Cos'è il "Debito Zombie"? Perché i proprietari di case devono affrontare il pignoramento di vecchi mutui.

Rose Prophete pensava che il secondo mutuo ipotecario sulla sua casa di Brooklyn fosse stato risolto circa un decennio fa, fino a quando non ha ricevuto documenti che affermavano di dover più di $ 130,000.

"Sono rimasto scioccato", ha detto Prophete, che ha rifinanziato la sua casa bifamiliare nel 2006, sei anni dopo essere arrivata da Haiti. “Non conosco nemmeno queste persone perché non mi hanno mai contattato. Non mi hanno mai chiamato”.

Prophete fa parte di un'ondata di proprietari di case che affermano di essere stati colti di sorpresa dall'inizio di azioni di preclusione sulle loro case per i secondi prestiti contratti più di un decennio fa. I trust e i gestori di mutui ipotecari dietro le azioni affermano che i prestiti sono stati inadempienti anni fa.

Alcuni di questi proprietari di case affermano di non essere nemmeno consapevoli di avere una seconda ipoteca a causa delle strutture di prestito confuse. Altri credevano che i loro secondi prestiti fossero stati accordati con le prime rate del mutuo o perdonati. In genere, affermano di non aver ricevuto dichiarazioni sui loro secondi prestiti per anni quando hanno rimborsato i loro primi mutui.

Ora gli viene detto che i prestiti non erano morti dopotutto. Invece, sono ciò che i critici chiamano "debito zombie": vecchi prestiti con nuove azioni di riscossione.

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Devo pagare il debito degli zombi?

Sebbene nessuna agenzia del governo federale tenga traccia del numero di azioni di preclusione su seconde ipoteche, gli avvocati che aiutano i proprietari di case affermano che negli ultimi anni sono aumentate. Gli avvocati dicono che molti dei prestiti sono di proprietà di acquirenti di mutui in difficoltà e vengono perseguiti ora perché i valori delle case sono aumentati e c'è più equità in loro.

"Li hanno trattenuti, non avendo alcuna comunicazione con i mutuatari", ha detto Andrea Bopp Stark, un avvocato del National Consumer Law Center di Boston. “E poi all'improvviso stanno uscendo dalla falegnameria e stanno minacciando di precludere perché ora c'è valore nella proprietà. Possono pignorare la proprietà e ottenere effettivamente qualcosa dopo che i primi mutui sono stati estinti.

La storia continua

Gli avvocati dei proprietari dei prestiti e le società che li forniscono sostengono che stanno perseguendo un debito legittimamente dovuto, indipendentemente da ciò che credeva il mutuatario. E dicono che stanno agendo legalmente per reclamarlo.

Come è successo?

Le azioni giudiziarie ora possono essere ricondotte alla fine del boom immobiliare all'inizio di questo secolo. Alcuni prevedono linee di credito di equità domestica. Altri derivano da mutui “80/20”, in cui l'acquirente poteva contrarre un primo mutuo a copertura di circa l'80% del prezzo di acquisto, e un secondo mutuo a copertura del restante 20%.

La scissione dei prestiti ha consentito ai mutuatari di evitare ingenti pagamenti anticipati. Ma i secondi prestiti potrebbero comportare tassi di interesse del 9% o più e pagamenti a mongolfiera. I sostenitori dei consumatori affermano che i prestiti, molti originati da prestatori screditati da allora, includevano termini predatori e venivano commercializzati in comunità di colore e quartieri a basso reddito.

L'ondata di persone in ritardo con i pagamenti del mutuo dopo l'inizio della Grande Recessione includeva i proprietari di case con un secondo prestito. Erano tra le persone che hanno approfittato dei programmi federali di modifica dei prestiti, rifinanziati o dichiarati falliti per aiutare a mantenere le loro case.

In alcuni casi i primi prestiti sono stati modificati ma i secondi no.

Quanti anni prima che il debito sia condonato?

Alcune seconde ipoteche in quel momento furono "svalutate", il che significa che il creditore aveva smesso di chiedere il pagamento. Ciò non significa che il prestito sia stato condonato. Ma questa è stata l'impressione di molti proprietari di case, alcuni dei quali apparentemente hanno frainteso la struttura del prestito 80/20.

Altri mutuatari affermano di aver avuto difficoltà a ottenere risposte sui loro secondi prestiti.

