È ora di abolire la zonizzazione? Il nuovo libro fa il caso

In molte città degli Stati Uniti l'alloggio lo è troppo caro. I prezzi delle case nelle città costiere come New York e San Francisco sono notoriamente scandalosi, ma anche nelle città dell'entroterra come Nashville e Denver i prezzi stanno aumentando rapidamente. Ricerca spettacoli che la zonizzazione è un grande contributo agli alti costi delle abitazioni in America e, in un nuovo libro, Linee arbitrarie: Come la suddivisione in zone ha rotto la città americana e come risolverlo, l'ex urbanista di New York M. Nolan Gray sostiene in modo convincente che le città dovrebbero abolire la zonizzazione radice e ramo.

Prima di discutere i problemi con la zonizzazione, Gray (divulgazione completa: Gray è un amico e talvolta coautore) dice al lettore cos'è la zonizzazione e cosa non lo è. La suddivisione in zone separa gli usi del suolo in tre grandi categorie: residenziale, commerciale e industriale, oltre a numerose sottocategorie e regola la densità. La zonizzazione non è codici edilizi, conservazione storica, ordinanze di suddivisione, revisione del progetto, regolamentazione ambientale o pianificazione completa. Questi sono tutti strumenti utilizzati dai governi locali per modellare l'ambiente costruito, ma non sono la zonizzazione.

È importante definire chiaramente la zonizzazione in anticipo poiché l'idea di abolire la zonizzazione può sembrare radicale se le persone pensano che sia l'unico modo in cui i funzionari locali possono mitigare i fastidi della vita cittadina. Ma come spiega Gray, anche se la zonizzazione ha un grande impatto sulla forma di una città, fa ben poco per renderla più vivibile.

Il libro è diviso in tre parti. La prima parte spiega cos'è la zonizzazione e perché è stata istituita. La seconda parte presenta quattro critiche alla zonizzazione: aumenta i costi degli alloggi, riduce la crescita economica, fomenta la segregazione economica e razziale e impone l'espansione incontrollata. La terza parte discute gli attuali sforzi di riforma della zonizzazione e i primi successi; propone l'abolizione della zonizzazione; e considera come potrebbe essere l'urbanistica in un mondo senza zonizzazione.

Una breve storia della zonizzazione

Gray ci ricorda che la zonizzazione è relativamente nuova. Il primo codice di zonizzazione è stato stabilito a New York City nel 1916, poco più di 100 anni fa. Eppure le città esistevano già da migliaia di anni e i funzionari e i residenti di quelle città prima della zonizzazione hanno dovuto affrontare tutti i fastidi che affliggono la vita delle città moderne - rumore, inquinamento, smaltimento dei rifiuti, congestione - senza zonizzazione. La zonizzazione ha offerto ai funzionari locali un modo nuovo e più efficace per migliorare la vita cittadina? Non proprio, dice Gray.

Sebbene i problemi della vita cittadina fossero e siano fin troppo reali, Gray spiega che la zonizzazione è passata rapidamente da uno strumento per affrontare i fastidi tradizionali a qualcosa di più nefasto, un modo per escludere le persone da determinate razze, classi di reddito e occupazioni da aree desiderabili.

Ad esempio, Gray richiama Berkeley, l'ordinanza di zonizzazione della California, stabilita poco dopo quella di New York City. Conteneva il primo distretto di zonizzazione unifamiliare del paese. Apparentemente per proteggere il carattere del quartiere e limitare la congestione - ritornelli comuni dei moderni sostenitori della zonizzazione - ha vietato opzioni abitative più convenienti come appartamenti e case popolari.

Ha inoltre vietato alle imprese, come le lavanderie cinesi, di operare nei quartieri residenziali. Sebbene non fosse l'obiettivo dichiarato, questa regola teneva convenientemente gli immigrati cinesi lontani dai nativi più ricchi poiché all'epoca la maggior parte delle persone viveva vicino al proprio lavoro in modo da poter andare al lavoro a piedi.

Queste due idee - dare la priorità alle case unifamiliari unifamiliari e vietare la maggior parte delle attività commerciali dai quartieri residenziali - sono diventate pilastri delle moderne ordinanze di zonizzazione che continuano a promuovere il reddito e la segregazione razziale.

Il resoconto di Gray sul ruolo del governo federale nella promozione della zonizzazione locale è particolarmente perspicace. Nel 1923 solo 218 comuni avevano ordinanze urbanistiche. Nel 1936, oltre 1,000 governi locali avevano adottato la zonizzazione. Funzionari federali, come l'allora segretario al commercio Herbert Hoover, hanno contribuito a guidare questa rapida espansione della zonizzazione perché volevano una società di proprietà abitativa diffusa che ripristinasse il "carattere nazionale" e sostenesse l'industria edile.

