Cosa sta succedendo con i tassi ipotecari e i prezzi delle case in questo momento?

Punti chiave

• Secondo Goldman Sachs, è molto probabile che i prezzi delle case mantengano nel prossimo anno, anche se sono aumentati del 43% da prima della pandemia.
• Gli aumenti dei tassi della Fed hanno reso più costoso prendere in prestito denaro e si prevede che i tassi aumenteranno solo nei prossimi 12 mesi.
• Se devi acquistare una casa nel prossimo anno, è probabile che le tariffe siano più basse ora di quanto non saranno nei prossimi mesi.

Negli ultimi due anni, il mercato immobiliare ha registrato una domanda estrema e un'offerta limitata, che ha portato a massicci aumenti dei prezzi in un breve periodo.

Allo stesso tempo, l'inflazione è aumentata vertiginosamente in tutto il mondo, anche qui negli Stati Uniti. Per tenere sotto controllo l'inflazione, la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse nel marzo 2022, rendendo i prestiti più costosi oltre a prezzi base più elevati.

In che modo il paesaggio di oggi è diverso da quello di due anni fa?

Nel 2020, il prezzo di listino medio di una casa americana era di $ 374,500, con tassi di interesse medi sui mutui a 30 anni pari al 3.11%.

Oggi, il tasso di interesse medio è del 7.06%, con prezzi medi delle case fino a $ 525,000.

Ciò significa che se hai acquistato una casa due anni fa con un mutuo di 30 anni e uno sconto del 20%, l'acquisto medio ti sarebbe costato $ 536,551 in capitale e interessi nel corso del tuo prestito.

L'acquisto medio nel mercato attuale ti costerebbe $ 1.11 milioni in capitale e interessi nel corso di un mutuo di 30 anni con un calo del 20%. Questa è una differenza di oltre mezzo milione di dollari quando hai finito di pagare il mutuo.

I tassi di interesse sono più alti oggi perché la Federal Reserve sta tentando di farlo frenare l'inflazione. I prezzi sono più alti per alcuni motivi. In primo luogo, gli Stati Uniti erano in una carenza di alloggi prima della pandemia. Questo ci ha messo in una posizione già brutta quando le cose hanno preso una brutta piega.

Durante la pandemia, molti impiegati hanno deciso di trasferirsi con la ritrovata libertà del lavoro a distanza. Molti si sono trasferiti in località meno costose. Ciò ha anche aumentato la domanda e fatto aumentare i prezzi attraverso guerre di offerte.

I prezzi delle case stanno scendendo?

È ancora presto per decidere se i prezzi delle case sono su una tendenza al ribasso. Mentre i prezzi delle case tendono ad avere un cambiamento stagionale al ribasso con il passare dell'estate, quest'anno i numeri sono stati superiori alla media. Di solito vediamo una diminuzione del 2% da giugno ad agosto, ma quest'anno la diminuzione è stata del 6%. Sembra promettente per gli aspiranti acquirenti.

Tuttavia, è importante guardare questi numeri nel contesto. Nell'agosto 2022 i prezzi erano superiori del 7.7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Da una prospettiva a più lungo termine, i prezzi delle case potrebbero ancora aumentare. Bisognerà aspettare di vedere i numeri dell'Autunno e dell'Inverno per avere risposte più definitive.

I prezzi rimangono così alti perché c'è un carenza di scorte. Sebbene le nuove build siano aumentate del 12.2% ad agosto, possiamo attribuirlo in parte a problemi della catena di approvvigionamento. Molti costruttori non sono stati in grado di ottenere le forniture di cui avevano bisogno per lavorare ai loro progetti e molte di queste forniture sono finalmente arrivate a loro alla fine dell'estate in una grande esplosione.

Solo perché abbiamo visto nuove costruzioni aumentare il mese scorso non significa che aumenteranno l'inventario per le famiglie americane. La maggior parte dell'aumento dell'inventario sarà nei mercati commerciali, aspiranti proprietari terrieri che cercano di affittare nuove unità agli inquilini.

Molti americani sono stati esclusi dal mercato poiché i prezzi delle case sono saliti alle stelle negli ultimi due anni. Ciò significa che nel mercato degli affitti c'è più domanda del solito, quindi è qui che gli sviluppatori hanno concentrato le loro energie. Se guardiamo ai progetti abitativi multifamiliari con cinque o più unità esclusivamente, le nuove costruzioni sono salite alle stelle, in aumento del 28.6%.