Nell'area di Miami, il pastore Carlos Mendez e sua moglie, Lisset Garcia, hanno firmato una modifica al loro primo mutuo nel 2012, dopo che le difficoltà finanziarie hanno provocato mancati pagamenti e una dichiarazione di fallimento. La coppia aveva acquistato la casa a Hialeah nel 2006, due anni dopo essere arrivata da Cuba, e vi aveva cresciuto le due figlie.

Mendez ha affermato di non essere in grado di ottenere risposte sullo stato della loro seconda ipoteca dalla banca e alla fine gli è stato detto che il debito era stato cancellato o sarebbe stato cancellato.

Quindi, nel 2020, hanno ricevuto documenti di preclusione da un altro debitore.

Il loro avvocato, Ricardo M. Corona, ha detto che gli è stato detto che devono $ 70,000 in pagamenti scaduti più $ 47,000 in capitale. Ma ha detto che i registri mostrano che il prestito è stato cancellato nel 2013 e che i titolari del prestito non hanno diritto al pagamento degli interessi derivanti dagli anni in cui la coppia non ha ricevuto dichiarazioni periodiche. Il caso è pendente.

"Nonostante tutto, stiamo combattendo e confidando nella giustizia, mantenendo la nostra fede in Dio, così possiamo risolvere questo problema e mantenere la casa", ha detto Mendez in spagnolo.

I secondi prestiti sono stati impacchettati e venduti, alcuni più volte. Le parti dietro le azioni giudiziarie che sono state avviate per riscuotere i soldi ora sono spesso investitori che acquistano i cosiddetti mutui ipotecari in difficoltà a forti sconti, affermano i sostenitori. Molti degli acquirenti di debito sono società a responsabilità limitata che non sono regolamentate nel modo in cui lo sono le grandi banche.

L'attore nell'azione sulla casa di Mendez e Garcia è elencato come Wilmington Savings Fund Society, FSB, "non a titolo individuale ma esclusivamente come amministratore del BCMB1 Trust".

Una portavoce di Wilmington ha affermato che funge da fiduciario per conto di molti trust e non ha "alcuna autorità in merito alla gestione degli immobili in portafoglio". Gli sforzi per trovare qualcuno associato a BCMB1 Trust per rispondere alle domande non hanno avuto successo.

Alcune persone che devono affrontare il pignoramento hanno intentato le proprie azioni legali citando requisiti federali relativi a dichiarazioni periodiche o altre leggi sulla protezione dei consumatori. In Georgia, una donna che rischiava il pignoramento ha affermato presso un tribunale federale di non aver mai ricevuto avvisi periodici sulla sua seconda ipoteca o avvisi quando è stata trasferita a nuovi proprietari, come richiesto dalla legge federale. Il caso è stato risolto a giugno in condizioni riservate, secondo le dichiarazioni del tribunale.

Come posso sbarazzarmi del debito di zombi?

A New York, Prophete è uno dei 13 querelanti in una causa federale che afferma che il debito ipotecario viene richiesto oltre il termine di prescrizione di sei anni di New York, con conseguenti violazioni della legge federale e statale.

"Penso che ciò che lo rende così pernicioso sia che questi sono proprietari di case che hanno lavorato molto duramente per essere aggiornati sui loro prestiti", ha detto Rachel Geballe, vicedirettore dei servizi legali di Brooklyn, che sta discutendo il caso con The Legal Aid Society. "Pensavano di prendersi cura del loro debito."

Gli imputati in quella causa sono il prestatore di servizi SN Servicing e lo studio legale Richland e Falkowski, che rappresentavano fondi ipotecari coinvolti nelle azioni giudiziarie, tra cui BCMB1 Trust, secondo la denuncia. Nelle dichiarazioni in tribunale, gli imputati contestano l'interpretazione dell'attore della prescrizione, affermano di aver agito correttamente e stanno cercando di archiviare la causa.

"Le accuse nelle varie azioni di pignoramento ipotecario sono veritiere e non fuorvianti o ingannevoli", ha scritto l'avvocato Daniel Richland in una lettera al giudice. "Le accuse del querelante, al contrario, non sono plausibili e quindi giustificano il licenziamento."

Hanno contribuito la scrittrice dell'Associated Press Claudia Torrens e la ricercatrice Jennifer Farrar.

Questo articolo è apparso originariamente negli USA OGGI: Cos'è il "Debito Zombie"? I proprietari di case rischiano il pignoramento dei vecchi mutui.