Questo pagatore del 9.9% è il commercio di dividendi più trascurato del 2022

La maggior parte delle persone non lo sa, ma nel lungo periodo il settore immobiliare ha sbaragliato le azioni ed è pronto a ottenere una vittoria ancora in 2023.

E noi investitori in dividendi siamo ben disposti a incassare, grazie a un fondo che genera un rendimento di successo del 9.9% che è il perfetta gioca qui. Lascerò il nome e il ticker tra un secondo.

Primo, avete letto bene: immobiliare effettua sovraperformare le azioni a lungo termine, e anche di non poco! È chiaro come può essere in questo confronto tra il SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), il fondo indicizzato per i fondi di investimento immobiliare quotati in borsa (REIT) e l'S&P 500 negli ultimi 20 anni.

Tieni presente che questo periodo includeva l'incidente del COVID-19 ed la crisi dei mutui subprime, che, ovviamente, ha colpito le abitazioni. Nessun problema. I REIT, società quotate in borsa che possiedono di tutto, dai magazzini ai condomini, sono tornati in superficie!

La chiave dell'attrattiva dei REIT è che sono investimenti "di passaggio": riscuotono assegni di affitto dagli inquilini, scremano abbastanza per mantenere le luci accese e gli edifici puliti, quindi ci consegnano il resto come dividendi. Il risultato è un flusso di reddito maggiore di quello che pagano le azioni normali: il tipico REIT rende il 3.2%, raddoppiando il misero 500% dell'S&P 1.5.

Ma anche se RWR ha schiacciato le scorte, lo facciamo non voglio seguire la strada dell'ETF passivo qui. Per uno, il rendimento del 3.2% di RWR non è neanche lontanamente abbastanza grande da farci battere il cuore. E in secondo luogo, con i REIT (come praticamente tutto in questi giorni), avere un manager intelligente e reattivo è fondamentale.

La prova è nel rendimento di RWR negli ultimi tre anni volatili, rispetto a quello del fondo chiuso (CEF) di cui parleremo oggi, il CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR butta via quell'enorme pagamento del 9.9% che ho menzionato un secondo fa (e ti paga mensilmente, non meno)!

La ragione principale di ciò risiede negli esperti gestori di portafoglio di IGR, che hanno abilmente navigato nei mercati locali che conoscono meglio. Questa è la chiave nel settore immobiliare, che sappiamo tutti essere in realtà solo un insieme di piccoli mercati che si comportano tutti in modo diverso in un dato momento.

E quando si parla di immobili, la società di gestione del fondo, CBRE, non manca di conoscenze: oltre a IGR e fondi di investimento privato, gestisce immobili, gestisce un intermediario e investe i propri soldi nel settore immobiliare. L'azienda vanta 80,000 dipendenti in oltre 100 paesi, offrendo una prospettiva globale e relazioni all'estero che nessun ETF gestito da algoritmi può eguagliare.

CBRE ha sfruttato questa conoscenza per orientare in modo intelligente il portafoglio di IGR verso gli Stati Uniti (68%), una mossa prudente poiché l'economia statunitense continua a crescere a un ritmo sano, con l'inflazione che sembra stia iniziando a salire e la spesa dei consumatori (per non parlare dell'occupazione ) reggendo bene.

Ma l'acquisto di un fondo immobiliare ben gestito non significa solo acquistare il potere di ricerca del management e l'accesso alle informazioni, ma anche la diversificazione, che è particolarmente fondamentale nel settore immobiliare.

IGR, ad esempio, investe in oltre 80 REIT, che a loro volta possiedono centinaia e talvolta migliaia di proprietà ciascuna. E come molti altri fondi REIT che fanno lo stesso, non si accorge quando un inquilino barbone smette di pagare l'affitto, perché ce ne sono migliaia di altri che lo fanno.

In questo momento, ad esempio, le principali partecipazioni di IGR includono REIT che possiedono un'ampia gamma di proprietà. Crown Castle Internazionale (CCI), ad esempio, possiede più di 40,000 ripetitori cellulari in tutto il mondo, oltre a 115,000 "piccole celle" che aumentano la capacità della rete locale nelle città più grandi; Prologis
PLD
(DLP) possiede 4,732 magazzini in tutto il mondo; e REIT residenziale Case di invito (INVH), affitta più di 85,000 case unifamiliari.

Quindi abbiamo già una tonnellata di diversificazione qui, e questo è solo da tre delle partecipazioni di IGR!

Un altro motivo spesso trascurato per considerare i fondi REIT è che sia questi fondi che gli stessi REIT hanno accesso a una leva più economica di te e me. In questo momento, ad esempio, l'aumento dei tassi ipotecari è un grosso problema per i singoli investitori che possiedono proprietà in affitto, ma non quindi per i REIT:

I pagamenti ipotecari passano attraverso il tetto

Con i tassi di interesse che hanno raggiunto il 5% all'inizio di quest'anno e sono rimasti a quel livello, i mutui per la casa sono aumentati vertiginosamente. Ma i tassi di interesse per i REIT sono molto più bassi, con molti che attualmente hanno costi finanziari contabili inferiori al 3%.

I REIT godono di tassi più bassi perché sono gestiti in modo professionale e diversificati su molte proprietà, quindi sono meno rischiosi rispetto al tipico investitore immobiliare individuale. Questo è uno dei motivi per cui i REIT hanno effettivamente un record abbastanza consistente di registrare rendimenti positivi durante periodi di aumento dei tassi di interesse.

Questo grafico si basa su uno studio di NAREIT, una società di ricerca e dati REIT, e mostra chiaramente che i REIT in genere guadagnano profitti durante periodi di tassi di interesse più elevati. Questo perché i loro costi di finanziamento più bassi li isolano in qualche modo dalla tendenza. Inoltre, i periodi di rialzo dei tassi in genere si accompagnano a un'economia forte (come accade oggi). Ciò significa una maggiore domanda per le proprietà dei REIT, che consente ai REIT di aumentare l'affitto. Tali aumenti superano di gran lunga qualsiasi aumento degli oneri finanziari dovuto ai tassi più elevati.

Acquista IGR come build "Discount Momentum".

Parliamo infine dello sconto di IGR rispetto al NAV, ovvero della differenza tra il suo prezzo di mercato e il valore per azione del suo portafoglio (questa misura è esclusiva dei CEF). In questo momento, quello sconto è piccolo, il che significa che l'IGR è più o meno equamente valutato.

La tendenza qui è chiara: lo sconto di IGR si sta dirigendo verso il territorio premium, la domanda è fino a che punto. Quando ciò accadrà, metterà più spinta sotto il prezzo delle azioni di IGR. E, naturalmente, riceverai quel sano pagamento del 9.9% (pagato mensilmente) per tutto il tempo.

Michael Foster è il Lead Research Analyst di Outlook contrarian. Per ulteriori idee sul reddito, fai clic qui per il nostro ultimo rapporto "Reddito indistruttibile: 5 fondi affare con dividendi sicuri dell'8.4%."

Divulgazione: nessuna