Il vero impatto di una recessione del mercato immobiliare

Key Takeaways:

• Una recessione del mercato immobiliare si verifica quando le vendite di case diminuiscono per sei mesi consecutivi, cosa che è avvenuta ufficialmente nel luglio 2022.
• Due forze principali stanno guidando la recessione del mercato immobiliare: l'aumento dei tassi di interesse e l'aumento dei costi di costruzione.
• Quando la recessione immobiliare sarà finita, entreremo in un ciclo di recupero immobiliare. Questo è il momento migliore per acquistare immobili con un valore inferiore a quello di mercato.

In tutti gli Stati Uniti, negli ultimi due anni abbiamo visto potenziali acquirenti lottare per trovare una casa a prezzi accessibili e ottenere un'offerta accettata. Ora stiamo vedendo quegli stessi potenziali acquirenti diventare ombrosi mentre i prezzi delle case scendono. Molti esperti stanno discutendo se si tratti di una recessione immobiliare o semplicemente di una correzione dell'aumento vertiginoso dei prezzi delle case durante e dopo la pandemia. I dati recenti indicano ufficialmente una recessione del mercato immobiliare, ma alcuni credono che sia una recessione immobiliare semplicemente perché i costruttori non stanno costruendo.

Di quanto stanno scendendo i prezzi delle case?

Stiamo finalmente assistendo a un ritiro dal rapido aumento dei prezzi degli immobili, ma la vera domanda è fino a che punto scenderanno i prezzi delle case? Con l'aumento dei tassi di interesse e la diminuzione delle vendite di case, i prezzi degli immobili sono scesi. Sono finiti i giorni del boom immobiliare COVID-19 che ha portato a guerre di offerte, tutte le offerte in contanti e l'aumento dei prezzi delle case in tutto il paese.

Quando è un momento ragionevole per entrare nel mercato immobiliare?

Questa è una delle domande più importanti che la gente si pone in questi giorni perché l'acquisto di un immobile è una delle decisioni più costose che potremo mai prendere. È un momento ragionevole per entrare nel mercato quando puoi trovare una casa che ti puoi permettere; ciò significa il prezzo di acquisto complessivo nonché i costi mensili del mutuo. Sfortunatamente, i tassi ipotecari più elevati stanno rendendo questo periodo difficile per molte persone per entrare nel mercato immobiliare.

Quali input guidano l'attuale mercato immobiliare?

Le vendite di case, l'inizio di nuove abitazioni e i tassi ipotecari sono gli input che guidano il mercato immobiliare. In un articolo precedente qui, abbiamo condiviso i seguenti numeri:

"L'inizio delle abitazioni, o le nuove case in costruzione, è crollato del 9.6% a luglio 2022. Il numero di nuovi progetti di costruzione è ammontato a soli 1.4 milioni, ovvero 100,000 in meno del previsto, mentre le domande di permesso di costruire sono diminuite dell'1.8% rispetto ai livelli di giugno".

Che cos'è una recessione del mercato immobiliare?

Una recessione del mercato immobiliare si verifica quando le vendite di case diminuiscono per sei mesi consecutivi, cosa che è avvenuta ufficialmente nel luglio 2022. La National Association of Realtors (NAR) ha appena pubblicato nuovi dati affermando che le vendite di case esistenti sono diminuite del 5.9% per luglio 2022 e del 20.2% rispetto a un anno fa.

L'economista capo della NAR Lawrence Yun ha dichiarato: “Stiamo assistendo a una recessione immobiliare in termini di calo delle vendite di case e della costruzione di case … Tuttavia, non è una recessione dei prezzi delle case. L'inventario rimane limitato e i prezzi continuano a salire a livello nazionale, con quasi il 40% delle case [sul mercato] che domina ancora il prezzo di listino completo".

Allora, cosa sta causando esattamente questa apparente recessione del mercato immobiliare?

Due forze principali stanno guidando la recessione del mercato immobiliare: l'aumento dei tassi di interesse (grazie ai recenti aumenti dei tassi della Federal Reserve) e l'aumento dei costi di costruzione. In un ambiente con tassi di interesse più elevati rispetto a quelli che abbiamo visto negli ultimi decenni, molti nuovi acquirenti sono riluttanti ad acquistare una casa.

Il costo dei materiali da costruzione è aumentato notevolmente durante i rallentamenti della catena di approvvigionamento della pandemia. Dopo la pandemia, questi prezzi non sono tornati alla normalità poiché l'inflazione diffusa ha spinto i prezzi delle merci ancora più in alto.

