Rilassa il LIHTC, crea vantaggi fiscali per costruttori e famiglie

Non c'è dubbio che nel corso dei suoi 36 anni di vita il credito d'imposta per alloggi a basso reddito (LIHTC) ha ospitato molte persone. Ma quanti? Come ha mostrato il mio ultimo post, ci sono molte incognite note su come e quanto bene ha funzionato il LIHTC in quegli anni. Ad esempio, un numero comune offerto come risposta alla domanda "quante unità ha creato LIHTC nei suoi 36 anni?" la risposta è spesso qualcosa come 29 milioni. Da dove viene quella cifra? Colonna V dentro il "database" LIHTC una colonna nel foglio di calcolo di Excel con 3,000 spazi vuoti e 1,500 celle con "0" come risposta. È una sfida riformare una spesa federale quando non è possibile una valutazione approfondita per mancanza di buoni dati. Tuttavia, vorrei chiudere la parte LIHTC della rassegna critica di Paul Ryan con alcune idee per la riforma.

Ho concluso che il programma di credito d'imposta per alloggi a basso reddito non è affatto un programma. È colosso, un complesso di complessità che sforna miliardi di dollari in denaro per progetti di sviluppo che alimentano un'economia di "abitazioni a prezzi accessibili" che non ha affrontato il problema centrale dell'inflazione - troppi soldi per inseguire troppe poche unità abitative - né ha avvicinato il Paese a una soluzione o la fine della persistente "crisi" abitativa. Il LIHTC è costruito su miliardi di dollari di tassazione differita, ma non ha una singola persona o dipartimento responsabile di disperdere tutto questo denaro, assicurandosi che venga utilizzato in modo efficace o valutando se sta raggiungendo l'obiettivo dichiarato, la produzione e la conservazione di affitti a prezzi accessibili alloggi Quindi, come si potrebbe salvare dal sistema attuale il concetto di creare un incentivo per costruire alloggi che servano a persone con meno soldi?

Utilizzare il sistema di dichiarazione dei redditi esistente

Tasse più basse per affitti più bassi

Immagina se il LIHTC non esistesse e qualcuno in una stanza di persone che cercano di risolvere il problema dell'inflazione immobiliare stesse alzando la mano con entusiasmo dicendo: "Oooo, oooo, ooo, ce l'ho!" Tutti si fermano e guardano oltre, e qualcuno dice: "OK, Melvin qual è la tua idea". Melvin si alza e dice con orgoglio: “Risolviamolo usando il codice fiscale!” La gente avrebbe riso fino a bagnarsi i pantaloni, oppure avrebbe riconosciuto che Melvin era un genio del male. Il codice fiscale degli Stati Uniti è forse una delle creazioni umane più complesse della storia dai tempi delle piramidi d'Egitto, ma molto meno edificante.

Ma quasi tutti negli Stati Uniti che hanno pagato le tasse hanno una certa comprensione di "esenzioni", una richiesta che riduce il reddito imponibile, "detrazioni", una richiesta di spese che riduce il reddito e un "credito", un importo che viene generalmente applicato a ridurre l'onere fiscale complessivo. Gli americani hanno familiarità con il concetto che il governo incoraggia e scoraggia il comportamento utilizzando la tassazione o che il codice fiscale ha tale effetto. Il modo più semplice per incentivare gli investimenti nella costruzione di alloggi, in particolare gli alloggi in affitto, sarebbe quello di ridurre le tasse per un costruttore che accetta di mantenere bassi gli affitti in un nuovo edificio e un fornitore di alloggi per abbassarli o mantenerli bassi in un edificio esistente.

È piuttosto semplice. Se uno sviluppatore sta costruendo 100 unità abitative e promette di mantenere 25 di quelle unità accessibili alle famiglie che guadagnano meno del 60% del reddito mediano di area (AMI), può richiedere l'affitto perso come detrazione, una spesa, sulla sua dichiarazione dei redditi. Il governo potrebbe aggiungere un ulteriore bonus all'esenzione dollaro per dollaro per incoraggiare le persone a utilizzare la detrazione. Se le banche fossero coinvolte, gli sviluppatori potrebbero prendere in prestito 15 anni di perdite alla chiusura del finanziamento sull'edificio, il governo potrebbe consentire anche il pagamento degli interessi su quel prestito come detrazione, consentendo allo sviluppatore di accedere immediatamente al capitale.

Questo concetto potrebbe essere facilmente applicato anche agli edifici esistenti, consentendo la stessa detrazione per un fornitore di alloggi che abbassa gli affitti nel proprio edificio o mantiene costanti gli affitti già abbassati. Un addolcitore qui consentirebbe anche di coprire gli interessi se presi in prestito contro future perdite di affitto se il prestito includesse miglioramenti all'edificio che non potrebbero essere recuperati con affitti più alti. Ciò potrebbe incentivare i miglioramenti piuttosto che utilizzare la manutenzione differita per sovvenzionare affitti più competitivi, una pratica che alla fine raggiunge i proprietari quando una grossa spesa di manutenzione o vendita comporta la necessità di aumentare gli affitti.

Il problema con questa soluzione è che i redditi mediani cambiano, così come i mercati immobiliari. Ogni anno, tali modifiche dovrebbero essere applicate a tutti i partecipanti al programma. Se i redditi aumentassero, gli affitti nelle unità incluse potrebbero essere aumentati, indipendentemente dal fatto che il reddito per quelle famiglie fosse aumentato o meno, a meno che il programma non concepisse di richiedere perdite in unità specifiche piuttosto che un'ampia applicazione dell'AMI. Anche se l'attuale LIHTC svolge un pessimo lavoro nel tenere traccia dei miliardi di dollari assegnati agli stati, tenere traccia di milioni di unità e se i contribuenti riferissero accuratamente sarebbe un'altra cosa che l'Internal Revenue Service dovrebbe monitorare.

