Cosa misura l'indice Case-Shiller? E come si traduce per gli investitori?

Punti chiave

• L'indice Case-Shiller misura i dati sui prezzi delle case e fornisce una panoramica dello stato di salute del mercato immobiliare.
• Conoscere lo stato di salute delle abitazioni è importante in quanto costituisce una gran parte dell'economia statunitense.
• Esistono altri strumenti che misurano i dati sugli alloggi, ma nessuno è così ampiamente accettato.

Il prezzo delle abitazioni ha un impatto significativo sull'economia statunitense. Ha senso quindi solo avere un modo per tenere traccia dei prezzi delle case nel tempo. È qui che entra in gioco l'indice Case-Shiller. Gli economisti possono prevedere meglio ciò che ci aspetta registrando ciò che i prezzi delle case hanno fatto con l'espansione e la contrazione dell'economia. Ma cos'è esattamente l'indice Case-Shiller e come funziona?

Qual è l'indice Case-Shiller?

L'indice Case-Shiller è la metodologia di monitoraggio più popolare per i prezzi delle case negli Stati Uniti. Creato dagli economisti Karl Case e Robert J. Shiller, tiene traccia dell'aumento e del calo del prezzo delle case unifamiliari nelle nove divisioni del censimento degli Stati Uniti. Viene calcolato mensilmente e aggiornato trimestralmente. Ciò che molte persone non capiscono è che l'indice Case-Shiller non è un singolo indice. Ci sono quattro diversi indici utilizzati per tenere traccia dei prezzi delle case. L'unico che tiene traccia dei prezzi nazionali è il Case-Shiller US National Home Price NSA Index, di cui si sente parlare di più.

Ecco gli altri indici che tracciano anche i prezzi delle case:

• Il 10-City Composite Index replica i prezzi in dieci delle principali città del paese.
• L'indice composito a 20 città considera i dati delle dieci città dell'indice precedente, più altre dieci delle più grandi città degli Stati Uniti.
• C'è anche un indice mensile individuale per ogni città inclusa nell'indice delle 20 città.

Come funziona?

Al centro, l'indice Case-Shiller utilizza il metodo delle vendite ripetute per calcolare i prezzi delle case. Implica il monitoraggio quando qualcuno acquista una proprietà e quando viene venduta, e quindi osserva la differenza tra questi due prezzi. L'indice Case-Shiller non include le proprietà di nuova costruzione. Le proprietà sono incluse nell'indice Case-Shiller solo quando vengono rivendute.

È importante sapere che non tutte le rivendite sono incluse. Ad esempio, l'indice escluderà le vendite tra membri della famiglia o i pignoramenti domestici. Questo perché queste vendite non sono il riflesso più accurato dei prezzi tipici delle case. Sono inoltre escluse le case vendute più di una volta in un periodo di sei mesi. Tiene traccia solo delle transazioni a condizioni di mercato, il che significa che ciascuna parte della vendita è coinvolta per il miglior affare per se stessa.

Quando viene effettuata una vendita di un immobile, questa viene registrata. Il team che produce l'indice Case-Shiller risalirà quindi all'ultima volta che la proprietà è stata acquistata. Questo produce una coppia di figure. L'aumento del prezzo è la differenza tra l'ultimo acquisto e il nuovo prezzo di vendita. Queste variazioni di prezzo sono tracciate e pubblicate sui loro vari indici. L'indice normalizza i dati a 100 con l'anno base di gennaio 2000, che rappresenta quando la casa era al 100% del suo valore, quindi i prezzi possono essere confrontati più facilmente nel tempo.

Sebbene l'indice Case-Shiller fornisca varie ponderazioni a ciascuna cifra, il modo in cui funziona la ponderazione non è rilevante per questo articolo. Ciò che conta è che il risultato sia un indice che mostra come i prezzi delle proprietà negli Stati Uniti siano cambiati nel tempo. Consente alle persone di vedere se i prezzi stanno salendo o se stanno scendendo. Ciò può comportare modifiche alle politiche governative, di prestito e bancarie. Molti investitori ed economisti prestano attenzione al Case-Shiller Index per capire cosa sta succedendo nel mercato immobiliare e come si relaziona con l'economia.

Perché la casa è importante per l'economia?

