L'aumento dei tassi ha colpito in modo particolarmente duro il settore dei fondi comuni di investimento immobiliare nell'ultimo anno. Diversi importanti consulenti e collaboratori di MoneyShow.com, tuttavia, hanno espresso un'opinione contraria sullo spazio REIT e vedono un valore a lungo termine per gli investitori che cercano sia crescita che reddito.
Jimmy Mengel, Il settore del profitto
I prezzi dei terreni agricoli sono diventati balistici negli ultimi anni. Ma acquistare e mantenere la propria fattoria come investimento è completamente fuori portata per la maggior parte di noi. Ecco perché il 30% di tutti i terreni agricoli negli Stati Uniti è di proprietà di proprietari terrieri che non coltivano autonomamente.
Con un terreno agricolo, è semplice come acquistare azioni per ottenere visibilità e sicurezza nel mercato dei terreni agricoli. Acquistare in un REIT è molto simile a diventare un proprietario. I REIT per terreni agricoli sono piuttosto semplici. In un caso, la società acquisterà il terreno necessario per l'agricoltura e lo affitterà all'agricoltore con un contratto di locazione a lungo termine.
Partner di terreni agricoli (FPI) è un REIT meno noto che possiede quasi 200,000 acri di terreno agricolo che affitta a oltre 100 inquilini che coltivano 26 diverse colture in 18 stati. Raccoglie l'affitto da questi progetti e guadagna commissioni di gestione per 25,000 acri per altri agricoltori.
Negli ultimi tre anni, Farmland Partners ha fornito un rendimento annuo di quasi il 32%. È più di tre volte l'S&P 500 nello stesso periodo ed è circa quattro volte superiore al tasso di inflazione odierno. Questo è un rendimento totale del 110%, che non include il dividendo, che si avvicina a un rendimento del 2%.
L'FPI è un ottimo modo per diversificare il tuo portafoglio di dividendi con un settore noto per essere resistente all'inflazione, ai cali del mercato e persino alle recessioni. Proprio questo mese, il mondo ha raggiunto una popolazione record di 8 miliardi. Sarebbe saggio ottenere esposizione da questo settore molto sottovalutato.
Marty Fridson, Fridson-Forbes Income Securities Investitore
Proprietà di Highwoods (HIW) è un REIT di proprietà per uffici che possiede, sviluppa e affitta proprietà nei quartieri degli affari di lusso di Atlanta, Charlotte, Raleigh, Nashville, Richmond, Orlando, Tampa e Pittsburgh. La società è entrata nel mercato di Dallas nel luglio 2022.
HIW possiede e/o gestisce quasi 27 milioni di piedi quadrati di spazio immobiliare con oltre 1500 clienti. Sebbene la società rimanga orientata alla crescita, ha mantenuto un solido bilancio con ampia flessibilità finanziaria. Più del 60% del reddito operativo netto del REIT deriva da Raleigh (24%), Nashville (22%) e Atlanta (16%).
Il solido bilancio del REIT è evidenziato dal debito garantito che rappresenta solo il 7.3% delle attività lorde. HIW ha registrato fondi operativi (FFO) nel 3° trimestre 2022 per $ 111.6 milioni o $ 1.04 per azione, in aumento dell'8.6% rispetto a un anno fa. FFO ha superato le stime di $ 0.96 degli analisti, mentre i ricavi totali di $ 207.0 milioni sono stati leggermente migliori delle aspettative e sono aumentati del 5.9% su base annua.
Questo investimento in azioni ordinarie REIT è adatto a portafogli con tassazione differita a rischio medio-basso. I dividendi sono tassati come reddito ordinario e sono rimasti stabili con una crescita costante. Acquista a $ 39.00 o meno per un rendimento annualizzato del 5.13%.
Giovanni Buckingham, Lo speculatore di Prudent
Realtà dei medici (DOC) è un REIT sanitario a piccola capitalizzazione che acquisisce, possiede e gestisce proprietà affittate a medici, ospedali, sistemi di erogazione di assistenza sanitaria e altri fornitori di servizi sanitari. Le sue proprietà si trovano in genere in un campus con un ospedale o in posizione strategica e affiliate a un ospedale o a un'organizzazione medica.
La pandemia ha indubbiamente avuto un impatto sugli inquilini, ma le tendenze rimangono a favore del REIT poiché la popolazione invecchia, gli operatori sanitari si stanno consolidando e l'erogazione delle cure si sta spostando verso la sede ambulatoriale, mentre quasi il 75% della costruzione di nuovi edifici per uffici medici è al di fuori dei campus ospedalieri.
