Non hai bisogno di un dottorato di ricerca. in economia presso l'Università di Chicago per capirlo I tassi ipotecari del 7% rappresentano una minaccia per il mercato immobiliare statunitense.
Lo stiamo già vedendo. Martedì abbiamo appreso che le richieste di acquisto di mutui sono diminuite del 13% la scorsa settimana. Questo è nettamente più netto del calo dell'1.1% che abbiamo visto la settimana precedente. La differenza? Il calo del 13% della domanda di acquisto di un mutuo della scorsa settimana ha coinciso con la prima lettura settimanale del tasso ipotecario del 7% dal 2002.
Certo, storicamente parlando, non c'è nulla di anormale nei tassi ipotecari del 6% o del 7%. Ma il tasso numerico trascura l'impatto di lo shock dei tassi ipotecari in corso: Queste tariffe, insieme ai prezzi schiumosi delle case, mettono i nuovi pagamenti mensili ai limiti superiori della storia. Quando si tiene conto del reddito, è più costoso acquistare ora rispetto al culmine della bolla immobiliare degli anni 00.
La sezione maggiore crisi di accessibilità Gli economisti e gli analisti immobiliari hanno già declassato le loro prospettive sui prezzi delle case negli Stati Uniti. Non guardare oltre Moody di Analytics.
In agosto, Moody's Analytics prevede che i prezzi delle case negli Stati Uniti scendano tra lo 0% e il 5%. Nel mese di settembre, Moody's Analytics ha declassato le sue prospettive a un calo nazionale dal 5% al 10%.. Ma mercoledì ha tagliato ancora una volta quella previsione. Andando avanti, Moody's Analytics ora prevede un calo dei prezzi delle case negli Stati Uniti da picco a minimo del 10%.
"L'accessibilità economica è svanita e con essa la domanda di alloggi", dice Mark Zandi, capo economista di Moody's Analytics Fortune. “I prezzi si sentono molto meno appiccicosi [in questo momento] di quanto non siano storicamente. Risale al fatto che sono aumentati così rapidamente [durante la pandemia] e i venditori sono disposti a tagliare rapidamente il prezzo qui per cercare di concludere un accordo".
Ecco il punto: la previsione di base di Moody's Analytics presuppone l'assenza di recessione. Se si manifesta una recessione, Moody's Analytics ora prevede un calo dei prezzi delle case negli Stati Uniti da picco a minimo compreso tra il 15% e il 20%. Non è troppo lontano da il calo del 27% dei prezzi delle case negli Stati Uniti visto tra il 2006 e il 2012.
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Quando un gruppo come Moody's Analytics dice "mercato immobiliare statunitense" o "prezzi delle case statunitensi", sta parlando di una visione aggregata del paese. A livello regionale, i risultati variano sempre. Agli occhi di Moody's Analytics, questo sarà particolarmente vero andando avanti.
In mercati immobiliari “significativamente sopravvalutati”., Moody's Analytics ora prevede che i prezzi delle case scenderanno tra il 15% e il 20%. In caso di recessione, Moody's Analytics prevede che il calo dei prezzi delle case negli Stati Uniti si allarghi tra il 25% e il 30% nei mercati immobiliari "significativamente sopravvalutati".
Questi cosiddetti mercati "significativamente sopravvalutati" non sono isolati solo in alcune parti del paese, sono ovunque.
Ogni trimestre, Moody's Analytics valuta se i fondamentali locali, compresi i livelli di reddito locali, possono supportare i prezzi delle case locali.* Se un mercato immobiliare regionale è "sopravvalutato" di oltre il 25%, Moody's Analytics lo ritiene "significativamente sopravvalutato". Fino al secondo trimestre dell'anno, 210 mercati immobiliari, tra cui Boise ("sopravvalutata" del 77%) e Las Vegas ("sopravvalutata" del 60%), sono caduti in quel campo "significativamente sopravvalutato".
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Quando mercato immobiliare entra in crisi—un periodo di vendite di case in calo e livelli di costruzione di case—di solito è mercati immobiliari schiumosi o frizzanti che sono a più alto rischio di calo dei prezzi delle case.
