Cosa significa l'aumento dei tassi di dicembre della Fed per acquirenti e venditori di case

Questo articolo è stato pubblicato in origine Bankrate.com.

La Federal Reserve ha alzato i tassi di interesse per la settima volta consecutiva quest'anno. Questa volta, però, l'aumento è minore: il presidente della Fed Jerome Powell ha annunciato un aumento di mezzo punto del tasso sui fondi federali il 14 dicembre, che è in calo rispetto agli aumenti di tre quarti di punto delle precedenti riunioni. Eppure, il l'ultima volta ha aumentato i tassi di tanto in un solo anno era negli anni '1980.

Nel tentativo di frenare la furiosa inflazione, la Fed ha aumentato i tassi di interesse di un quarto di punto a marzo 2022, poi di mezzo punto a maggio. Li ha sollevati ancora di più a giugno, di tre quarti di punto percentuale - che era, all'epoca, il più grande aumento dei tassi della Fed dal 1994 - e ha continuato a fare lo stesso a luglio, settembre e novembre.

Gli aumenti sono progettati per raffreddare un'economia che era in fiamme dopo il rimbalzo dalla recessione del coronavirus del 2020. Quella drammatica ripresa ha incluso un mercato immobiliare rovente caratterizzato da prezzi delle case record e livelli microscopici di inventario.

Tuttavia, dalla fine dell'estate il mercato immobiliare ha mostrato segni di raffreddamento, con un rallentamento dell'apprezzamento a livello nazionale e prezzi addirittura in calo in molti mercati. E i prezzi delle case sono guidati non solo dai tassi di interesse, ma da un complicato mix di fattori, quindi è difficile prevedere esattamente come gli sforzi della Fed influenzeranno il mercato immobiliare.

"La recessione immobiliare è qui", afferma Marty Green, preside dello studio legale Polunsky Beitel Green. "La grande domanda ora è quanto velocemente si diffonde al resto dell'economia".

Tariffe più elevate sono impegnative sia per gli acquirenti di case, che devono far fronte a pagamenti mensili più elevati, sia per i venditori, che registrano una domanda inferiore e/o offerte inferiori per le loro case.

"L'effetto cumulativo di questo forte aumento dei tassi ha raffreddato il mercato immobiliare e ha causato un rallentamento dell'economia, ma non ha fatto molto per abbassare l'inflazione", afferma Greg McBride, CFA, capo analista finanziario di Bankrate.

Come la Fed influisce sui tassi ipotecari

I Federal Reserve non fissa i tassi ipotecari e le decisioni della banca centrale non spostano i mutui così direttamente come fanno altri prodotti, come conti di risparmio e tassi di CD. Invece, i tassi ipotecari tendono a muoversi di pari passo con i rendimenti del Tesoro a 10 anni.

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Tuttavia, il comportamento della Fed dà il tono generale tassi del mutuo. Gli istituti di credito ipotecario e gli investitori osservano attentamente la banca centrale e i tentativi del mercato dei mutui di interpretare le azioni della Fed influenzano quanto paghi per il tuo mutuo per la casa.

L'aumento dei tassi di dicembre è stato il settimo aumento nel 2022, un anno che ha visto i tassi dei mutui oscillare selvaggiamente dal 3.4% di gennaio fino al 7.12% di ottobre prima di tornare indietro. “Tali aumenti riducono l'accessibilità degli acquisti, rendendo ancora più difficile per i redditi più bassi e acquirenti per la prima volta acquistare una casa", afferma Clare Losey, assistente economista di ricerca presso il Texas Real Estate Research Center presso la Texas A&M University.

Quanto incidono i tassi sui mutui sulla domanda di abitazioni?

Non c'è dubbio che i tassi ipotecari ai minimi storici abbiano contribuito ad alimentare il boom immobiliare del 2020 e del 2021. Alcuni pensano che sia stato il singolo fattore più importante a spingere il mercato immobiliare residenziale in overdrive.

Ora che i tassi sono aumentati più di quanto non siano stati in due decenni, in che modo ciò influirà sulle vendite e sui prezzi delle case? "I tassi dei mutui [hanno] causato l'effettiva cessazione dell'attività di rifinanziamento e il notevole rallentamento dell'attività di acquisto della casa", afferma Mike Fratantoni, capo economista della Mortgage Bankers Association. Non solo le vendite sono rallentate, ma gli economisti si aspettano un calo dei prezzi da pochi punti percentuali a più del 20%.

Tuttavia, a lungo termine, i prezzi delle case e le vendite di case tendono a resistere all'aumento dei tassi ipotecari, affermano gli economisti immobiliari. Questo perché i singoli eventi della vita che spingono all'acquisto di una casa - la nascita di un figlio, il matrimonio, un cambio di lavoro - non sempre corrispondono convenientemente ai cicli dei tassi ipotecari.

La storia lo conferma. Negli anni '1980, i tassi dei mutui sono saliti fino al 18%, eppure gli americani hanno ancora comprato case. Negli anni '1990, tassi dall'8% al 9% erano comuni e gli americani continuavano ad accaparrarsi case. Durante bolla immobiliare dal 2004 al 2007, i tassi ipotecari erano più alti di quanto non siano oggi e i prezzi sono aumentati vertiginosamente.

Quindi l'attuale rallentamento potrebbe essere più di un mercato surriscaldato ritorno alla normalità piuttosto che il segnale di un incidente incipiente. "La combinazione di tassi ipotecari elevati e forte crescita dei prezzi delle case negli ultimi anni ha notevolmente ridotto l'accessibilità economica", afferma Fratantoni. "La volatilità osservata nei tassi ipotecari dovrebbe diminuire una volta che l'inflazione inizierà a rallentare e il tasso di picco per questo ciclo di rialzi sarà visibile".

Per ora, tuttavia, il mercato immobiliare rimane difficile per gli acquirenti. "Il settore immobiliare è il più sensibile e subisce gli impatti più immediati dai cambiamenti della politica dei tassi di interesse della Federal Reserve", afferma Lawrence Yun, capo economista del NAR. "La morbidezza delle vendite di case riflette l'aumento dei tassi ipotecari di quest'anno".

Yun dice la media rata mensile del mutuo è balzato del 28 percento nell'ultimo anno, un piccolo shock adesivo che è destinato a ripercuotersi sull'economia immobiliare. "Mi aspetto che il ritmo dell'apprezzamento dei prezzi rallenti man mano che la domanda si raffredda e l'offerta migliora in qualche modo a causa della maggiore costruzione di case", afferma.

In effetti, la National Association of Realtors (NAR) afferma che la compressione degli alloggi si sta già attenuando con il calo della domanda. L'inventario delle case in vendita è salito a a Fornitura di 3.3 mesi a ottobre, rispetto a un'offerta record di 1.6 mesi a gennaio.

I prossimi passi per i mutuatari

Ecco alcuni suggerimenti per affrontare il clima di aumento dei tassi di interesse:

Cerca un mutuo. Acquisti intelligenti può aiutarti a trovare una tariffa migliore della media. Con il rallentamento del boom dei rifinanziamenti, gli istituti di credito sono ansiosi per la tua attività. "Condurre una ricerca online può far risparmiare migliaia di dollari trovando istituti di credito che offrono un tasso più basso e commissioni più competitive", afferma McBride.

Sii cauto con gli ARM. Mutui a tasso variabile stanno diventando più allettanti, ma McBride afferma che i mutuatari dovrebbero stare alla larga. "Non cadere nella trappola dell'utilizzo di un mutuo a tasso variabile come stampella di convenienza", afferma McBride. “C'è poco in termini di risparmio anticipato, una media di appena mezzo punto percentuale per i primi cinque anni, ma il rischio di tassi più elevati negli anni futuri incombe. I nuovi prodotti ipotecari regolabili sono strutturati per cambiare ogni sei mesi anziché ogni 12 mesi, che in precedenza era la norma.

Considera un HELOC. Mentre rifinanziamento ipotecario è in declino, molti proprietari di case si rivolgono a linee di credito per l'equità domestica (HELOC) per sfruttando l'equità domestica.

Questa storia era originariamente presente su Fortune.com

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