Il mercato immobiliare statunitense è in bilico sulla recessione. L'economia seguirà presto?

Probabilmente andrà anche peggio.

I prezzi delle case erano già saliti a livelli record quando la Federal Reserve a marzo ha iniziato ad aumentare rapidamente aumentare i tassi di interesse per combattere l'inflazione elevata. L'azione aggressiva della banca centrale ha spinto il mutuo fisso a 30 anni a oltre il 6% dal solo 2.75% dello scorso autunno.

La combinazione di mutui più costosi e prezzi ultra elevati ce l'ha fatta difficile per la maggior parte degli acquirenti acquistare una casa. L'accessibilità economica è scesa al livello più basso degli ultimi 16 anni, ha affermato la National Association of Realtors.

Come va l'edilizia abitativa, così va l'economia statunitense, secondo un vecchio proverbio. Il conseguente rallentamento delle costruzioni è destinato a sottrarre una grossa fetta della crescita dal prodotto interno lordo nel secondo trimestre. E meno vendite significano meno nuovi proprietari che spendono soldi per arredare le loro case.

Eppure il mercato immobiliare è molto diverso ora rispetto al 2006 e, di per sé, è improbabile che porti l'economia in un fosso. Gli Stati Uniti potrebbero benissimo entrare in recessione nel prossimo anno o due, dicono gli economisti, ma le abitazioni non saranno la causa principale.

"Prevediamo un ulteriore calo delle vendite nei prossimi mesi, ma non ci aspettiamo che si ripeta il crollo degli anni 2000", ha affermato Alex Pelle, economista statunitense di Mizuho Securities

Piccolo segno di una bolla

Il mercato immobiliare di oggi assomiglia molto poco a quello degli anni 2000.

Per prima cosa, l'acquirente tipico ha un punteggio di credito elevato ed è meno probabile che vada in default. Solo il 2% circa di tutti i nuovi mutui viene concesso ai cosiddetti acquirenti di subprime oa quelli con punteggi di credito più deboli.

Al contrario, circa il 15% dei mutuatari aveva crediti subprime al culmine della bolla immobiliare quasi due decenni fa, secondo una ricerca della società di Wall Street Jefferies.

Molti di questi mutuatari hanno perso la casa nella recessione del 2007-2009 e i valori immobiliari sono crollati, derubando milioni di americani della ricchezza della carta e facendoli sentire più poveri. Una massiccia svendita del mercato azionario ha aggiunto ai loro guai.

L'“effetto ricchezza” negativo ha contribuito a un forte calo della spesa per consumi che ha aggravato la recessione. I consumatori rappresentano quasi il 70% di tutto ciò che accade nell'economia.

L'attuale rallentamento delle abitazioni, tuttavia, probabilmente non porterà a un calo dei prezzi e ai valori delle case.

Per cominciare, gli Stati Uniti hanno sofferto per anni di una carenza di alloggi, anche se il numero di nuove famiglie in formazione ha spinto la domanda a nuovi livelli. La pandemia ha anche aumentato drammaticamente il numero di persone che lavorano da casa e il clamore per più alloggi.

La domanda di alloggi è forte in parte "a causa dell'aumento del lavoro a distanza e dei cambiamenti negli stili di vita", ha affermato il capo economista Bill Adams di Comerica Bank.

Builder ha cercato di soddisfare la maggior parte di quella domanda. La costruzione di nuove case e unità in affitto è salita a un ritmo annuo di 1.8 milioni ad aprile - un massimo di 16 anni - prima che i tassi sui mutui più elevati entrassero davvero in vigore. Ma è ancora al di sotto della soglia record di 2.2 milioni all'inizio del 2006, quando la popolazione era dell'11% più piccola.

Neanche le cose andranno molto meglio presto. L'edilizia è fortemente diminuita a maggio ed è probabile che continui a rallentare, riducendo ulteriormente l'offerta di case in vendita e mantenendo una pressione al rialzo sui prezzi.

Rivestimenti d'argento

Tuttavia, i prezzi elevati delle case non sono del tutto un male, soprattutto per coloro che già possiedono la propria casa. Valori immobiliari stabili possono in parte isolare l'economia dalla recessione.

Come mai? È probabile che i proprietari di casa si sentano meglio finanziariamente rispetto al 2006 perché il loro gruzzolo principale si sta ancora apprezzando.

Inoltre, milioni di proprietari di case hanno approfittato dei tassi di interesse ai minimi storici durante la pandemia per rifinanziarsi e risparmiare un sacco. La maggior parte di loro ha scelto anche mutui fissi, lasciandoli immuni dall'aumento dei tassi.

Non era così a metà degli anni 2000, quando metà di tutti i mutui erano regolabili. L'aumento dei tassi di interesse costringe milioni di proprietari di case a pagare alte spese mensili dei mutui e molti che non potevano permettersi di farlo sono inadempienti.

Ora solo il 10% circa di tutti i mutui sono regolabili. Inoltre, la percentuale di proprietari di case a reddito che devono destinare ai propri mutui è ai minimi storici.

"È probabile che i collegamenti tra abitazioni e consumi siano più deboli rispetto al passato", ha affermato Aneta Markowska, capo economista di Jefferies.

Ciò che potrebbe intaccare maggiormente il mercato immobiliare è un forte aumento della disoccupazione che causa l'insolvenza di più persone.

Eppure, con il tasso di disoccupazione di appena il 3.6% e una carenza di manodopera che dovrebbe persistere per anni, alcuni economisti si chiedono se le imprese ricorreranno a licenziamenti di massa se gli Stati Uniti entreranno in recessione.

Nel frattempo, il mercato immobiliare sta ancora resistendo relativamente bene nonostante l'aumento dei tassi di interesse ei prezzi elevati. Le vendite e la spesa per le nuove costruzioni si stanno avvicinando ai livelli pre-pandemia, suggerendo che il fondo non cadrà come nel 2006.

Certo, alcuni esperti hanno detto la stessa cosa 15 anni fa. "I ricercatori affermano che la recente crisi immobiliare non significa necessariamente la fine della crescita economica", diceva un articolo del Christian Science Monitor all'epoca.

Quella che seguì fu la peggiore recessione degli ultimi decenni.