Wells Fargo si sta ritirando dal mercato dei mutui

Principali takeaways

• Wells Fargo, il terzo prestatore di mutui ipotecari del paese, si sta ritirando dal mercato dei mutui.
• Pur non uscendo del tutto, si concentreranno solo sulla fornitura di mutui ai loro clienti esistenti e a quelli delle comunità minoritarie.
• È una grande scossa che vedrà Wells Fargo prendere il comando di concorrenti come Bank of America e JPMorgan Chase, con un focus sull'investment banking e sui prestiti non garantiti come le carte di credito.

Uno dei tre maggiori prestatori di mutui (e una volta deteneva il primo posto) negli Stati Uniti, Wells Fargo, si sta ritirando dal mercato dei mutui. Non ne stanno uscendo del tutto, ma stanno apportando drastici cambiamenti alla loro strategia, in uno dei più grandi sconvolgimenti che abbiamo visto negli ultimi anni.

L'obiettivo di Wells Fargo era quello di entrare (e sull'atto di proprietà per) il maggior numero possibile di case negli Stati Uniti. Ora stanno cercando di portare la loro attività principale più in linea con i loro maggiori concorrenti, come Bank of America e JPMorgan Chase, che hanno tagliato le loro offerte di mutui dopo la crisi finanziaria del 2008.

È l'ultimo cambiamento nelle mutevoli fortune di Wall Street, che ha continuato a subire interruzioni e cambiamenti dopo il 2008. Ciò è stato in parte dovuto alle nuove normative e alle lezioni aziendali apprese dal crollo, ma anche alla pressione dei rivoluzionari del settore.

Per i proprietari di case e gli aspiranti proprietari di case, un'importante uscita dal mercato come questa avrà sicuramente delle conseguenze. Quindi cosa sono e in che modo è probabile che ciò influisca sul settore dei mutui?

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Quali cambiamenti sta apportando Wells Fargo?

La strategia di Wells Fargo era incentrata sul volume puro. Ottenere il maggior numero possibile di clienti ipotecari, in tutti i segmenti del mercato. Ora, il CEO Charlie Scharf si concentrerà sui prestiti ai propri clienti esistenti, oltre a migliorare la propria offerta di servizi per le minoranze.

Uno dei principali driver del cambiamento è stata la politica dei tassi di interesse della Fed. Sebbene abbia visto il margine di interesse netto aumentare notevolmente, la domanda di mutui è scesa fino in fondo. I mutui a tasso fisso di 30 anni sono passati da tassi di interesse inferiori al 3% a oscillare intorno al 7%.

Ciò significa che il mutuo mensile medio è aumentato di centinaia di dollari al mese, mettendo case da sogno fuori dalla portata di molti potenziali acquirenti.

Wells Fargo è ovviamente preoccupato per le conseguenze a lungo termine di questo cambiamento nella politica dei tassi di interesse.

La società ha dovuto affrontare la sua giusta quota di problemi, anche dopo la crisi finanziaria del 2008. Ciò ha cambiato radicalmente il modo in cui opera il prestito negli Stati Uniti e, in quanto uno dei maggiori istituti di credito immobiliare della nazione, hanno sentito tutta la forza dei cambiamenti normativi.

A peggiorare le cose, Wells Fargo è stata esaminata per uno scandalo di vendite incrociate nel 2016, che alla fine si è concluso con un accordo da 3 miliardi di dollari. Con questa storia recente, la banca è diventata molto più avversa al rischio e, secondo il capo del credito al consumo Kleber Santos, sono "acutamente consapevoli (del) lavoro che dobbiamo fare per ripristinare la fiducia del pubblico".

Sfortunatamente per i dipendenti della banca, questo significa licenziamenti. Sebbene non siano stati rilasciati numeri ufficiali, i dirigenti senior hanno chiarito che ci sarà un significativo ridimensionamento nel loro dipartimento delle operazioni sui mutui.