Inoltre, la direzione afferma che l'aumento dei costi di costruzione ha consentito all'azienda di acquisire spread di leasing oltre la gamma storica dal 2% al 3% senza sacrificare la qualità.
In effetti, 256,000 piedi quadrati del portafoglio di DOC sono stati recentemente rinnovati con uno spread di rilascio aggregato dell'8.0%, il punteggio trimestrale più alto nella storia dell'azienda. L'aumento dei tassi ha avuto un impatto sulla performance azionaria della maggior parte dei REIT nel 2022, ma il calo del 19% dall'inizio dell'anno offre un punto di ingresso favorevole. Il rendimento da dividendi è di un robusto 6.2%.
Tim Plaehn, Il cacciatore di dividendi
Fondo immobiliare Starwood (STWD) è stato uno dei nostri titoli in portafoglio sin dalla nostra primissima emissione di giugno 2014; negli anni è diventata la nostra posizione più importante. La società è stata un pagatore di dividendi tremendamente stabile ed è stato un titolo eccezionale aggiungere azioni durante le correzioni del mercato azionario.
Un REIT finanziario la cui attività principale è l'origine di mutui immobiliari commerciali, Starwood è uno dei maggiori attori del settore, focalizzato sull'erogazione di grandi prestiti a condizioni speciali. La scala offre all'azienda un vantaggio competitivo rispetto alle banche e ai REIT di finanza commerciale più piccoli.
Negli ultimi anni, Starwood ha acquisito quella che oggi è la più grande società di servizi ipotecari commerciali. Negli ultimi anni ha anche acquisito proprietà immobiliari selezionate, tra cui appartamenti, normali edifici per uffici e campus di studi medici. Starwood ha anche investito in mutui residenziali e prestiti per infrastrutture.
Considero il dividendo Starwood uno dei più sicuri nello spazio azionario ad alto rendimento. Starwood Capital, una società di private equity focalizzata sul settore immobiliare con oltre 60 miliardi di dollari di asset in gestione, gestisce il REIT.
Starwood Capital è un'organizzazione globale di 2,200 persone e Starwood Property Trust attinge a tale portata e competenza per trovare prospettive di mutui commerciali di alto valore e altri investimenti.
Il miliardario Barry Sternlicht, in qualità di CEO sia di Starwood Capital che di Starwood Property Trust, ha spesso ripetuto il suo impegno a costruire STWD per sostenere il suo dividendo. Sternlicht e il team dirigenziale superiore possiedono più di $ 100 milioni di azioni STWD.
Storicamente, a STWD è stato prezzato un rendimento compreso tra il 7.5% e l'8.5%. Un rendimento dell'8% equivale a un prezzo delle azioni di $ 24.00. L'accumulo di azioni per meno di $ 20 rende un interessante investimento a lungo termine.
Negli ultimi quasi sette anni, ho acquistato STWD durante le correzioni del mercato e i ribassi dei prezzi delle azioni. Il mio costo medio è inferiore a $ 17.00 per azione. Oltre al nostro portafoglio modello, ho una posizione lunga personale nel REIT.
Spero che tu pensi a STWD come a un investimento a lungo termine, con il quale sarai in grado di sfruttare le opportunità per ridurre la media dei costi e aumentare il flusso di reddito da dividendi.
Prakash Kolli, Potere del dividendo
Il mercato ribassista ha creato alcuni accordi. Le azioni sopravvalutate per anni ora sono sottovalutate. Inoltre, i rendimenti da dividendi sono saliti ai massimi in un decennio per alcuni titoli. Un'azione sottovalutata con un rendimento superiore al 4% lo è Reddito immobiliare
La società sviluppa o acquista immobili commerciali e affitta a catene di vendita al dettaglio. In base al contratto di locazione netta, il contratto di locazione è responsabile dell'affitto base mensile e delle tasse immobiliari, dell'assicurazione sulla proprietà e della manutenzione. La durata media del contratto di locazione è di circa nove anni e comprende l'affitto delle scale mobili. Il ricavo totale è stato di 2,788 milioni di dollari negli ultimi dodici mesi. L'attuale amministratore delegato è Sumit Roy.