Per promuovere i suoi obiettivi, Hoover ha riunito il Comitato consultivo per l'urbanistica e la zonizzazione. Era composto da diverse stelle del movimento di pianificazione contemporaneo, tra cui il distinto architetto paesaggista Frederick Law Olmstead Jr. Il comitato ha redatto lo Standard Zoning Enabling Act (SZEA), che era una legislazione modello che gli stati potevano adottare che autorizzava i comuni a creare ordinanze urbanistiche locali. La SZEA è stata fortemente promossa da Hoover e dal comitato e nel 1930, 35 degli allora 48 stati avevano implementato una legislazione, spesso modellata sulla SZEA, che consentiva ai governi locali di implementare la zonizzazione. Successivamente, il governo federale ha ulteriormente incoraggiato la zonizzazione rendendo le ordinanze di zonizzazione una condizione per l'assistenza della Federal Housing Administration e altre sovvenzioni e prestiti federali.

Gli alti costi di zonizzazione

La seconda parte del libro spiega quattro problemi causati dalla zonizzazione. In primo luogo, la zonizzazione aumenta i costi abitativi. Come spiega Gray, le regole di zonizzazione che limitano la densità abitativa come le dimensioni minime dei lotti, le restrizioni sugli alloggi multifamiliari, i limiti di altezza e i requisiti minimi di parcheggio sono tutti ridurre l'offerta di alloggi. Quando l'offerta di alloggi non riesce a tenere il passo con la domanda, i prezzi salgono. In poche parole, questo è ciò che sta accadendo in ogni quartiere costoso di ogni città costosa del paese.

Il secondo costo di cui Gray discute è l'impatto negativo della zonizzazione sul territorio nazionale la crescita economica. Quando le persone non sono in grado di trasferirsi in città con maggiori opportunità di lavoro e salari più alti, l'intero paese soffre. Perdiamo i beni e i servizi che le persone produrrebbero se potessero permettersi di trasferirsi e, intrappolando le persone in luoghi con salari più bassi e minori opportunità, finiamo inevitabilmente per spendere più soldi in programmi di ammortizzatori sociali.

Successivamente, Gray descrive come la suddivisione in zone incoraggia la segregazione. I primi codici di zonizzazione contenevano un linguaggio esplicitamente razziale, ma dopo che i tribunali hanno stabilito che tale linguaggio era illegale, le restrizioni razziali esplicite sono state sostituite con altre restrizioni che hanno ottenuto in gran parte lo stesso risultato. Le regole di zonizzazione che limitano o vietano la costruzione di appartamenti, duplex o triplex più economici e richiedono invece alle persone di acquistare case unifamiliari su grandi lotti impediscono alle persone a basso reddito di acquistare alloggi in molti quartieri. Poiché i neri, gli ispanici e altri gruppi minoritari avevano, e hanno tuttora, redditi in media inferiori rispetto ai bianchi, queste regole hanno portato a una diffusa segregazione razziale e di reddito che esiste ancora oggi.

Infine, la zonizzazione incoraggia l'espansione incontrollata che danneggia l'ambiente. Gray racconta una storia su questo punto dai suoi giorni di pianificazione. Uno sviluppatore ha proposto un progetto per trasformare un vecchio edificio ospedaliero in un condominio con uffici medici al primo piano e circa 140 unità a reddito limitato insieme a 220 unità a prezzo di mercato. Il sito era vicino al transito, quindi molte persone potevano vivere nell'edificio senza bisogno di un'auto. Come scrive Gray, "Dal punto di vista della pianificazione, è stata una schiacciata". Tuttavia, alcuni locali hanno utilizzato il processo di riassegnazione delle zone per opporsi categoricamente al progetto, sostenendo che il nuovo sviluppo avrebbe danneggiato l'ambiente.

L'idea che la crescita sia dannosa per l'ambiente è comune tra gli oppositori di un maggiore sviluppo, ma come spiega Gray, uno sviluppo più denso è migliore per l'ambiente. Rende più facile per le persone raggiungere i luoghi a piedi o in bicicletta, riducendo la necessità di un'auto e le relative emissioni. Appartamenti e duplex richiedono anche meno energia per riscaldare e raffreddare rispetto alle case unifamiliari unifamiliari poiché le unità sono generalmente più piccole e hanno meno pareti esposte all'esterno. Infine, uno sviluppo più denso riduce la necessità di un nuovo sviluppo ai margini delle città, il che significa più foreste, parchi e spazi aperti.

Come abolire la zonizzazione

Dopo aver spiegato i costi significativi della zonizzazione, Gray torna al suo argomento principale: la necessità di abolire la zonizzazione. Per dimostrare che l'abolizione della zonizzazione non porterà al disastro, Gray si rivolge a Houston, l'unica grande città in America che non ha una zonizzazione tradizionale.

