbiate fretta di acquistare azioni dei broker, afferma l'analista di William Blair Stephen Sheldon. Ha valutazioni di Market Perform su tre di loro: Redfin,

Partecipazioni RE/MAX

(RMAX), e

Exp World Holdings

(SPA). In un post sul blog la scorsa settimana, il CEO di Redfin Glenn Kelman ha scritto che la domanda di maggio è stata del 17% inferiore alle aspettative e che la società licenzierà l'8% dei dipendenti. Redfin assume agenti direttamente, mentre molti broker utilizzano appaltatori indipendenti.

Kelman ha scritto che il crollo delle vendite potrebbe durare anni anziché mesi. Più agenti potrebbero andarsene da soli. L'appartenenza alla National Association of Realtors, un proxy per il numero di persone che vendono case, ha raggiunto 1.6 milioni l'anno scorso, rispetto a circa un milione nel 2012.

Sheldon di William Blair afferma di essere colpito da quanto siano scese le valutazioni dei broker, ma il sentimento è aspro e sta aspettando segnali di stabilizzazione. Redfin punta a meno di un decimo del suo valore massimo di borsa all'inizio dello scorso anno, anche se le entrate sono quasi raddoppiate. Ciò mette le azioni a circa un terzo delle entrate. Ci si aspettava che il flusso di cassa libero diventasse costantemente positivo a partire dal 2024. Ora vedremo.

Per quanto riguarda il mercato azionario, ho buone e cattive notizie, nessuna delle quali è affidabile. L'S&P 500 la scorsa settimana è sceso al di sotto di 15 volte gli utili previsti per il prossimo anno, il che suggerisce che i prezzi sono tornati alle medie storiche. Ma non c'è nulla da dire che il mercato non supererà la sua valutazione media sulla strada per diventare a buon mercato. E

Goldman Sachs

dice che le previsioni per una crescita degli utili del 10% quest'anno e il prossimo sembrano troppo alte.

Aspettatevi una crescita più lenta, dice Goldman, e se c'è una recessione, gli utili potrebbero scendere l'anno prossimo al di sotto del livello dell'anno scorso. Le stime della banca in quello scenario lasciano oggi l'S&P 500 scambiato a oltre 18 volte gli utili del prossimo anno. Goldman prevede che l'indice salirà del 17% dal livello di giovedì entro la fine dell'anno senza una recessione, o scenderà del 14% con una recessione. Si prega di accettare le mie congratulazioni o condoglianze.

Niente paura, dice Credit Suisse. Statisticamente, le previsioni individuali per gli utili aziendali sono strettamente raggruppate. Questo è l'opposto di ciò che tende a succedere prima che i guadagni aumentino.

Ho già sentito persone riferirsi al mercato azionario come a un "cluster totale", ma non avevo idea che stessero parlando di dispersione delle stime.

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