Questo spiega perché questa continua flessione immobiliare ha innescato così rapidamente a correzione del prezzo della casa: Le cose sono diventate molto schiumose durante il boom edilizio pandemico. La prova? Nel secondo trimestre del 2019, Moody's Analytics ha ritenuto "significativamente sopravvalutati" solo tre mercati immobiliari regionali.
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Aziende come Moody's Analytics non stanno diventando più ribassiste semplicemente perché i tassi sui mutui hanno toccato il 7%. Invece, stanno rivedendo le loro prospettive perché i mercati finanziari stanno segnalando che i tassi ipotecari del 6% o del 7% potrebbero essere in circolazione più a lungo del previsto. Finché i tassi ipotecari rimarranno così alti, Zandi afferma che applicherà un'immensa pressione al ribasso su questi prezzi schiumosi delle case.
Nei prossimi sei mesi Zandi prevede tassi di mutuo intorno al 6.5%. Questo è in aumento rispetto alla sua precedente previsione del 5.5%.
Cosa sta succedendo nel mercato dei mutui? Bene, molto.
Sebbene la Federal Reserve non fissi direttamente tassi a lungo termine come i tassi ipotecari, le aspettative su dove la Fed probabilmente fisserà i tassi futuri a breve termine (ad esempio il tasso sui fondi federali) influiscono sul modo in cui i mercati finanziari valutano i tassi ipotecari. Negli ultimi mesi, i mercati finanziari hanno concluso che è improbabile che la Fed faccia marcia indietro sulla sua lotta all'inflazione nel breve termine. Ciò, ovviamente, significa tassi a breve termine più elevati più a lungo. Stimola la pressione al rialzo sui tassi a lungo termine come i tassi ipotecari.
Ma questo spiega solo in parte il salto dei tassi ipotecari. C'è di più in gioco.
Negli ultimi mesi abbiamo assistito a quella che Zandi definisce una "differenza straordinariamente ampia tra i tassi del mutuo e del Tesoro". Storicamente, il rendimento del Tesoro a 10 anni e i tassi ipotecari si muovono in sincronia. Questo è rotto in questo momento, con i tassi ipotecari scambiati di quattro deviazioni standard al di sopra di ciò che i rendimenti del Tesoro implicherebbero storicamente. Zandi dice che si riduce al rischio di pagamento anticipato. Gli investitori ritengono che nel 2022 i mutuatari ipotecari si rifinanzieranno a tassi più bassi in futuro. Per adeguarsi a quel cosiddetto rischio di pagamento anticipato, i mercati finanziari hanno esercitato pressioni al rialzo sui tassi ipotecari.
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Sia chiaro: Questa correzione del prezzo delle case è iniziata mesi fa. In alcune parti del paese, la correzione è già abbastanza ripida.
Quali mercati immobiliari stanno cambiando più velocemente? Stiamo vedendo la correzione più grande mercati frizzanti come Austin (dove i valori delle case sono scesi del 7.4% tra maggio e agosto), Boise (-5.3%) e Phoenix (-4.4%). Tutti quei mercati hanno visto un'ondata di attività di investitori e acquirenti di WFH durante la pandemia. Quei posti hanno anche visto i prezzi delle loro case andare ben oltre ciò che i redditi locali sosterrebbero storicamente.
*”La misura di valutazione degli alloggi di Moody's Analytics è la differenza percentuale tra i prezzi delle case effettivi e i prezzi delle case storicamente coerenti con salari e stipendi pro capite e costi di costruzione. Il prezzo di una casa è in definitiva determinato dal valore del terreno su cui risiede, che è legato al costo opportunità del terreno misurato da salari e stipendi e dal costo per costruire la casa. A livello nazionale, circa la metà del valore di una casa è costituito dalla terra e l'altra metà dalla struttura, ma questo varia notevolmente da un paese all'altro. A San Francisco, ad esempio, la terra è di gran lunga la parte più grande del valore della casa, mentre a Des Moines, Iowa, è l'opposto. La nostra misura di valutazione delle abitazioni tiene conto di queste differenze", scrive Mark Zandi, capo economista di Moody's Analytics.
Questa storia era originariamente presente su Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html