Con il presidente della Federal Reserve Jerome Powell pronto a tenere un importante discorso venerdì, gli investitori potrebbero finalmente iniziare a crederlo in parola: la banca centrale manterrà una posizione da falco per controllare l'inflazione più alta degli ultimi quattro decenni. Ciò significa che i mercati finanziari rimarranno volatili, nonostante il recente rally del mercato azionario.
Ci sono molte ragioni per considerare i fondi di investimento immobiliare, o REIT, come un porto relativamente sicuro per fornire un reddito costante quando l'inflazione rimane alta e in vista di un probabile rallentamento economico.
Di seguito è riportato uno schermo dei REIT azionari che dovrebbero produrre un ampio flusso di cassa per consentire aumenti dei dividendi nel 2023.
Nel Bisogno di sapere colonna del 24 agosto, Steve Goldstein ha riassunto le previsioni di un nuovo "superciclo dell'inflazione e dei tassi di interesse” di Dario Perkins, amministratore delegato per la macroeconomia globale di TS Lombard.
Perkins prevede che i tassi di interesse a lungo termine continueranno a salire e suggerisce che gli anni 2020 richiederanno agli investitori di adottare "un approccio più perspicace all'asset allocation".
Allontanandosi dai fornitori di servizi che hanno dominato il mercato rialzista fino al 2021, ritiene che ciò che funzionerà meglio sia l'allocazione agli asset tangibili, compresi gli immobili.
Scomposizione del settore REIT
I fondi di investimento immobiliare sono disponibili in molte varietà, ma l'elemento chiave è che trasferiscono la maggior parte dei guadagni agli azionisti per mantenere la struttura REIT agevolata dal punto di vista fiscale.
Esistono due grandi categorie di REIT: REIT ipotecari, che prestano denaro a mutuatari commerciali o residenziali e/o investono in titoli garantiti da ipoteca, e REIT azionari, che possiedono proprietà commerciali o residenziali e le danno in locazione.
I REIT sono ciclici, con valutazioni sotto pressione a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Questo effetto può essere particolarmente pronunciato per i REIT ipotecari, perché l'attività di prestito ipotecario rallenta con l'aumento dei tassi di interesse.
Finora quest'anno, fino al 24 agosto, il settore immobiliare dell'S&P 500 è sceso del 15%, mentre l'intero S&P 500
SPX
è in calo del 12%, entrambi con dividendi reinvestiti.
Dare un'occhiata a lungo termine potrebbe sorprenderti. Gli indici S&P Dow Jones hanno separato il settore immobiliare dal settore finanziario nel 2016. Ma se ci limitiamo al gruppo industriale S&P 500 REIT per una misura della performance a lungo termine, il rendimento medio annuo in 20 anni è stato del 9.9%, leggermente superiore del rendimento medio ventennale dell'S&P 500 del 20%.
REIT per categoria
Diversi tipi di REIT attraversano cicli economici diversi. Ad esempio, i REIT degli hotel e i loro inquilini hanno sofferto terribilmente nelle prime fasi della pandemia di coronavirus, a partire dalla chiusura virtuale dell'industria dei viaggi durante la prima metà del 2020.
Secondo Vikram Malhotra, amministratore delegato per il settore immobiliare di Mizuho, molti REIT si concentrano sullo spazio di magazzinaggio e logistico, che negli ultimi anni ha beneficiato di aumenti annuali a due cifre degli affitti.
Ma Amazon.com Inc.
AMZN
ha detto nella sua comunicato stampa finanziario del primo trimestre ad aprile che, dopo aver raddoppiato le dimensioni della sua rete di evasione ordini in soli due anni, "non stava più inseguendo la capacità fisica o di personale" ed era "assolutamente concentrata sul miglioramento della produttività e dell'efficienza dei costi" nella sua infrastruttura di consegna.
Durante un'intervista, Malhotra ha affermato che in seguito all'annuncio di Amazon, lui e i suoi colleghi avevano "osservato e sentito sul mercato che Amazon stava mettendo i magazzini sul mercato dei subaffitti".
