Il presidente della Fed, Jerome Powell, l'estate scorsa lo ha chiarito in modo cristallino: l'aumento dei tassi ipotecari aiuterebbe "ripristinare" il mercato immobiliare statunitense, che durante la pandemia si era trasformato nell'incubo di un acquirente.
Naturalmente, l'aumento dei tassi ipotecari non avrebbe magicamente costruito più case. Tuttavia, tassi più elevati in teoria potrebbero "riequilibrare" il mercato immobiliare statunitense gettando acqua fredda il boom della domanda di alloggi della pandemia, consentendo alle scorte di respirare per aumentare e spingendo i prezzi delle case verso il basso. Questo è anche esattamente ciò che si è svolto nella seconda metà dello scorso anno: le vendite di case nuove ed esistenti sono andate avanti modalità caduta libera mentre la lavorazione del prodotto finito avviene negli stabilimenti del nostro partner I prezzi delle case negli Stati Uniti hanno iniziato a scendere per la prima volta dal 2012.
Ma avanti veloce al 2023, e sembra così la caduta libera nelle vendite di case potrebbe essere finita. In effetti, proprio questa settimana Goldman Sachs ha pubblicato un documento intitolato "2023 Housing Outlook: Finding a Trough". Il documento sostiene che le vendite di case stanno toccando il fondo, mentre la correzione del prezzo della casa ha un po' più di tempo per funzionare.
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"Sospettiamo che le vendite di case esistenti potrebbero diminuire leggermente ulteriormente, ma probabilmente raggiungeranno il minimo nel primo trimestre", scrivono i ricercatori di Goldman Sachs. “Prevediamo un calo dal picco al minimo dei prezzi delle case nazionali di circa il 1% e che i prezzi smettano di diminuire intorno a metà anno [nel 6]. Su base regionale, prevediamo cali maggiori nella costa del Pacifico e nelle regioni sud-occidentali”.
Per capire meglio se la recessione del mercato immobiliare statunitense sta effettivamente toccando il fondo, Fortune ha contattato il capo economista di Zonda, Ali Wolf. Quando non è in giro per il paese a parlare con i costruttori di case, lo fa consulenza alla Casa Bianca in materia di alloggi.
Sotto è Fortunedi domande e risposte con Ali Lupo.
Fortuna: Ci sono i primi segnali che la domanda di alloggi, crollata lo scorso anno a causa dell'impennata dei tassi ipotecari, stia iniziando a riprendersi. Stai vedendo anche questo? In tal caso, si tratta semplicemente di stagionalità o anche del risultato di un leggero calo dei tassi ipotecari?
C'è stato un aumento dell'interesse degli acquirenti dall'inizio dell'anno in relazione a tre aspetti fondamentali: stagionalità, accettazione e sconti.
Stagionalità: il mercato immobiliare è tradizionalmente il più lento alla fine di un determinato anno, si riprende a gennaio ed entra in pieno vigore durante la stagione delle vendite primaverili che inizia intorno al Super Bowl. Le prime indicazioni indicano che gli acquirenti sono di nuovo fuori a fare acquisti. In questo momento, sembra che ci siano più acquirenti che stanno effettivamente firmando contratti, ma l'aumento del traffico indica un interesse sottostante: il 38% dei costruttori ha riferito a Zonda che il traffico è stato finora più forte del previsto a gennaio. Una cosa fondamentale da tenere d'occhio nei prossimi mesi è l'inventario di rivendita. Abbiamo visto molti proprietari di case esistenti rimuovere dall'elenco le loro case a novembre e dicembre, quando la loro casa non è stata venduta così rapidamente o per tutti i soldi che avevano sperato. La stagione delle vendite primaverili di solito porta con sé più inventario, quindi stiamo guardando per vedere se questi venditori decidono di rimettere in vendita in questo periodo dell'anno tradizionalmente più forte per l'edilizia abitativa.