Il REIT è uno dei cinque più grandi REIT globali con proprietà negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Spagna. La società possiede circa 11,427 proprietà commerciali e affitta a ~1,125 clienti. La mediana del tasso di occupazione di Realty Income è del 98.2%, molto più alta rispetto ai suoi pari.
I primi 10 clienti sono Walgreens
Realty Income è famigerato come uno degli stock di dividendi mensili. L'azienda è anche un Dividend Aristocrat con 29 anni di aumenti consecutivi. Il rendimento da dividendo a termine è del 5.19% superiore alla media quinquennale del 5%. Il REIT ha uno dei bilanci più solidi rispetto ai suoi omologhi con un rating creditizio investment grade medio-alto A4.35/A. Il reddito immobiliare è sottovalutato, scambiato a un rapporto prezzo/AFFO di circa 3 volte. Questo valore è inferiore al suo intervallo storico di 14.7 anni.
Ben Reynolds, I dieci principali REIT
Fiducia degli affiliati di archiviazione nazionale (NSA) è un REIT autogestito, fondato nel 2013 e specializzato nella gestione e acquisizione di proprietà di self-storage all'interno delle 100 principali aree metropolitane degli Stati Uniti e di Porto Rico.
Il trust possiede 915 proprietà consolidate di self-storage in 39 stati e Porto Rico, con 58.1 milioni di piedi quadrati. Gestisce inoltre un ulteriore portafoglio di 185 immobili di proprietà delle sue joint venture. La NSA detiene una partecipazione del 25% in ciascuna delle sue joint venture.
Nel terzo trimestre, NSA ha aumentato i suoi ricavi del 37% rispetto al trimestre dell'anno precedente grazie alla forte crescita delle tariffe di noleggio e alla spinta delle acquisizioni. I ricavi dello stesso negozio sono cresciuti del 10.7% grazie a un aumento del 13.6% dei ricavi medi da locazione per piede quadrato occupato, in parte compensato da una diminuzione dell'occupazione di 240 punti base.
Il REIT ha aumentato il suo FFO per azione del 26% e ha ridotto la sua guida per il suo FFO per azione nell'intero anno da $ 2.80- $ 2.85 a $ 2.80- $ 2.82. A metà, questa guida implica una crescita del 24% rispetto al 2021.
In qualità di uno dei maggiori operatori di self-storage, NSA sembra aver sbloccato vantaggi competitivi significativi. Negli ultimi cinque anni, ha raggiunto una crescita del reddito operativo netto nello stesso negozio del 9.2%. Questo rispetto al 7.4%, 9.0%, 9.0% e 5.6% di Cube Smart
Inoltre, dati i suoi contratti pluriennali e le sue solide prestazioni durante la pandemia, la NSA dovrebbe comportarsi bene durante una recessione. Tuttavia, a causa della sua breve storia, il REIT deve ancora dimostrare la sua resilienza.
La NSA ha aumentato il suo dividendo in modo aggressivo nel corso della sua breve storia, da $ 0.54 nel 2015 a $ 2.20 quest'anno. Attualmente offre un rendimento da dividendo storico elevato del 5.8%. Il suo payout ratio è elevato, al 78%, ma è in linea con la media storica del REIT. Inoltre, dato il suo bilancio decente e la sua traiettoria di crescita affidabile, è probabile che la NSA continui ad aumentare significativamente il suo dividendo per molti altri anni.
Durante la sua breve storia, la NSA ha rapidamente accresciuto i propri dati finanziari grazie alla forte crescita dei canoni di locazione e all'acquisizione di nuove proprietà. Prevediamo che la crescita futura continuerà a essere guidata da questi due fattori, con il REIT che rivendica una pipeline di acquisizione di 307 proprietà. Prevediamo una crescita dell'8.0% del FFO per azione nei prossimi cinque anni.
Sulla base di un FFO per azione previsto per il 2022 di $ 2.81, il titolo viene scambiato con un rapporto prezzo/FFO (P/FFO) di 13.5. Questo è un minimo storico per il titolo, principalmente a causa dell'aumento degli interessi passivi a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, la nostra stima del fair value per questo REIT è un P/FFO di 16.5.
Un multiplo P/FFO in espansione potrebbe aumentare i rendimenti per gli azionisti del 4.1% annuo. Prevediamo inoltre una crescita annuale dell'FFO per azione dell'8.0%, mentre il titolo ha un rendimento da dividendi del 5.8%. Prevediamo rendimenti totali del 16.9% annuo nei prossimi cinque anni.
Fonte: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/