"Quindi il più grande attore nell'e-commerce ha detto al mercato che aveva troppo e stava razionalizzando, e questo ha causato un declassamento delle scorte logistiche", ha affermato.
Prologo Inc.
PLD
è il più grande REIT statunitense quotato in borsa nei magazzini e nello spazio logistico. La società ha quotato Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis e Walmart Inc.
WMT
come i suoi cinque maggiori clienti alla fine del 2021, con Amazon che affitta 24 milioni di piedi quadrati, ovvero il 7% del suo totale.
Le azioni di Prologis sono diminuite del 21% per il 2022 fino al 24 agosto, con i dividendi reinvestiti. Il rendimento da dividendo del titolo è di circa il 2.5%. Prologis acquisirà la Duke Realty Corp.
DRE
attraverso un affare tutto azionario del valore di $ 26 miliardi quando è stato annunciato a giugno.
Mizuho ha una valutazione neutra su Prologis, che secondo Malhotra era "fuori consenso". Di sicuro lo è: tra i 17 analisti intervistati da FactSet, 13 valutano le azioni come "compra" o equivalente. Il resto sono valutazioni neutre.
Ha continuato dicendo che Mizuho sta monitorando operatori logistici di terze parti, come XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx e United Parcel Service Inc.
UPS
per segnali di rallentamento della domanda se l'economia decresce in modo significativo.
Detto questo, potrebbe esserci un lato positivo per i REIT di magazzino/logistica: Malhotra prevede che la crescita degli affitti nello spazio rallenti fino a "cifre singole medio-alte" dall'attuale gamma superiore al 10%. Lo ha detto il Dipartimento del Lavoro l'indice dei prezzi al consumo a luglio ha mostrato un aumento dell'8.5%. da un anno prima. Questo è stato migliorato dal 9.1% del mese precedente. Potrebbe non essere troppo difficile aspettarsi che gli operatori dei magazzini REIT siano in grado di mantenere i loro affitti in aumento per eguagliare o battere il ritmo dell'inflazione.
È qui che entra in gioco la tua opinione, basata sulla tua ricerca. La continua tendenza allo shopping online e la domanda di consegne rapide consentiranno a Prologis e ai suoi concorrenti di sovraperformare nei prossimi 10-24 anni? Il rendimento totale quinquennale di Prologis nonostante il 138 agosto sia stato del 85% (rispetto all'500% dell'S&P XNUMX), nonostante il forte calo di quest'anno.
Screening dei REIT azionari
Per dare un'occhiata più ampia ai fondi di investimento immobiliare quotati negli Stati Uniti, abbiamo iniziato con il 185 incluso nell'indice Russell 3000
RUA.
Questo indice rappresenta circa il 98% delle azioni statunitensi, secondo FactSet.
Abbiamo quindi esaminato le concentrazioni di investimento di ciascun REIT e rimosso tutti i REIT ipotecari per ridurre l'elenco a 158 società. Abbiamo ulteriormente ridotto a 112 società per le quali erano disponibili stime di consenso tra almeno cinque analisti intervistati da FactSet per i fondi rettificati dalle operazioni nel 2023.
Un modo per misurare la capacità di un'azienda di pagare i dividendi è guardare al suo flusso di cassa libero stimato, il flusso di cassa residuo dopo le spese in conto capitale previste. Per i REIT, viene comunemente utilizzato il finanziamento delle operazioni (FFO), una misura non GAAP. FFO aggiunge ammortamenti e svalutazioni (elementi non monetari) ai guadagni, escludendo i guadagni sulla vendita di proprietà. I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) vanno oltre, compensando le spese in conto capitale previste per mantenere la qualità degli investimenti immobiliari.
Se dividiamo l'AFFO stimato di una società per il prezzo corrente delle sue azioni, abbiamo un rendimento AFFO stimato. Questo può essere confrontato con l'attuale rendimento da dividendo per vedere se c'è "spazio libero" per ulteriori aumenti, si spera molto margine.
Tra i 112 REIT rimanenti, 104 pagano dividendi e hanno stimato un margine di crescita per il 2023 di almeno l'1.00%: questo è il nostro taglio finale.
