Cosa significa il lavoro ibrido per la vendita al dettaglio urbana

Le strade delle città non sono così desolate come lo erano un anno o due fa, ma molte hanno ancora un'aria di vuoto. Forse c'è una mancanza di sbattere le spalle durante le passeggiate per andare al lavoro, una pausa pranzo senza code o una corsa in metropolitana che non imita più un gioco di sardine. I residenti possono preferire questi cambiamenti alla vita cittadina, ma una città meno densa di abitanti quotidiani è una città meno attraente per il commercio al dettaglio.

Placer.ai ha recentemente pubblicato un rapporto che analizza il traffico pedonale al dettaglio di dicembre nelle quattro città più grandi degli Stati Uniti. New York City è scesa del 4%, Los Angeles dell'1% e Chicago e Houston invariate fino al 2019. Allo stesso modo, all'inizio di questo mese JLL ha pubblicato un rapporto sulla vendita al dettaglio in città che citava i dati Placer.ai di dicembre 2021, indicando il traffico commerciale totale urbano attraverso il Paese è sceso di oltre il 15% rispetto al 2019. Questa diminuzione del traffico, soprattutto nei corridoi degli uffici, è probabilmente dovuta al modello di lavoro ibrido di recente adozione. Secondo Kastle Systems, il rientro in ufficio era inferiore al 28% a metà gennaio, indicando che molti dipendenti stanno ancora lavorando da casa.

I corridoi residenziali urbani sono andati meglio dei corridoi degli uffici e dei turisti

La mancanza di traffico al dettaglio è costante nei quartieri della maggior parte delle città, ma i corridoi residenziali si sono ripresi più rapidamente rispetto alle aree di uffici e turistiche. Ad esempio, a dicembre del 2021, il traffico pedonale nei corridoi residenziali urbani è diminuito del 16%, mentre gli uffici e le aree turistiche sono diminuiti del 24% rispetto al 2019. Molte persone si sono trasferite fuori città durante la pandemia e sono tornate l'anno scorso. Tuttavia, un modello di lavoro ibrido significa che trascorrono ancora molto tempo a casa e nel vicinato. Di conseguenza, i quartieri degli uffici sono lenti a riprendersi.

Allo stesso modo, le restrizioni di viaggio hanno rallentato la ripresa del turismo. Secondo il Bureau of Transportation, la scorsa settimana i viaggi aerei internazionali sono diminuiti di circa il 30%, mentre i viaggi aerei nazionali sono diminuiti dell'8% rispetto al 2019. E i canadesi che viaggiano negli Stati Uniti in auto, treno o autobus sono diminuiti del 46% nel 2021 rispetto al 2019. Questa diminuzione del turismo si traduce in una riduzione del traffico al dettaglio nei corridoi turistici delle città degli Stati Uniti.

Nel breve termine, i proprietari stanno soccombendo al fatturato e ai casi d'uso flessibili

Quando è iniziata la pandemia, si è discusso molto su come i proprietari e gli inquilini stessero rinegoziando i contratti di locazione e includendo termini flessibili come un canone di base inferiore e una percentuale di affitto più alta. Questi termini sono proseguiti con il retail urbano, dove la domanda non è tornata ai livelli pre-pandemia. Di conseguenza, nelle città si stanno aprendo più pop-up e concetti esperienziali, sfruttando i contratti di locazione a breve termine. Ad esempio, l'anno scorso Chicago ha accolto il Museum of Ice Cream, The Office Experience basato sullo show televisivo e The Dr. Suess Experience.

Nel frattempo, anche le categorie di vendita al dettaglio che hanno ottenuto buoni risultati negli ultimi due anni, come athleisure e articoli per la casa, stanno approfittando di termini di locazione flessibili. Ad esempio, Arc'teryx, un marchio canadese di abbigliamento outdoor, ha aperto tre negozi nell'ultimo anno in località cittadine: West 4^th a Vancouver, Union Square a San Francisco (una delle poche offerte del 2020 in questo quartiere incentrato sui turisti) e Soho a New York City. Nel frattempo, Joybird, un marchio di mobili direct-to-consumer di proprietà di La-Z-Boy, ha aperto diversi negozi nell'ultimo anno con piani di crescita continua.

A lungo termine, i corridoi degli uffici urbani potrebbero essere riqualificati

L'investimento immobiliare al dettaglio urbano complessivo è aumentato rispetto al 2020, a 1.45 miliardi di dollari in 52 accordi, ma il volume totale rimane inferiore del 14% rispetto al 2019. Inoltre, il prezzo di vendita per piede quadrato è sceso del 12.8%. Gli immobili più economici possono essere un'opportunità per sviluppatori e proprietari di immobili di riqualificare i corridoi degli uffici urbani, soprattutto perché il traffico potrebbe non tornare mai ai livelli pre-pandemia. Ad esempio, sviluppatori o proprietari possono convertire edifici per uffici in case residenziali, hotel o persino casi d'uso industriali. Oppure possono trasformare i punti vendita in concetti che non richiedono traffico pedonale, come cucine fantasma e magazzini di e-commerce localizzati. Se questi cambiamenti sono necessari per mantenere in vita i quartieri, anche le città dovranno essere più indulgenti nei loro permessi.

La pandemia ha cambiato il modo in cui le persone vivono e lavorano a lungo termine. Le conseguenze di tale cambiamento stanno lentamente venendo alla luce, compreso l'effetto sulla vendita al dettaglio. Nonostante le persone tornino nelle città, un modello di lavoro ibrido continuerà ad avere un impatto sui punti vendita basati nei corridoi degli uffici. Di conseguenza, i proprietari continuano le concessioni di affitto per la pandemia in queste aree. Ma a lungo termine, affinché la vendita al dettaglio possa prosperare, dovrà aver luogo un ri-sviluppo e un mash-up del mix di inquilini. Come si manifesterà, solo il tempo lo dirà.