Il credito d'imposta sull'onere dei costi

Ho già postato sul quasi uso scandaloso di "onere dei costi" da giurisdizioni e governi per parlare della "domanda" di alloggi a prezzi accessibili. In breve, l'onere dei costi è stabilito utilizzando i dati del sondaggio da famiglie autodichiaranti e reattive in merito al reddito e all'affitto. Questo sondaggio è in corso e non è chiaro quanto sia affidabile. Una cosa certa è che i risultati sono imprecisi non appena i risultati vengono tabulati; le persone si spostano, i redditi e gli affitti cambiano e le condizioni economiche generali sono in costante mutamento. Nella migliore delle ipotesi, i dati sull'onere dei costi sono uno schizzo di ciò che è accaduto ad alcune persone da qualche parte con i loro costi di alloggio. Non è la base per massicci investimenti di capitale.

Ma chiamiamo il bluff dell'onere dei costi e consentiamo a chiunque guadagni il 60% o meno dell'AMI di richiedere una detrazione per l'onere dei costi. Se un affittuario guadagna il 50% di AMI, diciamo $ 36,000 all'anno, dovrebbe pagare $ 1000 di affitto al mese, il 30% del suo reddito mensile lordo. Se paga di più, diciamo $ 1,200, può richiedere quei $ 200 come spesa, quindi detrarre la spesa cumulativa in tasse che presenta l'anno successivo. Un approccio migliore potrebbe essere una ritenuta d'acconto negativa. Lascia che l'affittuario gravato dai costi presenti una richiesta per l'affitto di marzo, quindi ricevi i contanti nei suoi assegni paga il mese successivo. Ecco! L'onere dei costi in America è effettivamente finito.

La bellezza di questo approccio è che fa finire tutti gli avvocati, contabili e burocrati che gestiscono l'attuale sistema LITHC ed evita sviluppatori e fornitori di alloggi. Prenderebbe sul serio l'idea che le famiglie paghino troppo l'affitto e metterebbe i soldi del governo dove sono sempre le bocche dei politici, blaterando sulla soluzione del problema o della crisi abitativa, ma stabilendo più regole che soffocano l'offerta, aumentano i prezzi, quindi creano più domanda politica di denaro essere strappato all'economia per sovvenzionare l'inflazione regolamentare.

Tuttavia, ci sono problemi con questo approccio. Le persone fanno delle scelte, incluso pagare più del 30% del loro reddito in affitto. Come ho detto per più di un decennio, lo standard normativo del 30% è un modo orribile di provare a misurare quantitativamente un problema qualitativo, il rapporto delle persone con il prezzo. Alcune persone pagano di più e stanno bene, altre pagano di meno e stanno ancora lottando. Questo tipo di programma sarebbe sicuramente inflazionistico, rimuovendo l'incentivo a fare acquisti poiché a tutti al di sotto di un certo livello di reddito sarebbe garantito un sussidio ovunque vivessero. Imporre limiti alle sovvenzioni e agli affitti potrebbe aiutare, ma per farlo bisognerebbe far fronte a una burocrazia, e sempre più regole (vedere i problemi con la Sezione 8) seguirebbe.

Collegare i crediti d'imposta alle prestazioni locali sulla deregolamentazione

Sì, l'ho detto: deregolamentazione. Il termine dell'era Reagan è un anatema per quelli di sinistra e dimenticato dalla maggior parte dei repubblicani quando si tratta di programmi abitativi a livello federale. Ho postato su Piano abitativo iniziale del Montana sulla base del riconoscimento che spingere sempre più sussidi per la casa ai governi locali non solo mantiene in vigore le regole e i regolamenti sull'abbattimento delle forniture, ma incoraggia di più. La risposta qui è imporre la disciplina ai governi statali e locali; se aumenti le dimensioni e l'impatto dei tuoi codici abitativi e di uso del suolo, otterrai meno sussidi.

La sfida con questo approccio è che tutti i 535 membri del congresso alimentano le loro carriere politiche con una dieta di dollari federali per i bisogni del loro stato. Non c'è nulla di intrinsecamente sbagliato in questo, ma tornare dai funzionari e dagli elettori del proprio stato a minacciare la perdita di fondi per i programmi esistenti non è una buona strategia politica. E la dipendenza dal creare più regole che limitino lo sviluppo abitativo e poi sovvenzionare l'inflazione è così forte, che la riduzione dei fondi dal sistema di credito d'imposta probabilmente indurrebbe i tossicodipendenti a cercare altre fonti locali come tasse, tasse e multe più elevate sui nuovi sviluppi.

Concentrati sui fondamentali

Alla fine, il problema dell'inflazione immobiliare è il problema abitativo più facile da risolvere. Quando la domanda di alloggi aumenterà a causa di nuovi posti di lavoro e crescita, affermare che i governi locali dovrebbero togliersi di mezzo e consentire quanta più produzione possibile riducendo le barriere normative e incentivando la produzione. Più produzione significa più concorrenza, una condizione che avvantaggia i consumatori. I sussidi dovrebbero essere pagati in contanti alle famiglie che ancora faticano a pagare l'affitto, e le nuove costruzioni dovrebbero essere limitate all'alloggio di persone che non possono guadagnare abbastanza soldi per pagare l'intero affitto e che hanno altri problemi che beneficiano di un alloggio con altri servizi. Forse semplificare gli incentivi fiscali per gli affitti ridotti nelle abitazioni nuove ed esistenti è il ponte per arrivare a questa soluzione ancora più semplice ed efficiente.