La storia di un proprietario di una proprietà che ha risolto con successo un contratto di locazione di un terreno

Quando un proprietario e uno sviluppatore (o investitore) stipulano un contratto di locazione a lungo termine, l'inquilino e i suoi finanziatori insisteranno sul fatto che il proprietario dell'immobile non può rescindere facilmente il contratto di locazione per inadempimento. L'inquilino avrà ampi diritti per "curare" le sue inadempienze. Se l'inquilino non cura, il prestatore dell'inquilino ha ulteriori diritti di cura. In un modo o nell'altro, l'inquilino e il suo prestatore dovrebbero essere in grado di preservare il contratto di locazione. Di conseguenza, i proprietari di immobili non possono quasi mai terminare i contratti di locazione dei terreni, per quanto gli piacerebbe farlo.

Un recente caso di New York ha segnato una drammatica variazione da questo principio. È iniziato quando l'inquilino ha smesso di pagare l'affitto. Il proprietario dell'immobile ha dato all'inquilino e al suo prestatore vari avvisi di tale inadempimento, ma nessuno ha ancora pagato l'affitto.

Come passo successivo, il proprietario dell'immobile ha deciso di non procedere secondo la procedura di risoluzione del contratto di locazione integrata nel contratto di locazione, che avrebbe richiesto un avviso al prestatore. Invece, il proprietario dell'immobile ha avviato un'azione per mancato pagamento dell'affitto ai sensi di una legge di New York che consente tale procedimento. Il proprietario dell'immobile non ha notificato questo procedimento al prestatore dell'inquilino, perché né il contratto di locazione né la legge richiedevano tale avviso. Quando l'inquilino continuava a non pagare l'affitto, il proprietario dell'immobile alla fine ha risolto il contratto di locazione come ultimo evento nel procedimento di mancato pagamento.

Il contratto di locazione affermava che in caso di risoluzione del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile doveva offrire al prestatore dell'inquilino un nuovo contratto di locazione per sostituire il contratto di locazione terminato. Apparentemente il prestatore non ha accettato il proprietario dell'immobile su quell'offerta, quindi il contratto di locazione è terminato attraverso la procedura di mancato pagamento e il prestatore non ha potuto richiedere un contratto di locazione sostitutivo.

Come misura dell'Ave Maria per salvare la sua garanzia, il prestatore ha cercato di fare affidamento su una bizzarra legge di New York che consente a un inquilino e al suo prestatore di riportare in vita un contratto di locazione terminato pagando tutto ciò che era dovuto in base al contratto di locazione. L'inquilino ha un anno per realizzare il "riscatto" del suo contratto di locazione. Se l'inquilino non riscatta il contratto di locazione entro tale termine, il prestatore dell'inquilino ha il diritto di farlo, ma nella maggior parte dei casi solo il giorno successivo alla scadenza del termine di riscatto dell'inquilino e solo fino alle 2:00 di quel giorno.

Questa legge di New York dice anche che l'inquilino può rinunciare ai suoi diritti di riscatto. Praticamente ogni contratto di locazione di New York include una tale rinuncia, ma il prestatore in questo particolare contenzioso ha cercato di sostenere che la rinuncia dell'inquilino non si applicava al prestatore. La corte non era d'accordo. Ad un certo punto il prestatore ha annunciato di aver cambiato idea e di non voler esercitare alcun diritto di riscatto, ma ciò non ha impedito al tribunale di pronunciarsi contro il prestatore sulla questione. Quella fu la fine della garanzia del prestatore.

Qualsiasi prestatore contro un contratto di locazione fondiaria può imparare alcune importanti lezioni da questo caso.

In primo luogo, qualsiasi contratto di locazione dovrebbe richiedere al proprietario della proprietà di notificare a qualsiasi prestatore di qualsiasi mancato pagamento o altro procedimento che cerchi di risolvere il contratto di locazione. Non è sufficiente richiedere al proprietario dell'immobile di comunicare al prestatore l'esercizio da parte del proprietario di un diritto contrattuale alla risoluzione del contratto di locazione.

In secondo luogo, se il contratto di locazione conferisce al prestatore i diritti di sanare le inadempienze dell'inquilino, il prestatore dovrebbe esercitare tali diritti e non lasciare che il proprietario dell'immobile intraprenda alcuna strada verso l'applicazione del contratto di locazione.

In terzo luogo, le disposizioni complesse e redatte con cura in un contratto di locazione (o in qualsiasi altro documento) a volte non coprono tutti i casi che dovrebbero coprire. Qui, il proprietario dell'immobile è stato in grado di trovare un modo per aggirare il processo di risoluzione contrattuale integrato nel contratto di locazione e ottenere una risoluzione in un modo che non ha coinvolto il prestatore.

Se il prestatore avesse agito in modo più aggressivo e prestato maggiore attenzione, forse avrebbe potuto preservare le sue garanzie.

Il caso di riferimento è Wells Fargo Bank, NA contro Joseph E. Marx Co. Inc., Corte suprema dello Stato di New York 159999/2019.