Un altro motivo per cui questo aumento temporaneo non dovrebbe essere interpretato come un motivo di rilassamento è che i permessi per futuri progetti di costruzione di case sono diminuiti del 10% alla fine dell'estate. Guardando al futuro, possiamo aspettarci di vedere un inventario ancora più stretto nel mercato immobiliare a prezzi accessibili, anche se le case a prezzi più alti restano sul mercato per mesi alla volta.

Con meno domanda a prezzi più alti, meno potenziali venditori sono desiderosi di elencare. L'opportunità che c'era l'anno scorso è diminuita, con le case sul mercato più a lungo. Le vendite di case elencate tra $ 250,000 e $ 500,000 sono diminuite del 14% dal 2021 al 2022, in parte perché c'è meno inventario in questa fascia di prezzo con l'aumento dei prezzi delle case.

Ma anche le vendite sulle case più costose sono diminuite. Quelli con prezzi di listino compresi tra $ 750,000 e $ 1 milione sono scesi del 3%.

Prezzi più alti e scorte meno accessibili non sono l'unico motivo per cui le persone hanno rallentato l'acquisto di case nel 2022, però. C'è anche la questione degli aumenti dei tassi di interesse federali.

I tassi sui mutui salgono ulteriormente?

A partire da marzo 2022, la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse. Ciò rende il prestito, incluso il prestito tramite un mutuo, più costoso.

Mercoledì 21 settembre 2022, la Fed ha annunciato un altro aumento del tasso di 0.75 punti percentuali. Ciò rende l'attuale tasso dei fondi federali dal 3% al 3.25% e dovrebbe solo aumentare. È probabile che vedremo altri due cicli di rialzi per un totale di ulteriori 1.25 punti percentuali entro la fine dell'anno.

La Fed sta attualmente suggerendo che i tassi potrebbero salire fino al 4.6% nel 2023.

Le stime all'inizio di ottobre 2022 mettono il tasso medio su un mutuo a 30 anni al 7.06%. Sebbene sia ragionevole aspettarsi che i tassi aumenteranno ulteriormente, resta da vedere quanto più alto resta.

L'aumento dei tassi di prestito non solo scoraggia gli acquirenti, ma scoraggia i venditori anche dall'elencare le loro proprietà in primo luogo, aggravando ulteriormente la carenza dal lato dell'offerta. Molti di questi venditori presumibilmente stipulerebbero nuovi mutui quando vendono la loro vecchia casa.

La maggior parte degli americani con tassi garantiti da un mutuo quando erano inferiori al 6%, quindi elencare la propria proprietà potrebbe significare aumentare i costi di finanziamento su qualsiasi nuova proprietà.

Devo acquistare ora o aspettare più a lungo?

È concepibile che l'acquisto prima o poi possa far risparmiare denaro sui tassi di interesse. Ma è difficile vedere come un acquirente, in particolare un acquirente per la prima volta, vinca in questo mercato.

Mentre stiamo assistendo a diminuzioni dei prezzi a breve termine e aumenti dei prezzi a lungo termine, Goldman Sachs prevede effettivamente che i prezzi rimarranno gli stessi fino al 2023, con un aumento o una diminuzione media dello 0%. Sebbene possano verificarsi diminuzioni regionali, si prevede che le medie nazionali rimarranno esattamente dove sono ora.

Se i prezzi salgono o scendono sarà molto variabile a seconda del mercato locale.

Potrebbe non esserci un aumento dei prezzi a livello nazionale, ma è molto probabile che i tassi aumentino per tutto il 2023, fino a quando la Fed non raggiungerà il 4.6%. Dopodiché, i tassi potrebbero rimanere elevati per un po' o essere ridotti, a seconda di come appare l'inflazione. È quasi impossibile prevedere come saranno l'offerta e la domanda a quel punto.

Se non hai bisogno di muoverti subito, potresti decidere di aspettare fino al 2024 o quando la Fed ricomincia ad abbassare i tassi. C'è più rischio e incertezza sull'equazione dei prezzi così lontano.

Linea di fondo

I prezzi di listino sulle case restano elevati. I tassi di interesse sono costosi per i mutui: l'ultima volta che abbiamo visto tassi così alti è stato all'inizio degli anni 2000. Ma è estremamente probabile che il prestito diventi ancora più costoso nei prossimi 12 mesi, rendendo la decisione ancora più difficile per coloro che potrebbero aver bisogno di acquistare entro il prossimo anno.

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