Abbiamo inserito i 104 REIT in otto grandi categorie. Questo non è sempre facile, perché un REIT può essere molto diversificato. Quindi le categorie sono un tentativo di collocare ciascun REIT in un gruppo in base alla sua concentrazione aziendale più pesante. Abbiamo quindi consolidato un po' di più in nove grandi categorie e le abbiamo classificate in base al rendimento AFFO previsto per il 2023.
Ad esempio, le società di magazzinaggio/logistica rientrano nella categoria “industriale”. Inizieremo con quello.
REIT industriali
Ecco i 10 REIT industriali che hanno superato lo schermo, con i rendimenti AFFO più alti previsti per il 2023:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Fiducia delle proprietà della logistica industriale | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth industriale REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Potlatch Deltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Classe A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | FREDDO | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologo Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Fonte: FactSet |
Fai clic sui ticker per ulteriori informazioni su ciascuna azienda, inclusi i profili aziendali. Quindi read La guida dettagliata di Tomi Kilgore alla ricchezza di informazioni disponibili gratuitamente sulle pagine dei preventivi di MarketWatch.
Assistenza sanitaria
Ecco tutti e nove i REIT che affittano proprietà sanitarie e sono passati allo schermo. Questo gruppo esclude le società focalizzate su alloggi per anziani:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Proprietà mediche Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Proprietà industriali innovative Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTR | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Trust sanitario comunitario Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Proprietà Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Classe A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| WellTower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Fonte: FactSet |
Residenziale
Questa categoria include i REIT che possiedono proprietà residenziali unifamiliari o multifamiliari, nonché comunità di alloggi fabbricati e alloggi per anziani. Ecco i 10 REIT residenziali che sono passati allo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Investitori Sanitari Nazionali Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Proprietà LTC Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Appartamenti Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Proprietà Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NextPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Appartamento Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Indipendenza Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Spazio centrale | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Fiducia di investimento immobiliare di Washington | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Fonte: FactSet |
Hotel e strutture per il tempo libero
Ecco gli otto REIT che affittano hotel e/o proprietà per il tempo libero e sono passati allo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Proprietà EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Alloggio Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Fiducia dell'hotel Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Ospitalità REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming e Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Fonte: FactSet |
Uffici
Ecco i 10 REIT che ospitano edifici per uffici che hanno superato lo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Fiducia immobiliare Brandywine | bdn | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | hiw | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Gruppo Paramount Inc. | PGR | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Fiducia delle proprietà degli uffici aziendali | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Proprietà del governo orientale Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Ufficio comunale REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Fonte: FactSet |
Retail
Ecco i 10 REIT che affittano principalmente proprietà commerciali che hanno superato lo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirito Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT Whitestone | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Negozio Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| Realtà RPT | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Fiducia del gruppo immobiliare Kite | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Immobiliare Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Fiducia immobiliare Acadia | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Fonte: FactSet |
Comunicazioni
Ecco tutte e cinque le società che sono passate allo schermo che affittano proprietà di infrastrutture di comunicazione o, nel caso di Outfront Media Inc.
OUT,
cartelloni:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | UNITA ' | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Castello della Corona Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Torre americana Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Classe A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Fonte: FactSet |
I data center
Questi tre REIT del data center hanno superato lo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Ferro Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Fonte: FactSet |
Autoconservazione
Per la nostra ultima categoria, cinque REIT self-storage hanno superato lo schermo:
| Azienda | Telescrivente | Rendimento AFFO stimato per il 2023 | Rendimento da dividendo attuale | "altezza libera" stimata | Capitalizzazione di mercato. ($ mil) |
| Fiducia degli affiliati di archiviazione nazionale | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| Cube Smart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Archiviazione pubblica | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Spazio di archiviazione aggiuntivo Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Fonte: FactSet |
Se sei interessato allo spazio REIT, devi fare le tue ricerche e tenere a mente i tuoi obiettivi di investimento (crescita, reddito o entrambi) e prepararti a rimanere impegnato a lungo termine, il che significa diversi anni.
Tra i REIT elencati nelle tabelle sopra, Malhotra ha rating "buy" su Ventas Inc.
VTR,
WellTower Inc.
WELL,
Proprietà mediche Trust Inc.