La combinazione di queste due forze ha spinto molti aspiranti acquirenti di case dal mercato immobiliare.

A questo punto, è importante notare che gli esperti dei media non sono futuri narratori con capacità di chiaroveggenza. Mentre i professionisti fanno del loro meglio per prevedere cosa accadrà sulla base di informazioni accessibili, nessuno può affermare con certezza cosa accadrà in futuro. Questo è il motivo per cui dobbiamo esaminare input accurati per aiutarci a tracciare e prevedere i movimenti immobiliari.

Monitoraggio e previsione dei movimenti immobiliari

È necessario tenere traccia dei movimenti immobiliari per vedere l'impatto di una recessione del mercato immobiliare sull'economia e viceversa.

Come monitori i movimenti immobiliari?

Inizia la costruzione di case

Gli inizi della costruzione di case sono un indicatore anticipatore del mercato immobiliare. Il Ufficio del censimento ha recentemente rilasciato alcune notizie deludenti. L'inizio delle abitazioni (nuove costruzioni) è diminuito del 9.6% a luglio 2022.

Poiché i costruttori reagiscono alla domanda di alloggi, dobbiamo prendere atto di questo numero in quanto può avere un impatto sul mercato immobiliare negli anni a venire. Ad esempio, cosa accadrà se i tassi di interesse scendono e l'offerta di case è insufficiente per soddisfare la domanda?

Indice di sentimento

Secondo la National Association of Home Builders (NAHB), il sentimento dei costruttori di case ha caduto per otto mesi consecutivi, raggiungendo quota 49 ad agosto (un calo di 6 punti). Qualsiasi cosa sotto i 50 è considerata negativa. Poiché acquirenti e costruttori stanno lottando con costi più elevati, l'indice è negativo per la prima volta dal 2014 (a parte un breve calo all'inizio della pandemia).

Il numero di annullamenti di vendita di case

Secondo una nuova analisi di Redfin, a luglio 63,000 sono stati cancellati circa 2022 contratti di acquisto di abitazioni, che rappresentano circa il 16% del totale dei contratti di casa del mese. Questa è la percentuale più alta di cancellazioni da quando la pandemia ha bloccato le vendite di case a marzo e aprile del 2020.

Con le case che rimangono sul mercato più a lungo, gli acquirenti iniziano a rendersi conto di avere più potere. Con questa nuova capacità di contrattazione, gli acquirenti richiedono riparazioni aggiuntive poiché possono fare offerte condizionali ora che non sono così disperati. Altri acquirenti non sono stati in grado di concludere gli affari perché non erano più qualificati per un mutuo a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Le case erano molto più convenienti con un tasso di interesse di circa il 3% rispetto al 5%.

Le vendite di nuove case sono diminuite del 9.6% a luglio 2022 perché i costruttori stanno rispondendo al calo della domanda di nuovi progetti.

Rapporto della National Association of Realtors sulle vendite di case esistenti

Da quando NAR ha annunciato che le vendite di case esistenti sono diminuite del 5.9% per luglio, ciò ha indicato a molti esperti che è ufficialmente iniziata una recessione immobiliare.

Il prezzo medio di vendita delle case esistenti è aumentato del 10.8% rispetto allo scorso anno a $ 403,800. Questo è in calo di $ 10,000 dal record del mese precedente.

I recenti aumenti dei tassi ipotecari

Che impatto ha avuto sul mercato immobiliare il recente aumento dei tassi ipotecari? L'aumento dei tassi ipotecari ha messo fuori mercato molte persone dal momento che non si qualificano più per il mutuo o non vogliono essere bloccate con rate astronomiche del mutuo dall'acquisto di una casa a un prezzo gonfiato.

Indice dei prezzi delle case

Recente dati pubblicato da NAR mostra che l'acquisto di una casa è il meno conveniente che è stato in oltre tre decenni. L'indice di accessibilità degli alloggi, calcolato utilizzando i prezzi mediani delle case unifamiliari, i tassi di interesse dei mutui e il reddito familiare medio, ha raggiunto 98.5 a giugno. Questo numero è una diminuzione del 32.2% da giugno 2021 e il peggior punteggio mensile dal 1989.

Il calo dell'accessibilità economica degli alloggi coincide con i livelli di inflazione più alti degli ultimi 40 anni, rendendo questa recessione immobiliare una vera preoccupazione.

