Cosa sta succedendo con i prezzi delle case mentre i tassi dei mutui scendono

Il mercato immobiliare statunitense raffreddata abbastanza drammaticamente lo scorso anno, dopo che i tassi dei mutui sono più che raddoppiati rispetto ai minimi storici. I prezzi delle case, tuttavia, sono stati più vischiosi.

I prezzi hanno iniziato a scendere lo scorso giugno, ma sono ancora più alti rispetto a un anno fa. Ora, poiché la domanda sembra tornare sul mercato, a causa di un leggero calo calo dei tassi ipotecari, i prezzi stanno spingendo indietro.

A dicembre, l'ultima lettura, i prezzi delle case negli Stati Uniti erano superiori del 6.9% anno dopo anno, secondo CoreLogic. Questo è stato il tasso di apprezzamento annuo più basso dalla fine dell'estate del 2020. Lo scorso aprile, l'apprezzamento annuale dei prezzi ha raggiunto un massimo del 20%.

Il calo dei prezzi delle case rifletteva domanda di alloggi più debole, poiché l'inflazione, i tagli ai posti di lavoro e l'incertezza nell'economia si sono accumulati sulla barriera eretta dai tassi ipotecari più elevati. Ma i tassi ipotecari hanno iniziato a scendere a dicembre ei prezzi hanno reagito immediatamente. Il raffreddamento è continuato, ma non tanto quanto nei mesi precedenti.

"Mentre i prezzi hanno continuato a scendere da novembre, il tasso di calo è stato inferiore a quello osservato in estate e rappresenta ancora solo un calo cumulativo dei prezzi del 3% rispetto al picco della scorsa primavera", ha affermato Selma Hepp, capo economista di CoreLogic.

Hepp osserva che alcune delle aree esurbane che sono diventate popolari durante i primi anni della pandemia e che hanno visto i prezzi aumentare bruscamente stanno ora registrando correzioni più ampie. Ma lei non si aspetta che durerà a lungo.

"Mentre la decelerazione dei prezzi probabilmente persisterà nella primavera del 2023, quando il mercato vedrà probabilmente alcuni cali anno su anno, il recente calo dei tassi sui mutui ha stimolato la domanda degli acquirenti e potrebbe tradursi in una stagione degli acquisti di case più ottimistica di quanto molti si aspettassero, Ha detto Hepp.

Un mensile indagine sul sentimento di acquisto della casa di Fannie Mae ha mostrato un aumento a gennaio per il terzo mese consecutivo. I consumatori intervistati hanno affermato di aspettarsi ancora di vedere i prezzi scendere o appiattirsi nel corso del prossimo anno, ma la quota di coloro che pensano che sia un buon momento per vendere una casa è aumentata al 59% dal 51%.

Più inventario sul mercato aiuterebbe a riportare più acquirenti sul mercato. Aneddoticamente, gli agenti immobiliari stanno segnalando un aumento anticipato del solito nel mercato primaverile, con case aperte che hanno visto più traffico pedonale nelle ultime settimane. Alcuni hanno anche segnalato il ritorno delle guerre di offerte.

Anche i costruttori di case della nazione stanno segnalando un aumento della domanda. Il sentimento dei costruttori di case a gennaio è aumentato per la prima volta in 12 mesi, ha affermato l'Associazione nazionale dei costruttori di case. I costruttori hanno riportato aumenti delle vendite correnti, del traffico degli acquirenti e delle aspettative di vendita nei prossimi sei mesi. I tassi ipotecari più bassi stanno guidando la nuova domanda.

"Con i tassi ipotecari che si prevede continueranno a diminuire entro la fine dell'anno, le condizioni di accessibilità dovrebbero migliorare, e questo aumenterà la domanda e riporterà più acquirenti sul mercato", ha affermato Robert Dietz, capo economista di NAHB.

L'indice di convenienza domestica del NAHB ha iniziato quest'anno al livello più basso da quando ha iniziato a monitorare la metrica un decennio fa. Ma i tassi più bassi stanno iniziando a capovolgere la situazione.

Se i prezzi delle case continuano a diminuire al tasso medio degli ultimi sei mesi, la crescita annuale dei prezzi delle case potrebbe finalmente diventare negativa entro i prossimi tre mesi, secondo un nuovo rapporto di Black Knight. Ora sono necessari quasi $ 600 (+ 41%) in più per effettuare il pagamento mensile del mutuo sulla casa a prezzo medio utilizzando un mutuo a 20 anni in calo del 30% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Le domande di mutuo per l'acquisto di una casa, l'indicatore più attuale della domanda, sono aumentate per tutto gennaio e la prima settimana di febbraio, anche se è ancora inferiore rispetto allo stesso periodo di un anno fa, quando i tassi erano quasi la metà di quelli attuali.

"Possiamo vedere segnali definitivi di un aumento di gennaio dei prestiti per l'acquisto su tassi più bassi e prezzi delle case leggermente inferiori", ha affermato Ben Graboske, presidente di Black Knight Data and Analytics. "Ma l'accessibilità ha ancora una morsa su gran parte del mercato".