MPW,
Gruppo Paramount Inc.
PGR
e Duke Realty (che ora opera in linea con Prologis, in previsione del completamento della fusione).
Alla domanda su cosa hanno in comune i REIT con rating di acquisto, Malhotra ha affermato: "Queste sono aziende, come individui, per le quali riteniamo che il potere di determinazione dei prezzi persisterà".
Ha anche affermato che tutti beneficiano delle tendenze tematiche, incluso, per i REIT sanitari, l'invecchiamento della popolazione.
Ascolta Ray Dalio da MarketWatch's Le migliori nuove idee in Money Festival il 21 e 22 settembre a New York. Il pioniere degli hedge fund ha solide opinioni su dove sta andando l'economia.
Fonte: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Questi titoli con dividendi possono proteggerti poiché la Federal Reserve rallenta l'economia
Con il presidente della Federal Reserve Jerome Powell pronto a tenere un importante discorso venerdì, gli investitori potrebbero finalmente iniziare a crederlo in parola: la banca centrale manterrà una posizione da falco per controllare l'inflazione più alta degli ultimi quattro decenni. Ciò significa che i mercati finanziari rimarranno volatili, nonostante il recente rally del mercato azionario.
Ci sono molte ragioni per considerare i fondi di investimento immobiliare, o REIT, come un porto relativamente sicuro per fornire un reddito costante quando l'inflazione rimane alta e in vista di un probabile rallentamento economico.
Di seguito è riportato uno schermo dei REIT azionari che dovrebbero produrre un ampio flusso di cassa per consentire aumenti dei dividendi nel 2023.
Nel Bisogno di sapere colonna del 24 agosto, Steve Goldstein ha riassunto le previsioni di un nuovo "superciclo dell'inflazione e dei tassi di interesse” di Dario Perkins, amministratore delegato per la macroeconomia globale di TS Lombard.
Perkins prevede che i tassi di interesse a lungo termine continueranno a salire e suggerisce che gli anni 2020 richiederanno agli investitori di adottare "un approccio più perspicace all'asset allocation".
Allontanandosi dai fornitori di servizi che hanno dominato il mercato rialzista fino al 2021, ritiene che ciò che funzionerà meglio sia l'allocazione agli asset tangibili, compresi gli immobili.
Scomposizione del settore REIT
I fondi di investimento immobiliare sono disponibili in molte varietà, ma l'elemento chiave è che trasferiscono la maggior parte dei guadagni agli azionisti per mantenere la struttura REIT agevolata dal punto di vista fiscale.
Esistono due grandi categorie di REIT: REIT ipotecari, che prestano denaro a mutuatari commerciali o residenziali e/o investono in titoli garantiti da ipoteca, e REIT azionari, che possiedono proprietà commerciali o residenziali e le danno in locazione.
I REIT sono ciclici, con valutazioni sotto pressione a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Questo effetto può essere particolarmente pronunciato per i REIT ipotecari, perché l'attività di prestito ipotecario rallenta con l'aumento dei tassi di interesse.
Finora quest'anno, fino al 24 agosto, il settore immobiliare dell'S&P 500 è sceso del 15%, mentre l'intero S&P 500
SPX
è in calo del 12%, entrambi con dividendi reinvestiti.
Dare un'occhiata a lungo termine potrebbe sorprenderti. Gli indici S&P Dow Jones hanno separato il settore immobiliare dal settore finanziario nel 2016. Ma se ci limitiamo al gruppo industriale S&P 500 REIT per una misura della performance a lungo termine, il rendimento medio annuo in 20 anni è stato del 9.9%, leggermente superiore del rendimento medio ventennale dell'S&P 500 del 20%.
REIT per categoria
Diversi tipi di REIT attraversano cicli economici diversi. Ad esempio, i REIT degli hotel e i loro inquilini hanno sofferto terribilmente nelle prime fasi della pandemia di coronavirus, a partire dalla chiusura virtuale dell'industria dei viaggi durante la prima metà del 2020.