Il ciclo abitativo

Per comprendere la vera importanza di una recessione del mercato immobiliare, dobbiamo guardare al ciclo del mercato immobiliare da una prospettiva storica. Le quattro fasi del ciclo immobiliare sono la ripresa, l'espansione, l'iperofferta e la recessione. Poiché è evidente che siamo attualmente in recessione, dobbiamo guardare alla prossima fase del ciclo.

Cosa succede dopo la recessione immobiliare?

Quando la recessione immobiliare sarà finita, entreremo in un ciclo di recupero immobiliare. Questo è il momento migliore per acquistare immobili con un valore inferiore a quello di mercato. Tuttavia, non è sempre facile dire quando questo ciclo è iniziato.

In quanto tempo avverrà una ripresa degli alloggi a seguito di una recessione?

È qui che le cose si complicano nel ciclo immobiliare poiché gli effetti persistenti della recessione sono presenti e molte persone sono riluttanti a investire o acquistare immobili. Naturalmente, non saprai mai con certezza quando inizierà la fase di recupero, ma due segnali chiave includono:

• I prezzi degli immobili stanno aumentando dopo aver toccato il fondo, i prezzi stanno aumentando dal punto più basso.
• L'economia generale è in ripresa, l'occupazione è in aumento e ci sono segnali che l'economia sta andando bene.

Inoltre, non puoi ignorare il ruolo delle politiche del governo nel rilanciare l'economia. Questo è il motivo per cui molti esperti attendono con impazienza l'annuncio dei tassi di interesse di settembre da parte della Fed.

Cosa significa una recessione immobiliare?

Per i venditori, una recessione immobiliare significa che potresti dover moderare le tue aspettative. Potresti non ottenere quella guerra di offerte che speravi e i prezzi elevati potrebbero spaventare alcuni potenziali acquirenti. La tua casa potrebbe essere sul mercato per un periodo di tempo più lungo e i potenziali acquirenti potrebbero chiederti di più in termini di riparazioni.

Come acquirente, devi accettare la realtà di un inventario limitato e tassi di interesse più elevati. Potresti voler cercare altre classi di attività se stai semplicemente guardando agli immobili come un investimento poiché l'incertezza continuerà per un periodo di tempo sconosciuto.

Dovresti comprare una casa durante una recessione del mercato immobiliare?

Abbiamo esaminato l'idea di comprare casa durante una recessione in generale, ma che dire di una recessione immobiliare? Con tassi di interesse elevati e costi di costruzione crescenti, potresti voler trattenere l'acquisto di immobili fino a quando il mercato non si stabilizza in modo da non rimanere bloccato in un tasso di interesse più alto su una casa che hai acquistato a un prezzo superiore al mercato .

Tuttavia, se noti che i prezzi delle case stanno scendendo e ti ritrovi a dover pagare un acconto di dimensioni decenti per la tua casa, potresti voler approfittare di questa opportunità unica.

Ci sono cinque vantaggi a lungo termine nel possedere un immobile:

• Quando si ottiene un mutuo di 30 anni, è una copertura contro l'inflazione. Gli affitti aumenteranno, ma il tuo mutuo di 30 anni manterrà lo stesso tasso a meno che tu non rifinanzi a uno più basso.
• Ci sono vantaggi fiscali per il possesso di immobili.
• Su orizzonti temporali più lunghi, puoi aspettarti di vedere un apprezzamento del prezzo nel settore immobiliare.
• Stai pagando il prestito nel tempo, fornendoti equità in un asset.
• Hai bisogno di un posto dove vivere, quindi possedere una casa ha un uso funzionale.

A volte il settore immobiliare è un investimento straordinario che ti offre un apprezzamento annuale costante. Altre volte, la tua residenza principale sarà solo un luogo in cui crescere la tua famiglia nella comunità giusta. Il tempismo non è sempre un'opzione per tutti noi.

Immobiliare come investimento nel tuo portafoglio.

Consideriamo azioni, obbligazioni, liquidità e immobili come le quattro principali classi di attività di investimento. Il settore immobiliare può anche essere considerato una classe di attività alternativa perché ci sono momenti in cui il mercato immobiliare si comporterà in modo non correlato rispetto ai mercati azionari e obbligazionari. Questo diventa un modo interessante per diversificare un portafoglio disponendo di proprietà immobiliari adeguate come investimenti.

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