Internamente, la scritta è sul muro da tempo, con la pipeline del mutuo in banca giù fino al 90% in ritardo 2022.

Wells Fargo allineandosi con i principali concorrenti

Con il mercato dei mutui che diventa un mercato molto più impegnativo dopo il 2008, molti dei maggiori concorrenti di Wells Fargo hanno già fatto un passo indietro rispetto all'attività di prestito immobiliare.

Aziende come JPMorgan Chase e Bank of America si sono concentrate molto di più sulla loro attività di investment banking, nonché sui prestiti non garantiti come carte di credito e prestiti personali.

Il lato dell'investment banking dell'attività può essere immensamente redditizio, mentre i prestiti non garantiti comportano un requisito di due diligence molto inferiore e somme (e quindi rischio) molto inferiori coinvolte in ogni singola transazione.

Cosa significa questo per il mercato immobiliare?

Di certo non aiuterà le cose. Il mercato immobiliare è stato sottoposto a pressioni significative dall'inizio del 2022, con la politica di inasprimento dei tassi della Fed che ha fatto cadere il martello sui numeri delle transazioni.

I volumi sono crollati, con i nuovi acquirenti di fronte alla prospettiva di rimborsi molto più elevati e i proprietari di case esistenti quasi intrappolati nelle loro attuali offerte di mutuo.

È probabile che il problema peggiori. L'inflazione è ancora incredibilmente alta rispetto agli standard storici e il presidente della Fed Jerome Powell ha chiarito che non si fermeranno finché non raggiungerà il tasso obiettivo del 2-3%.

È probabile che una minore concorrenza renderà le cose più difficili solo per coloro che cercano case, così come per altri settori come gli agenti immobiliari che fanno affidamento sui volumi per fare soldi.

Detto questo, non è che Wells Fargo sia l'unico gioco in città. Il più grande prestatore di mutui negli Stati Uniti rimane Rocket Mortgage (precedentemente Quicken Loans), che ha scritto $340 miliardi valore di mutui nel 2021. United Wholesale Mortgage ha guadagnato $ 227 miliardi nello stesso anno e Wells Fargo è arrivato terzo con $ 159 miliardi di nuovi mutui.

E gli investitori?

Il prezzo delle azioni di Wells Fargo è stato ampiamente piatto nelle notizie, suggerendo che gli investitori non stanno collocando molte azioni nel mercato immobiliare in questo momento.

Il restringimento dell'attenzione è stato un tema che stiamo vedendo, non solo nel settore finanziario, ma in molti altri. In particolare tecnologico. Ha senso. Quando i mercati diventano un po' instabili, concentrarsi su servizi fondamentali e redditizi può essere un piano sensato finché non tornano i bei tempi.

È uno dei motivi per cui le azioni "value" sembrano tornare in auge. Negli anni precedenti al 2008, i maggiori vincitori del mercato azionario erano quelli del settore finanziario. I profitti record sono stati realizzati in un settore che generalmente è valutato in base al flusso di cassa corrente, piuttosto che alle potenziali prospettive di crescita futura come vediamo nella tecnologia.

Ovviamente quella bolla è scoppiata e, sulla sua scia e in un'era di credito a buon mercato, abbiamo visto i titoli in crescita (vale a dire la tecnologia) diventare i beniamini dei portafogli di investimento.

Ora il pendolo sembra tornare indietro. Con i tassi di interesse in aumento per la prima volta in oltre un decennio, le società ad alta crescita non sembrano così attraenti. Non solo, ma il settore bancario è diventato molto più pesantemente regolamentato, il che può contribuire a garantire che non si ripeta la crisi del 2008.

Ma come singolo investitore, come affronti questi cambiamenti? Come fai a sapere quando è il momento di vendere le tue azioni value e acquistare azioni growth? O vendere quelle azioni di crescita per acquistare azioni di slancio?

Onestamente, non è facile.

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