Secondo Vikram Malhotra, amministratore delegato per il settore immobiliare di Mizuho, molti REIT si concentrano sullo spazio di magazzinaggio e logistico, che negli ultimi anni ha beneficiato di aumenti annuali a due cifre degli affitti.
Ma Amazon.com Inc.
AMZN
ha detto nella sua comunicato stampa finanziario del primo trimestre ad aprile che, dopo aver raddoppiato le dimensioni della sua rete di evasione ordini in soli due anni, "non stava più inseguendo la capacità fisica o di personale" ed era "assolutamente concentrata sul miglioramento della produttività e dell'efficienza dei costi" nella sua infrastruttura di consegna.
Durante un'intervista, Malhotra ha affermato che in seguito all'annuncio di Amazon, lui e i suoi colleghi avevano "osservato e sentito sul mercato che Amazon stava mettendo i magazzini sul mercato dei subaffitti".
"Quindi il più grande attore nell'e-commerce ha detto al mercato che aveva troppo e stava razionalizzando, e questo ha causato un declassamento delle scorte logistiche", ha affermato.
Prologo Inc.
PLD
è il più grande REIT statunitense quotato in borsa nei magazzini e nello spazio logistico. La società ha quotato Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis e Walmart Inc.
WMT
come i suoi cinque maggiori clienti alla fine del 2021, con Amazon che affitta 24 milioni di piedi quadrati, ovvero il 7% del suo totale.
Le azioni di Prologis sono diminuite del 21% per il 2022 fino al 24 agosto, con i dividendi reinvestiti. Il rendimento da dividendo del titolo è di circa il 2.5%. Prologis acquisirà la Duke Realty Corp.
DRE
attraverso un affare tutto azionario del valore di $ 26 miliardi quando è stato annunciato a giugno.
Mizuho ha una valutazione neutra su Prologis, che secondo Malhotra era "fuori consenso". Di sicuro lo è: tra i 17 analisti intervistati da FactSet, 13 valutano le azioni come "compra" o equivalente. Il resto sono valutazioni neutre.
Ha continuato dicendo che Mizuho sta monitorando operatori logistici di terze parti, come XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx e United Parcel Service Inc.
UPS
per segnali di rallentamento della domanda se l'economia decresce in modo significativo.
Detto questo, potrebbe esserci un lato positivo per i REIT di magazzino/logistica: Malhotra prevede che la crescita degli affitti nello spazio rallenti fino a "cifre singole medio-alte" dall'attuale gamma superiore al 10%. Lo ha detto il Dipartimento del Lavoro l'indice dei prezzi al consumo a luglio ha mostrato un aumento dell'8.5%. da un anno prima. Questo è stato migliorato dal 9.1% del mese precedente. Potrebbe non essere troppo difficile aspettarsi che gli operatori dei magazzini REIT siano in grado di mantenere i loro affitti in aumento per eguagliare o battere il ritmo dell'inflazione.
È qui che entra in gioco la tua opinione, basata sulla tua ricerca. La continua tendenza allo shopping online e la domanda di consegne rapide consentiranno a Prologis e ai suoi concorrenti di sovraperformare nei prossimi 10-24 anni? Il rendimento totale quinquennale di Prologis nonostante il 138 agosto sia stato del 85% (rispetto all'500% dell'S&P XNUMX), nonostante il forte calo di quest'anno.
Screening dei REIT azionari
Per dare un'occhiata più ampia ai fondi di investimento immobiliare quotati negli Stati Uniti, abbiamo iniziato con il 185 incluso nell'indice Russell 3000
RUA.
Questo indice rappresenta circa il 98% delle azioni statunitensi, secondo FactSet.
Abbiamo quindi esaminato le concentrazioni di investimento di ciascun REIT e rimosso tutti i REIT ipotecari per ridurre l'elenco a 158 società. Abbiamo ulteriormente ridotto a 112 società per le quali erano disponibili stime di consenso tra almeno cinque analisti intervistati da FactSet per i fondi rettificati dalle operazioni nel 2023.