Accettazione: i consumatori hanno pianto la perdita dei tassi ipotecari ai minimi storici. Ad esempio, se un consumatore poteva permettersi il pagamento mensile di una casa da $ 500,000 all'inizio dello scorso anno, senza modificare il proprio budget, ora sta cercando una casa nella fascia di $ 350,000. Per alcuni consumatori, non sono disposti o incapaci di andare avanti con un acquisto. Per altri, stanno entrando nella fase di accettazione. Siamo alla decima settimana consecutiva di tassi ipotecari in media inferiori al 10%. Questa stabilità dei tassi sta dando ai consumatori un po' più di fiducia su dove si trova il mercato in questo momento. Alcuni venditori di case esistenti e molti costruttori stanno offrendo fondi per aiutare a ridurre gli interessi, con opzioni di mutuo a tasso variabile e opzioni di mutuo a tasso fisso di 7 anni.
Sconti: i costruttori di case ora rappresentano oltre il 30% dell'inventario complessivo delle abitazioni. I costruttori si occupano di costruire e vendere case. Di conseguenza, abbiamo visto i costruttori offrire sia riduzioni di prezzo che incentivi per attirare i consumatori. Quello che abbiamo visto accadere è stato che nei primi giorni del rallentamento del mercato immobiliare, i costruttori hanno offerto modesti tagli di prezzo dell'ordine dell'1 o 2% del prezzo base. Tutto ciò che ha fatto è stato dire ai consumatori che aveva senso aspettare, perché i prezzi delle case sarebbero probabilmente più bassi in futuro (cioè i consumatori sono entrati in una mentalità deflazionistica). I costruttori hanno imparato rapidamente che era molto meglio "strappare il cerotto" con i prezzi delle case, ma basta adeguarsi una volta duro e veloce per trovare il mercato. Di conseguenza, circa il 40% dei costruttori ha già abbassato i prezzi delle case tra il 15 e il XNUMX%. Per i consumatori, la mentalità FOBATT [paura di comprare in alto] si è un po' calmata perché non aspettano più che i prezzi inizino a scendere.
I costruttori stanno avendo successo con i riscatti delle tariffe?
I dati di Zonda mostrano che oltre il 50% delle nuove comunità domestiche in tutto il paese offre una sorta di incentivo ai consumatori. Questi incentivi possono variare da blocchi dei tassi estesi a fondi per costi di chiusura o opzioni e aggiornamenti e riacquisti del tasso ipotecario. I riscatti del tasso ipotecario sono essenzialmente costruttori che pagano punti per abbassare il tasso ipotecario. I costruttori stanno pagando ovunque tra $ 10,000 e $ 70,000 per abbassare il tasso. Per i consumatori, uno dei motivi principali per cui si sono ritirati dal mercato immobiliare è lo shock record dell'accessibilità economica. Tassi più bassi, soprattutto quando il costruttore offre un tasso più basso su un mutuo fisso di 30 anni, si stanno dimostrando efficaci nel riportare alcuni consumatori sul mercato. In parole povere, i buydown sono costosi ma efficaci.
Avete dati su quanti/quanti costruttori hanno ridotto i prezzi?
Il nostro sondaggio tra i costruttori di dicembre ha mostrato che il 43% dei costruttori ha ridotto i prezzi mese dopo mese, mentre il 56% ha lasciato i prezzi invariati. Per gennaio, la nostra prima lettura è che il 56% dei costruttori ha mantenuto i prezzi invariati, il 32% ha abbassato i prezzi e il 12% ha aumentato [i prezzi delle case]. In alcuni mercati abbiamo visto i prezzi medi di listino delle nuove case unifamiliari scendere del 20% rispetto al picco; in altri i prezzi attuali sono ancora al massimo.
Verso il 2023, ha predetto Zonda che i prezzi delle case negli Stati Uniti scenderebbero di circa il 15% dal massimo al minimo. Hai fatto dei cambiamenti nel tuo le aspettative per i prezzi delle case negli Stati Uniti?
Ci aspettiamo ancora che i prezzi delle case scendano nel 2023 rispetto al 2022, ma quanto profondo un calo dipenderà dalla velocità con cui i venditori "trovano il mercato" con riduzioni di prezzo, cosa succede con i tassi dei mutui, come andranno i livelli di inventario e cosa succede in relazione a una recessione economica degli Stati Uniti.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html