Con la Federal Reserve che dovrebbe continuare ad aumentare i tassi, così come i gravi squilibri macroeconomici in Europa e nel Regno Unito (i cui dettagli possono essere trovati in un precedente articolo), I mercati azionari sono in rosso su tutta la linea, con gli Stati Uniti 10 anni rendimento obbligazioni salendo pericolosamente vicino al 4%.
Data l'accelerata stretta monetaria del FOMC, nuovi dati diffusi negli Stati Uniti mostrano che i prezzi delle case hanno iniziato a raffreddarsi in tutti i principali centri urbani.
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L'indice delle case Case-Shiller continua a decelerare
A luglio il destagionalizzato Indicatore custodia Case-Shiller per entrambi gli indici delle 10 città e delle 20 città sono diminuiti rispettivamente dello 0.5% e dello 0.4%. Per quest'ultimo si tratta del rallentamento più marcato da marzo 2012, che ha riservato un rialzo dello 0.4% a giugno.
Il più ampio indice nazionale Case-Shiller è sceso dello 0.2% a luglio su giugno, segnalando che il calo dei prezzi su base mensile era geograficamente diffuso. Questa è stata la prima istanza del genere da febbraio 2012.
San Francisco ha registrato il più grande calo mensile dei prezzi del 3.6% da giugno 2022.
Questo autunno ha fatto eco ai dati sui prezzi delle case nel Indagine sulle aspettative dei consumatori della Fed di New York pubblicato il 12 settembre 2022. Il rapporto ha rilevato un forte calo delle aspettative di crescita dall'1.4% al 2.1%, registrando il valore più basso da luglio 2020. Da aprile 2022 le aspettative sui prezzi delle case hanno mostrato una forte tendenza al ribasso, scendendo di due terzi.
Su base annua, l'indice immobiliare Case-Shiller ha visto i prezzi delle case di luglio aumentare del 15.8%, in moderazione rispetto a un aumento del 18.1% nel mese precedente. Sebbene i prezzi rimangano elevati, questo è stato il ritmo di crescita più lento da aprile 2021.
Craig J. Lazzara, amministratore delegato di S&P DJI ha scritto:
...la differenza tra questi due tassi mensili di guadagno (anno su anno) è la più grande decelerazione nella storia dell'indice.
Su base annua, gli indici delle 10 città e delle 20 città sono aumentati rispettivamente del 14.9% e del 16.1%. Tuttavia, rispetto a giugno 2022, entrambi sono scesi rispettivamente dal 17.4% e dal 18.7%, dimostrando una marcata moderazione.
Anno su anno, tutte le città nell'indice hanno registrato un calo dei prezzi delle case.
I mutui mensili aumentano del 70%
Il drammatico calo della crescita dei prezzi delle case in tutte le principali città può essere attribuito all'esplosione dei costi dei mutui, con tassi medi che si avvicinano al 7%, il livello più alto in oltre un decennio.
Ciò equivale a un sorprendente aumento di 70% in rate mensili medie del mutuo rispetto al mese corrispondente dello scorso anno.
Forse ancora più significativo è l'aumento del costo delle rate dei mutui da gennaio 2021. Secondo Mortgage News Daily, all'epoca i tassi ipotecari fissi a 30 anni erano in media del 2.78% e da allora hanno registrato un aumento vertiginoso di 250% in circa sette quarti.
I dati sulle vendite di agosto fanno il galoppo
Nonostante il sentimento negativo del mercato, Dati del censimento pubblicato ieri ha mostrato che le vendite di nuove case ad agosto sono aumentate del 28.8% rispetto a luglio. L'aumento percentuale più netto delle vendite su base mensile è stato nel Nord Est, che è salito del 66.7%, sebbene da una base relativamente bassa. Del campione prescelto, si stima che il 68% delle vendite sia al Sud.
Ad agosto sono state vendute un totale di 685,000 nuove case di proprietà privata, rispetto a un minimo di 532,000 nel luglio 2022. I numeri di agosto sono ancora inferiori dello 0.1% rispetto al periodo comparabile di dodici mesi fa (sebbene questo non fosse statisticamente significativo).
Ciò suggerisce che l'inaspettato aumento della domanda è stato guidato da una frenesia di acquirenti che cercavano di assicurarsi le migliori offerte possibili prima che i costi dei prestiti si spostassero ancora più in alto e mentre riduzioni di prezzo sono disponibili da alcuni costruttori.
Da notare il fatto che "vendita" si riferisce a un accordo che viene firmato o al pagamento di un deposito. Questo vale anche per le case che si trovano in varie fasi di costruzione o che non hanno ancora aperto il terreno. Come risultato delle circa 461,000 case che secondo quanto riferito sono disponibili sul mercato oggi, solo 49,000 è stato completato.
Con un minor numero di case sul mercato, la scarsa disponibilità potrebbe tenere i prezzi un po' sotto controllo e impedire una discesa più rapida.
Outlook
Selma Hepp, vice capo economista di CoreLogic &SP Case-Shiller, prevede che la crescita dei prezzi delle case continuerà la sua tendenza al ribasso dato il contesto macroeconomico prevalente, ma tornerà alla media di lungo termine del 4%-5% entro l'inizio del 2023.
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