Carly Tripp è cresciuta giocando nei campi di mais a Olney, Md., a circa 30 miglia da Washington, DC, ma quando si è diplomata al liceo, cinque negozi di alimentari erano spuntati nel raggio di un miglio, trasformando la città in una vivace suburbio: il tipo di sviluppo che ora cerca di individuare presto, come investitore immobiliare.
Tripp supervisiona 144 miliardi di dollari come chief investment officer globale e responsabile degli investimenti per Nuveen Real Estate, uno dei maggiori gestori di investimenti immobiliari della nazione, che lo scorso anno ha raccolto oltre 10 miliardi di dollari in proprietà statunitensi. Mentre molti altri investitori erano ribassisti sulla proprietà al dettaglio quando la pandemia ha colpito, Tripp ha giustamente individuato opportunità nel sottoinsieme di rivenditori che hanno previsto correttamente come gli acquirenti potrebbero voler acquistare in una pandemia. Tripp ha parlato con Barron di Davidson, Carolina del Nord, su alcune delle sue ultime idee contrarian, incluso il motivo per cui l'affitto potrebbe essere preferito al possedere una casa, perché gli uffici non sono morti e i migliori tipi di centri commerciali, alloggi per anziani e industriali da possedere. Segue una versione modificata della nostra conversazione.
Barron: Qual è lo stato del mercato immobiliare?
Carly Trip: C'è ancora una carenza da tre a cinque milioni di unità negli Stati Uniti C'è stato molto tessuto cicatriziale dalla crisi immobiliare; gli investitori erano ombrosi nell'investire e i costruttori di case erano lenti a costruire. Abbiamo avuto un intero decennio di sottocostruzione e ora stiamo recuperando terreno. Gli inizi di alloggi in unità multifamiliari sono a livelli record. I ritardi di consegna sono passati da una media di sette mesi a più di 16 mesi. È una ricetta perfetta per un rafforzamento del mercato immobiliare generale.
I prezzi delle case sono aumentati. È una bolla?
C'è stato un sacco di apprezzamento dopo la pandemia, ma le persone non stanno considerando che i tassi dei mutui sono scesi così tanto. Se guardi ai prezzi medi delle case tra il 2006 e il 2021 e li sbatti contro il costo di un mutuo basato sui tassi di oggi, una casa da $ 250,000 nel 2006 è una casa da $ 400,000 oggi. Anche nei primi 20 mercati compositi, in termini corretti per l'inflazione, siamo appena tornati ai livelli del 2007. Non credo ci sia una bolla.
Ti preoccupi della convenienza?
Sì, soprattutto a causa della scarsa offerta di alloggi a prezzi accessibili. La percentuale di costruzioni di nuove case [vendute per] $ 200,000 o meno è inferiore al 2% delle azioni [disponibili]. Le persone semplicemente non stanno costruendo case iniziali più piccole e più convenienti. Se un costruttore può massimizzare i profitti e costruire a un prezzo più alto, è quello che fa. Per il 2022, una delle aree che mi piacciono sono le abitazioni a prezzi accessibili, che sono sottofornite e sottoservite. Vediamo più partnership pubblico-privato lì, e se Build Back Better viene fatto, c'è una grossa fetta [di denaro] impegnata nello sviluppo di alloggi a prezzi accessibili.
C'è anche un gruppo crescente di persone che vogliono affittare anziché possedere, una delle ragioni per cui ci piace l'area emergente degli affitti unifamiliari. Quando i miei genitori stavano mettendo su famiglia, la creazione di ricchezza veniva dal possedere una casa. Oggi molte persone hanno altri modi per accedere alla creazione di ricchezza. In questo momento, puoi investire quell'acconto nel mercato, Bitcoin o Robinhood. I consumatori stanno diventando più istruiti su come investire i loro dollari e che possono scegliere cosa fare con i loro soldi.
In quale paese del paese trovi maggiori opportunità?