Come spiega Gray, l'uso del suolo a Houston segue in gran parte il modello visto in altre città: le attività commerciali si trovano su arterie stradali, le case si trovano in quartieri residenziali più tranquilli, gli appartamenti sono spesso in quartieri a uso misto e gli usi industriali pesanti sono lontani dalle aree residenziali. Questo perché il sistema dei prezzi assegna naturalmente i terreni scarsi a Houston, facendo il lavoro dei dipartimenti di pianificazione di altre città ma senza gli effetti collaterali negativi. Di conseguenza, Houston è vivibile quanto le città suddivise in zone, ma è più economica, poiché senza restrizioni di zonizzazione l'offerta di alloggi può tenere il passo con la domanda.

Gray suggerisce due passi che altre città possono fare per essere più simili a Houston. In primo luogo, i comuni dovrebbero richiedere che le ordinanze di zonizzazione siano regolarmente approvate da una maggioranza assoluta in un referendum dell'anno elettorale. I residenti di Houston hanno votato sulla zonizzazione tre volte, nel 1948, 1962 e 1993, e ogni volta l'hanno respinta. Se altre città consentissero ai residenti di votare sulla zonizzazione, potremmo vedere risultati equivalenti altrove.

I proprietari di case preoccupati per i valori delle proprietà e i funzionari locali che hanno bisogno dei loro voti possono essere riluttanti ad attuare un obbligo di voto da soli, ma poiché i governi statali alla fine controllano ciò che i governi locali sono autorizzati a fare, una legge statale che richiede regolari referendum sulla zonizzazione può opportunamente imporre loro mano. In tutto il libro, Gray sostiene la prelazione statale delle regole di zonizzazione locale per superare il NIMBYismo locale e una regola dei referendum statali ne è un esempio.

Il secondo passo è creare un processo che consenta ai sostenitori della zonizzazione più irremovibili di implementare regole simili alla zonizzazione nelle loro immediate vicinanze. Houston fatto, consentendo alle aree di aderire a regole più severe sulla base di un voto dei proprietari interessati. La creazione di un'opzione per un maggiore controllo del quartiere può placare i residenti che favoriscono la zonizzazione impedendo loro di imporre le proprie preferenze all'intera città.

La vita dopo la zonizzazione

Allora, che aspetto ha l'urbanistica senza zonizzazione? Gray offre alcune idee.

Alleggeriti dall'applicazione della zonizzazione, i pianificatori dovrebbero concentrarsi sull'attenuazione delle effettive esternalità. Rumore, inquinamento e congestione sono problemi reali nelle città, ma la zonizzazione non è l'unico o il modo migliore per affrontarli. La definizione di standard per varie esternalità, ad esempio regole sul rumore, non richiede la suddivisione in zone tradizionale. I pianificatori e la polizia possono far rispettare gli standard mentre i servizi di responsabilità civile e mediazione possono giudicare le controversie tra vicini quando necessario. Insieme all'applicazione del codice, Gray suggerisce che i pianificatori dovrebbero svolgere un ruolo nel processo di mediazione.

L'eliminazione della zonizzazione darà anche ai pianificatori più tempo per lavorare sulla pianificazione urbana effettiva, definendo le reti stradali, assicurando che ci sia spazio per i parchi e determinando dove dovrebbero essere collocate le scuole e altre strutture pubbliche per accogliere la crescita futura. Per assicurarsi che la loro pianificazione funzioni, Gray suggerisce che i pianificatori dovrebbero raccogliere e analizzare più dati, come i tempi di percorrenza, la qualità dell'aria e i prezzi delle case. Le persone possono arrivare al lavoro in un tempo ragionevole? Le persone possono permettersi di trasferirsi in città? Queste domande dovrebbero occupare il tempo di un pianificatore, non se un condominio può avere due o tre piani o se una lavanderia a gettoni è un uso approvato di uno spazio commerciale.

Conclusione

Nel complesso, il libro di Gray è un'eccellente aggiunta alla letteratura sulle normative sull'edilizia abitativa e sull'uso del suolo. Diagnostica chiaramente i problemi causati dalla zonizzazione e offre soluzioni sensate per migliorare il modo in cui le città americane utilizzano la terra. La sua esperienza come pianificatore praticante rafforza le sue critiche e raccomandazioni. Anche se non ero d'accordo con tutto - le sue proposte per mantenere l'accessibilità degli alloggi nelle aree di gentrificazione implicano troppe ingerenze governative per i miei gusti - l'argomento principale del libro è convincente: invece di migliorare le città, la zonizzazione è ampiamente utilizzata dai residenti stabiliti per escludere i nuovi arrivati. Gray ha ragione, dovremmo abolire la zonizzazione. Si spera che questa idea abbia successo nelle città di tutto il paese.