Ciò che gli investitori devono sapere quando i tassi di interesse aumentano

Punti chiave

• Gli attuali tassi ipotecari sono intorno al 7.05%, vicini ai massimi dal 2008.
• I tassi dovrebbero salire mentre la Federal Reserve aumenta il tasso sui fondi federali.
• Ogni segmento immobiliare deve affrontare sfide diverse derivanti da tassi di interesse più elevati e dal rallentamento delle vendite di case.

I prezzi delle case erano in movimento, aumentando costantemente per qualche tempo. Ma, con l'aumento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve per combattere l'inflazione, i prezzi delle case stanno iniziando a bloccarsi. Non solo, ma i costruttori di case stanno interrompendo la produzione.

Ecco dove stanno i tassi ipotecari ed ecco l'impatto che i tassi di interesse più elevati hanno sul settore immobiliare nel suo insieme.

Tassi ipotecari attuali

Al 14 ottobre 2022, il tasso ipotecario per un mutuo fisso a 30 anni era del 7.05%, in leggero calo rispetto al massimo del 7.10% della settimana precedente. Il fisso a 15 anni è del 6.24% e il ARM 5/1 è del 5.34%.

Novembre 2008 è stata l'ultima volta che il tasso fisso è stato superiore al 6%. La Federal Reserve ha aumentato più volte il tasso sui fondi federali nel 2022 per rallentare l'inflazione. Questi aumenti hanno indotto le banche ad aumentare gli interessi che addebitano sui mutui.

I tassi dei mutui variano da banca a banca, ma puoi aspettarti di pagare circa il 7% di interessi su un mutuo fisso di 30 anni per il prossimo futuro.

Dove sono diretti i tassi di interesse

Si prevede che i tassi di interesse sui mutui rimarranno elevati fino a ottobre 2022 e probabilmente saliranno ancora. La prossima riunione della Federal Reserve è nel novembre 2022, ma non è chiaro se il consiglio aumenterà i tassi quando si riunirà.

Le attuali previsioni prevedono un aumento del tasso sui fondi federali, attualmente fissato tra il 3% e il 3.25%. Potrebbe raggiungere il 4.4% entro la fine del 2022 e aumentare ulteriormente nel 2023, raggiungendo possibilmente il 4.6%.

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L'impatto delle tariffe più elevate sui prezzi delle case

Per molti anni, la Federal Reserve ha mantenuto i tassi di interesse storicamente bassi. Di conseguenza, potresti prendere in prestito denaro a un tasso molto basso. Questi soldi a buon mercato hanno contribuito ad alimentare il mercato immobiliare.

Ad aggiungere benzina al fuoco è stata anche la pandemia, che ha visto le persone fuggire da grandi aree metropolitane sia per paura che perché ora potevano lavorare da casa.

Con i blocchi sono arrivati ​​​​problemi della catena di approvvigionamento, rendendo estremamente difficile per i costruttori di case costruire nuove case. I prezzi delle case sono aumentati vertiginosamente quando si combinano un basso inventario immobiliare con un'elevata domanda dei consumatori e denaro a basso costo da prendere in prestito.

In molte parti del paese, le persone facevano offerte per il prezzo richiesto e rinunciavano a ispezioni per raggiungere un accordo di vendita. Ora che la Fed sta alzando in modo aggressivo i tassi di interesse, l'acquisto di case è rallentato drasticamente.

I tassi di interesse più elevati svolgono un ruolo importante. L'anno scorso, un prestito fisso a 30 anni si è attestato al 3.5%. Sul prezzo medio della casa di $ 440,300 con il 20% in meno, il pagamento mensile di capitale e interessi sarebbe di circa $ 1,582.

Utilizzando gli stessi numeri ma con l'attuale tasso di interesse del 7.05%, il pagamento mensile è di circa $ 2,355. Questa è più di una differenza di $ 770 ogni mese.

I venditori a domicilio lo sono cominciando ad abbassare il prezzo richiesto come case rimanere sul mercato più a lungo. È ragionevole aspettarsi che il rallentamento continui con l'aumento dei tassi.

In che modo i tassi di interesse più elevati influenzano i titoli bancari

Tassi di interesse più elevati avvantaggiano il settore bancario perché gli istituti di credito possono addebitare maggiori interessi sul denaro prestato. Tuttavia, è probabile che alcuni prodotti di prestito, come i mutui a tasso fisso, riducano la domanda perché meno persone possono permettersi la rata mensile.