I modelli di migrazione sono stati sbalorditivi. Questo esodo dalle città costiere alla cintura del sole, attraverso la Carolina, la Georgia e il Texas, è stato enorme. Vivere all'aperto in climi più caldi con accesso a spiagge e montagne è il modo in cui le persone vogliono vivere oggi, e anche i vantaggi fiscali per le società sono al primo posto. La tecnologia ha creato queste micro aree urbane negli Stati Uniti che prima non esistevano. Ci sono molti posti in cui le persone possono ottenere un lavoro retribuito e l'accesso all'istruzione per le loro famiglie. Le città costiere non se ne andranno, ma c'è molta più dispersione della popolazione.
Adoro anche gli alloggi con più di 55 anni, dove c'è la sensazione di persone che la pensano allo stesso modo vicine al pensionamento, o nidificanti vuoti, che hanno accesso a tennis, pickleball e servizi fisici, [vicino] ai membri della famiglia. C'è più rischio di interruzione per cose come la cura della memoria, che può cambiare se la tecnologia cambia.
"In termini corretti per l'inflazione, siamo appena tornati ai livelli del 2007. Non credo ci sia una bolla."
In che modo questa migrazione influisce sulle prospettive per gli uffici?
Le aziende riconoscono i vantaggi di avere le persone in un unico posto e la necessità di riportare le persone in ufficio. Quindi, stai vedendo [servizi come] cibo e palestre. Molti grandi investitori istituzionali e di private equity scommetteranno di nuovo sugli uffici dei trofei nei mercati costieri. Che riaprirà nel 2022.
Quanta forza lavoro dovrebbe tornare in carica?
A lungo termine, l'interruzione e la diminuzione della domanda [di spazi per uffici] è probabile del 10%. Varierà in base alla posizione e al tipo. Siamo ancora molto rialzisti su immobili per usi speciali come studi, scienze della vita mediche e edifici per uffici più piccoli e altamente amenitizzati in tutta la Sunbelt. In molti di questi mercati in cui le persone si spostano, l'ufficio è sottofornito. C'è ancora molto slancio positivo. La selezione è fondamentale e c'è qualche rischio con la necessità di passare da un utilizzo intenso di carbonio a un utilizzo netto zero. Non c'è rischio maggiore per quella transizione [energetica] che nello spazio ufficio.
A proposito di transizione energetica, come dovrebbero pensare gli investitori immobiliari al cambiamento climatico e alla decarbonizzazione?
Nuveen Real Estate si è impegnata a azzerare [emissioni] nette entro il 2040. Ci concentriamo sulla valutazione di ogni singolo asset che possediamo e [l'analisi] per qualsiasi cosa acquistiamo include i costi di transizione. Francamente, abbiamo bisogno di una rete rinnovabile migliore negli Stati Uniti. Ogni nostra risorsa passa attraverso un modello che valuta il rischio di tempeste, incendi e inondazioni, nonché il rischio normativo locale, a livello di dettaglio trasversale. Ad esempio, include la topografia: New York può costruire dighe, ma Miami no perché il terreno è una spugna. Valutiamo tutto questo sulla base del valore a rischio. Se è troppo alto in un periodo di 20 anni, non investiremo.
In che modo l'aumento dei tassi di interesse influenzerà l'opportunità?
Il settore immobiliare tende a fare meglio di altre [aree] in tempi inflazionistici. Hai incorporato strutture di locazione con aumenti annuali che tendono a superare l'inflazione e strutture che passano attraverso qualsiasi aumento delle spese per gli inquilini. Ma l'inflazione è un rischio enorme per la nostra economia, e i fattori trainanti e facilitatori dell'inflazione sono un rischio maggiore.
In che senso?
Guarda la carenza di manodopera; non va mai bene. La carenza di forniture richiederà molto tempo per funzionare attraverso il sistema e dipenderà dalle tattiche delle aree geografiche internazionali intorno a Covid. Abbiamo a che fare anche con la pentola a pressione di gonfiaggio. La Fed sta assumendo una posizione più aggressiva, ma può controllare solo i tassi a breve termine. Gli investitori controllano i tassi a lungo termine, quindi presta molta attenzione alla curva dei rendimenti. Questo sarà il più grande indicatore principale [di guai]. Se la curva dei rendimenti inizia a diventare più piatta e se [la Fed] continua ad aumentare i tassi sul breve e la domanda sul lungo mantiene i tassi relativamente bassi, questo mi preoccuperebbe. Presta attenzione se [la curva dei rendimenti è] appiattita e sicuramente se si sta invertendo.