Il mercato immobiliare e l'economia sono strettamente intrecciati. Quando ci sono cambiamenti nell'economia, troverai spesso economisti che parlano dei prezzi delle case perché sono un buon indicatore della forza di un'economia. Infatti, secondo l'Associazione nazionale costruttori di case, il mercato immobiliare contribuisce fino al 20% del prodotto interno lordo.

Per cominciare, la maggior parte dei proprietari di case ha un mutuo. Se i prezzi delle case scendono, i proprietari di casa potrebbero dover pagare di più sul mutuo di quanto valga la loro casa. Ciò ha portato alcune persone a smettere di pagare il mutuo, costringendo le banche a pignorare. Questo, a sua volta, potrebbe portare a un mercato immobiliare più lento e, con un mercato più lento, a un minor numero di nuove case costruite, che quindi si riversano nell'edilizia causando la perdita del lavoro dei lavoratori. Con un reddito inferiore o nullo, le persone consumano meno, rallentando ulteriormente l'economia.

Inoltre, se le persone perdono il lavoro, come spesso accade in una crisi economica, il sistema bancario può essere messo sotto pressione. Lo abbiamo visto durante le recessioni passate.

Dal momento che una casa è spesso l'acquisto più grande che una persona fa, hanno bisogno di sentirsi sicuri della sicurezza del proprio lavoro e dell'economia per andare avanti. Se l'economia sta rallentando o ci sono dubbi su dove sta andando l'economia, le persone avranno meno probabilità di acquistare una casa.

Se i prezzi delle case salgono, non è raro che le persone prendano in prestito contro l'equità accumulata nella loro casa per ripagare i debiti, pagare l'università o affrontare altre spese. Questo può aumentare la spesa dei consumatori, il che è sempre positivo per un'economia.

Di solito si costruiscono nuove abitazioni quando i prezzi delle case sono stabili e le persone hanno soldi da spendere. Questa è una spinta per l'economia. Le aziende investono in terreni e materiali da costruzione e migliaia di persone vengono assunte, aiutando l'economia a crescere.

Alternative all'indice Case-Shiller

Mentre l'indice Case-Shiller è la metrica più comune utilizzata per misurare i prezzi delle case, ce ne sono altri. Queste alternative utilizzano metodologie leggermente diverse.

Indice dei prezzi delle abitazioni FHFA (HPI)

Questo indice creato dal governo è stato istituito nel 2008 a causa della Grande Recessione. Tiene traccia delle variazioni dei prezzi in 400 principali aree metropolitane degli Stati Uniti dal 1975. L'indice dei prezzi delle abitazioni è suddiviso in più indici. Hai i tuoi acquisti domestici standard, ma gli indici più interessanti fanno qualcosa che l'indice Case-Shiller non fa.

L'Indice All Transactions include le vendite e le valutazioni di case, che offre una visione più ampia del mercato immobiliare in generale.

Indice dei prezzi residenziali FNC

L'indice dei prezzi residenziali FNC esamina le vendite di alloggi del mese precedente, mentre l'indice Case-Shiller compila tre mesi di dati. La FNC raccoglie i suoi dati anche tramite codice postale in oltre 150 principali aree metropolitane.

Indice dei prezzi di HouseCanary

L'indice dei prezzi HouseCanary traccia le variazioni dei prezzi delle case a livello di codice postale. Questo indice non cerca solo di tracciare l'aspetto dell'attuale mercato immobiliare, ma mira anche a farlo fornire previsioni per i prossimi tre anni. Questo è uno dei pochi indici che tentano di farlo. Gli altri indici ci dicono solo dove i prezzi sono ora confrontati con il passato, lasciandoti la possibilità di estrapolare da essi le informazioni sui prezzi futuri.

HouseCanary dispone anche di set di dati per affitti unifamiliari, immobili di riparazione e ribaltamento, prestiti immobiliari e mercato dei mutui secondari.

Conclusione

Comprendere le tendenze abitative è fondamentale sia per gli economisti che per gli investitori. Dal momento che l'edilizia abitativa costituisce una parte così ampia dell'economia statunitense, quando questo mercato si inasprisce, il resto dell'economia tende a seguirlo. Per questo motivo, gli investitori dovrebbero familiarizzare con il funzionamento dell'indice Case Shiller e prestare attenzione ai dati che rilascia.

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