Invece, gli acquirenti di case potrebbero optare per mutui a tasso variabile a breve termine per pagamenti inferiori e sperare che i tassi di interesse saranno più bassi in pochi anni rispetto a oggi.

Gli istituti di credito traggono ancora profitto da alcune forme di prestito al consumo, ma questi profitti ora arrivano più lentamente rispetto a quando i tassi di interesse sono scesi. Tuttavia, questo non significa che tutte le forme di prestito si esauriscano.

Le aziende e gli individui hanno ancora bisogno di prendere in prestito denaro per finanziare i loro progetti e pagare le necessità. Alcuni possono prendere in prestito meno di prima a causa degli interessi più elevati, ma prendono comunque in prestito. Le banche continuano a trarre profitto e di conseguenza i prezzi delle loro azioni ne traggono vantaggio.

Questo non vuol dire che i titoli bancari saranno immuni dai ritiri del mercato o addirittura da una recessione. Tuttavia, dovrebbero resistere meglio alla tempesta perché stanno guadagnando più entrate da prestiti con tassi più elevati.

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Tassi di interesse più alti e costruttori di case

A differenza delle banche, i costruttori di case soffrono durante i periodi di alti tassi di interesse a meno che non offrano anche finanziamenti ipotecari o collaborino con un prestatore.

I costruttori di case prendono in prestito denaro per acquistare i tratti di terra di cui hanno bisogno per costruire, acquistare materiali da costruzione e pagare il lavoro. Ottengono tassi di interesse più bassi sui loro prestiti mentre li rimborsano per intero, più rapidamente. Ciò migliora la loro redditività poiché il costo del prestito è minimo.

Tassi di interesse più elevati per i prestiti edilizi influiscono sulla redditività e sulle vendite di un costruttore di case. Gli ordini pre-costruzione e le vendite diminuiscono, le vendite di unità finite rallentano e il pagamento mensile per una casa finita aumenta.

In definitiva, questo spinge il prezzo fuori dalla portata degli acquirenti che potrebbero permettersi il pagamento prima dell'aumento del tasso di interesse. Un minor numero di vendite di case rende più difficile per il costruttore di case estinguere il prestito, costringendo il costruttore a prelevare denaro da altre aree dell'operazione.

È probabile che un costruttore di case con perdite e reddito operativo ridotto vedrà una riduzione del valore delle sue azioni a causa del calo del potere d'acquisto dei consumatori. I progetti vengono spesso abbandonati e il costruttore di case deve ristrutturarsi per sopravvivere fino a quando i tassi di interesse non scendono di nuovo.

Questo è stato visto in tutto il settore oggi. Alcuni costruttori di case stanno vendendo il loro inventario di case costruite a gruppi di investimento, non ad acquirenti, in modo che possano togliere l'inventario dai libri contabili e guadagnare entrate.

I prossimi mesi per i costruttori di case sembrano impegnativi poiché la Fed prevede di continuare ad aumentare i tassi di interesse. Ciò rallenterà ulteriormente il mercato immobiliare.

A lungo termine, tuttavia, ciò potrebbe avvantaggiare notevolmente i costruttori di case. Con scorte basse, possono costruire nuove case e addebitare un premio.

Tassi di interesse e stock di materiali da costruzione al dettaglio

Le azioni di materiali per la casa al dettaglio, come Home Depot e Lowe's, sono nella via di mezzo per quanto riguarda le loro prospettive. Da un lato, possono aspettarsi un aumento delle vendite poiché le persone sceglieranno di aggiornare e ristrutturare la loro casa attuale invece di acquistarne una nuova.

D'altra parte, l'inflazione è ancora alta, rendendo difficile per le persone permettersi le spese quotidiane. Ciò potrebbe mettere in secondo piano i progetti di ristrutturazione della casa.

Per gli investitori, sarà importante guardare i livelli di inventario e i rapporti sugli utili di questi rivenditori. Questi daranno un'idea se le persone scelgono di aggiornare le loro case o se l'inflazione è troppo alta.

Conclusione

L'industria immobiliare costituisce una parte importante dell'economia statunitense. Con i tassi di interesse in aumento, puoi aspettarti che i prezzi delle case si calmino e scendano. L'impatto che ciò avrà sulle industrie collegate al mercato immobiliare varia.

Alcuni settori, come i titoli bancari, dovrebbero gestire bene il cambiamento del mercato immobiliare. Ma i costruttori di case potrebbero affrontare un inverno e una primavera difficili. Come investitore, la tua migliore opzione è diversificare per limitare il rischio.

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