Cosa significa per il tuo portafoglio?
Continuiamo a investire dove abbiamo un'alta convinzione, che riguarda l'alloggio come una necessità. L'industria è ancora sottofornita. Siamo il settimo più grande proprietario di proprietà industriale degli Stati Uniti [magazzini, strutture logistiche e proprietà dell'ultimo miglio che funge da ultimo punto tra la catena di approvvigionamento e la consegna al cliente finale]. Noleggiamo spazio su base giornaliera e vediamo in prima persona quanto è forte. Non ci sono ancora segnali di rallentamento. La domanda continua a superare qualsiasi record precedente dal punto di vista del volume totale del leasing. All'interno degli industriali a livello nazionale, il tasso di posti vacanti è inferiore al 4%.
Dato l'aumento dell'e-commerce e il passaggio alla gestione dell'inventario "just-in-time", la domanda dell'ultimo miglio è aumentata negli ultimi anni e questo è il nostro obiettivo. Siamo rialzisti anche su settori alternativi come lo stoccaggio e gli studi medici, entrambi basati sulle necessità, così come le scienze della vita, che hanno incredibili venti favorevoli.
C'è molto pessimismo sulla vendita al dettaglio e soprattutto sui centri commerciali.
Come paese, eravamo in eccesso di offerta di vendita al dettaglio di mattoni e malta? Assolutamente. Rispetto a qualsiasi altra nazione industrializzata, abbiamo cinque volte la vendita al dettaglio. Ma non ci sono state nuove forniture negli ultimi 10 anni come percentuale delle scorte al dettaglio e le stime richiedono una riduzione del 25% delle scorte al dettaglio, principalmente legate alle conversioni ad uso misto, appartamenti, studi medici o industriali nel corso del prossimi cinque anni.
Mentre la vendita al dettaglio era stata fortemente focalizzata sulla posizione, ora sappiamo che quelli con un focus omnicanale hanno una base di consumatori molto più solida. Considero sempre i guadagni di Target come un campanello d'allarme. Hanno un'ottima interfaccia e infrastruttura omnicanale e vendono più beni: cibo, abbigliamento, libri. Puoi effettuare il ritiro, la consegna o la consegna in negozio in giornata. L'interfaccia è facile da usare. Stai vedendo gli investitori tornare alla vendita al dettaglio. Il quarto trimestre è stato il primo in cui le aperture nette di nuovi negozi sono state superiori alle chiusure nette e il leasing ha iniziato a crescere, trainato da alcuni rivenditori.
Stai facendo qualcosa di diverso con l'aumento delle tariffe?
L'area più grande strategicamente è come finanziate le cose. Stiamo passando dalle strutture a tasso variabile a quelle a tasso fisso per coprire parte di tale rischio. Stiamo anche valutando opportunità per aumentare la leva finanziaria e bloccare il debito a lungo termine a tasso fisso dato che i tassi sono stati ai minimi storici.
Quindi, il centro commerciale non è morto?
Quelli che hanno una buona locazione e non sono eccessivamente grandi [hanno maggiori probabilità di sopravvivere]. Mi sento molto per i centri commerciali all'aperto/centri di stili di vita. I centri commerciali chiusi e più turistici, come alle Hawaii, Las Vegas o Orlando, continueranno a fare abbastanza bene. La vendita al dettaglio di grande formato e chiusa sarà una sfida.
Qual è il futuro del settore immobiliare?
Possediamo alcune incredibili [proprietà] delle scienze della vita che sono come piccole città. Ce n'è uno a San Diego che ha campi da calcio, birrerie all'aperto e posti dove vuoi andare a lavorare. Anche nel nostro quartier generale a New York, c'è un'incredibile palestra, sale di meditazione, pistole Thera, un bar/caffetteria e apicoltori sul tetto nel tentativo di sostenibilità della popolazione delle api.
Grazie, Carly.
Scrivere a Reshma Kapadia presso [email protected]
Fonte: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo