Cosa ci aspetta per gli alloggi nel 2023: rallentamento e arresto delle famiglie unifamiliari

Nel gennaio 2020 mi sono sbizzarrito con una previsione non solo sul 2020, ma per l'intero decennio. In qualche modo, mi sono perso la pandemia globale e la chiusura che sarebbe avvenuta poche settimane dopo. Quindi, è con una certa trepidazione che riprendo i pensieri sull'anno a venire con l'aiuto di un articolo del Wall Street Journal che esamina i dati del terzo trimestre del 2022. In poche parole, il mercato immobiliare ha già iniziato a rallentare e si ridurrà a un fermarsi nella prima metà del 2023. Ciò che verrà dopo dipenderà da ciò che gli acquirenti di contanti faranno con i loro soldi e se i governi prenderanno decisioni intelligenti o peggioreranno le cose.

La storia del Wall Street Journal (il Journal). ha un titolo sul comportamento dei grandi investitori nel mercato immobiliare, ma finisce per coprire i punti dati chiave rilevanti per formare un quadro dell'economia immobiliare, in particolare la proprietà unifamiliare e gli affitti. La proprietà è diventata una sorta di ossessione tra alcuni sostenitori e in particolare il porto di Cincinnati che ha ha aperto una campagna contro quelli che chiama "investitori istituzionali" o "investitori aziendali".

Ho sottolineato che è uno sforzo bizzarro, cercare di fermare gli investimenti in alloggi in affitto acquistando alloggi utilizzando i soldi delle vendite di obbligazioni agli investitori. La storia del Journal sottolinea che "l'acquisto di case da parte degli investitori è crollato del 30% nel terzo trimestre, segno che l'aumento tassi debitori e gli alti prezzi delle case che hanno spinto gli acquirenti tradizionali ai margini stanno facendo ritirare anche queste aziende. Forse questo raffredderà anche il fervore normativo attorno alla questione.

Ma i dati indicano che nel complesso c'è stato un "calo delle vendite complessive di case, che sono crollate con i tassi dei mutui in rapido aumento". L'acquisto di case unifamiliari da parte di investitori è spesso finalizzato alla loro ristrutturazione e quindi alla loro trasformazione in alloggi in affitto. La storia del Journal rileva che, Anche la crescita degli affitti ha iniziato a rallentare. Gli affitti per le case unifamiliari sono aumentati del 10.1% su base annua a settembre, in calo rispetto al 13.9% di aprile, secondo la società di dati immobiliari CoreLogicCLGX
.” Questo è ancora "più forte che nel mercato degli appartamenti". La vicenda ipotizza che il mercato degli affitti delle case unifamiliari abbia retto perché gli affittuari di quella tipologia hanno più soldi. Questo non è necessariamente il caso. Spesso, gli investitori più piccoli acquistano case allo stesso modo di quelli più grandi, e spesso questi servono famiglie più numerose con meno soldi.

Ma è anche vero che questi fornitori di alloggi "affrontare venti contrari dall'aumento delle valutazioni delle tasse sulla proprietà che si sono accompagnate a enormi aumenti dell'apprezzamento dei prezzi delle case". La frenesia degli acquisti dell'anno scorso ha spinto verso l'alto il valore degli asset, mettendo sotto pressione i proprietari non solo con valutazioni più elevate, ma affinché vendessero a proprietari occupanti, persone che volevano acquistare e non affittare.

Tutto questo sta accadendo in un momento in cui, come a Cincinnati, “i grandi proprietari in affitto sono sottoposti a un maggiore controllo da parte dei governi federali e locali." Ho già affrontato i problemi di proprietà altrove, ma è qui che tutto questo background aiuta a formare la base delle mie ipotesi su cosa ci aspetta quest'anno. Poiché gli acquirenti scoprono di non potersi permettere di acquistare a causa degli alti tassi di interesse e i venditori non riescono a trovare acquirenti che possano pagare abbastanza, ci saranno molti proprietari in difficoltà, soprattutto se si verifica una recessione e le persone iniziano a perdere il lavoro.

Come nel 2008 e nel 2009, le persone con denaro contante si troveranno nella posizione di alleviare questo problema acquistando lotti di terreni e abitazioni, e persino progetti che oggi sono in costruzione o finanziati. La storia del Journal lo conferma per gli investitori più grandi che suggerisce che stiano “preparando grandi fondi per accaparrarsi case. L'attività di gestione patrimoniale di JP Morgan ha dichiarato questo mese di aver formato una joint venture con il proprietario in affitto Haven Realty Capital per acquistare e sviluppare $ 1 miliardo in case. Ciò renderebbe "difficile trarne vantaggio per gli acquirenti tradizionali". Puoi dirlo di nuovo!

Man mano che il denaro a buon mercato si esaurisce e le persone perdono il lavoro, molti, inclusi sviluppatori e costruttori, cercheranno disperatamente di salvarsi. l'ho segnalato altrove, il mercato immobiliare non produrrà molte abitazioni nel 2023; sarà semplicemente troppo rischioso avviare qualsiasi progetto in un ambiente descritto nella storia del Journal. Man mano che la produzione si ferma e coloro che hanno denaro acquistano terreni, alloggi e progetti, le città in particolare saranno pronte per un enorme aumento dei prezzi quando la domanda tornerà più avanti nell'anno o nel 2024.

È probabile che i governi locali facciano due cose. In primo luogo, come a Cincinnati, saranno tentati di punire gli investitori o altri che acquistano proprietà in contanti. Questo non aiuterà, ma renderà il futuro più oscuro. Scacciare gli investitori significherà semplicemente pignoramenti e fallimenti per aziende e proprietari troppo estesi, danneggiando ulteriormente l'offerta. Anche le banche non avranno molta fortuna a trasferire proprietà. La seconda cosa che alcune città faranno è niente. Anche se questo non peggiorerà la situazione futura, aprirà semplicemente la strada al panico in seguito, quando i prezzi aumenteranno a causa della tensione dell'offerta.

Ciò che le città possono e dovrebbero fare ora è sospendere tutte le normative che non sono rilevanti per la salute e la sicurezza, accelerare le autorizzazioni in modo drammatico e utilizzare tutte le risorse che ha per investire nel completamento di progetti in difficoltà. I governi locali potrebbero anche acquistare terreni a buon mercato e poi girare in un secondo momento, consegnando la terra a Community Land Trust quando il mercato ritorna.

Le città che hanno una certa intuizione e si concedono flessibilità vinceranno la futura ripresa, consentendo a se stesse di puntare sull'accessibilità economica come chiave per attrarre nuovi posti di lavoro. Coloro che non fanno nulla o insistono nell'attaccare gli investitori o imporre più regole, si ritroveranno, prevedibilmente, con l'inflazione nel mercato immobiliare. Ciò non danneggerà gli investitori che guadagneranno denaro, ma danneggerà le persone che lottano per sbarcare il lunario e vedranno le loro fortune rallentare mentre gli altri aumentano.