Un modo per misurare la capacità di un'azienda di pagare i dividendi è guardare al suo flusso di cassa libero stimato, il flusso di cassa residuo dopo le spese in conto capitale previste. Per i REIT, viene comunemente utilizzato il finanziamento delle operazioni (FFO), una misura non GAAP. FFO aggiunge ammortamenti e svalutazioni (elementi non monetari) ai guadagni, escludendo i guadagni sulla vendita di proprietà. I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) vanno oltre, compensando le spese in conto capitale previste per mantenere la qualità degli investimenti immobiliari.
Se dividiamo l'AFFO stimato di una società per il prezzo corrente delle sue azioni, abbiamo un rendimento AFFO stimato. Questo può essere confrontato con l'attuale rendimento da dividendo per vedere se c'è "spazio libero" per ulteriori aumenti, si spera molto margine.
Tra i 112 REIT rimanenti, 104 pagano dividendi e hanno stimato un margine di crescita per il 2023 di almeno l'1.00%: questo è il nostro taglio finale.
Abbiamo inserito i 104 REIT in otto grandi categorie. Questo non è sempre facile, perché un REIT può essere molto diversificato. Quindi le categorie sono un tentativo di collocare ciascun REIT in un gruppo in base alla sua concentrazione aziendale più pesante. Abbiamo quindi consolidato un po' di più in nove grandi categorie e le abbiamo classificate in base al rendimento AFFO previsto per il 2023.
Ad esempio, le società di magazzinaggio/logistica rientrano nella categoria “industriale”. Inizieremo con quello.
REIT industriali
Ecco i 10 REIT industriali che hanno superato lo schermo, con i rendimenti AFFO più alti previsti per il 2023:
Fai clic sui ticker per ulteriori informazioni su ciascuna azienda, inclusi i profili aziendali. Quindi read La guida dettagliata di Tomi Kilgore alla ricchezza di informazioni disponibili gratuitamente sulle pagine dei preventivi di MarketWatch.
Assistenza sanitaria
Ecco tutti e nove i REIT che affittano proprietà sanitarie e sono passati allo schermo. Questo gruppo esclude le società focalizzate su alloggi per anziani:
Residenziale
Questa categoria include i REIT che possiedono proprietà residenziali unifamiliari o multifamiliari, nonché comunità di alloggi fabbricati e alloggi per anziani. Ecco i 10 REIT residenziali che sono passati allo schermo:
Hotel e strutture per il tempo libero
Ecco gli otto REIT che affittano hotel e/o proprietà per il tempo libero e sono passati allo schermo:
Uffici
Ecco i 10 REIT che ospitano edifici per uffici che hanno superato lo schermo:
Retail
Ecco i 10 REIT che affittano principalmente proprietà commerciali che hanno superato lo schermo:
Comunicazioni
Ecco tutte e cinque le società che sono passate allo schermo che affittano proprietà di infrastrutture di comunicazione o, nel caso di Outfront Media Inc.
OUT,
cartelloni:
I data center
Questi tre REIT del data center hanno superato lo schermo:
Autoconservazione
Per la nostra ultima categoria, cinque REIT self-storage hanno superato lo schermo:
Se sei interessato allo spazio REIT, devi fare le tue ricerche e tenere a mente i tuoi obiettivi di investimento (crescita, reddito o entrambi) e prepararti a rimanere impegnato a lungo termine, il che significa diversi anni.
Tra i REIT elencati nelle tabelle sopra, Malhotra ha rating "buy" su Ventas Inc.
VTR,
WellTower Inc.
WELL,
Proprietà mediche Trust Inc.
MPW,
Gruppo Paramount Inc.
PGR
e Duke Realty (che ora opera in linea con Prologis, in previsione del completamento della fusione).
Alla domanda su cosa hanno in comune i REIT con rating di acquisto, Malhotra ha affermato: "Queste sono aziende, come individui, per le quali riteniamo che il potere di determinazione dei prezzi persisterà".
Ha anche affermato che tutti beneficiano delle tendenze tematiche, incluso, per i REIT sanitari, l'invecchiamento della popolazione.
Ascolta Ray Dalio da MarketWatch's Le migliori nuove idee in Money Festival il 21 e 22 settembre a New York. Il pioniere degli hedge fund ha solide opinioni su dove sta andando l'economia.
Fonte: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo