Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare?

Punti chiave

• Le vendite di alloggi sono diminuite per il nono mese consecutivo, con transazioni in calo del 28.4% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
• Anche i prezzi medi sono scesi, raggiungendo i 379,100 dollari rispetto ai 413,800 dollari di giugno.
• Arriva mentre i tassi dei mutui continuano a salire rapidamente, oscillando intorno al 7% da meno del 3% alla fine del 2021.
• Per gli acquirenti per la prima volta significa potenzialmente adottare una visione a lungo termine sui loro piani di acquisto della casa, con l'investimento un'opzione da considerare per aumentare il loro acconto.

Le vendite di alloggi continuano a diminuire mentre ottobre segna il nono mese consecutivo in cui abbiamo assistito a numeri in calo. Ha registrato un calo delle vendite del 5.9% rispetto al mese precedente, con dati annuali in calo del 28.4%.

È la tendenza al ribasso più lunga dal 1999 e sta inducendo gli analisti a chiedersi cosa potrebbe significare per il mercato immobiliare.

Perché proprio come molti dei dati economici che stiamo vedendo in questo momento, non è tutto negativo. Nonostante il numero di compravendite di case mostri una netta tendenza al ribasso, i valori medi hanno finora tenuto abbastanza bene.

Il prezzo medio delle case negli Stati Uniti ha toccato i $ 379,100 a ottobre, con un aumento del 6.6% rispetto ai 12 mesi precedenti. Tuttavia, non è tutto sugo, con quella cifra che è scesa dal suo massimo di giugno di $ 413,800.

Quindi cosa stiamo vedendo qui? Con i numeri delle vendite di case che continuano a scendere e il prezzo medio che scende dal massimo, è questo l'inizio di una flessione del mercato immobiliare? O il settore immobiliare sta semplicemente prendendo una pausa prima di ricaricarsi di nuovo?

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Perché il mercato immobiliare si sta raffreddando?

È chiaro che il caldo sta iniziando a uscire dal mercato immobiliare. Questo viene dal retro di un paio d'anni di crescita incredibilmente forte, nonostante lo sconvolgimento causato dalla pandemia di Covid-19.

La possibilità di lavorare da remoto (e la probabile crisi esistenziale vissuta da molti!) ha portato a un settore immobiliare molto attivo che ha visto la Indice dei prezzi delle case negli Stati Uniti crescere del 37.22% tra il primo trimestre del 1 e il primo trimestre del 2020.

Ora sembra che la marea stia cambiando, ma perché?

Bene, possiamo dare la colpa alla Fed. La colpa è probabilmente un po' dura, ma la realtà è che il mercato immobiliare è direttamente influenzato dall'aumento dei tassi di interesse. In questo momento la Fed sta combattendo duramente l'inflazione, che ha portato a quattro aumenti consecutivi dei tassi di 0.75 punti percentuali.

Sarebbe una grande escursione se accadesse solo una volta. Che accada quattro volte di seguito è una mossa seria.

Il tasso di base è direttamente collegato al tasso che i consumatori pagano per i mutui. L'idea alla base è che aumentando il tasso di interesse su mutui, carte di credito, prestiti personali e qualsiasi altra forma di credito, meno soldi nelle tasche posteriori dei consumatori per spendere in altre cose.

Una spesa inferiore significa minori entrate per le imprese, il che aiuta a rallentare la crescita economica e, infine, a ridurre l'inflazione.

E sta avendo un forte impatto sul mercato dei mutui.

La scorsa settimana, la media di 30 anni mutuo a tasso fisso negli Stati Uniti si è attestato al 6.61%, che è sceso leggermente dal 7.08% della settimana precedente. Si tratta di un enorme aumento rispetto alla fine del 2021, quando il tasso ipotecario medio era inferiore al 3%.

Questo singolo problema sta causando un problema significativo per il mercato immobiliare.

Se consideri una coppia in cerca della prima casa, negli ultimi mesi è diventata molto più cara. Avrebbero potuto risparmiare diligentemente per il loro acconto, con un budget in mente su ciò che potevano permettersi per la rata mensile del mutuo.

Probabilmente stavano tenendo d'occhio il mercato e potrebbero anche aver scelto alcune case che soddisfano le loro esigenze.

Ora, quella stessa coppia potrebbe scoprire che la casa dei loro sogni è improvvisamente fuori dalla loro portata finanziaria. Per un mutuo di $ 400,000 a un tasso di interesse del 3%, quella coppia avrebbe cercato un rimborso mensile di $ 1,686 al mese per una durata fissa di 30 anni.

Ora, con tassi intorno al 7%, lo stesso mutuo costerebbe loro $ 2,661 al mese.

Stessa casa, stesso prezzo, stesso acconto, ma un mutuo che costa quasi 1,000 dollari al mese in più. Per molti acquirenti, questo renderà l'acquisto della loro prima casa semplicemente insostenibile.

Non è solo un problema dell'acquirente per la prima volta

Questo stesso problema appare per i proprietari di case esistenti che vogliono cambiare casa. A volte è possibile trasferire un mutuo esistente su una nuova proprietà, ma in generale le persone vogliono cambiare casa per migliorare, piuttosto che ridimensionare.

In questo caso, molti traslochi dovranno aggiungere alcuni fondi aggiuntivi al loro mutuo, per facilitare il passaggio a una proprietà più grande o più esclusiva. Ancora una volta, questo è ora significativamente più difficile per le persone in quella situazione di quanto sarebbe stato sei o dodici mesi fa.

Questo provoca un rallentamento lungo tutta la catena. Meno traslochi significa meno immobili sul mercato in vendita e meno acquirenti alla ricerca di qualcosa di nuovo. Un'offerta inferiore di solito porterebbe a una domanda elevata, ma in questa situazione la domanda e l'offerta stanno diminuendo contemporaneamente.

Le prospettive del mercato immobiliare

Ovviamente non abbiamo la sfera di cristallo, ma è probabile che il trend attuale continui per un po' di tempo. Possiamo essere ragionevolmente fiduciosi su questo dato che il presidente della Fed Jerome Powell ha reso molto chiaro il suo intento sui tassi di interesse nel prossimo anno.

Mentre i tassi dei mutui sembrano alti ora, è probabile che aumentino molto. I dati effettivi rimarranno da vedere, ma la Fed ha indicato di vedere i tassi di base massimi vicini al 5% entro la fine del ciclo in corso.

Si tratta di un aumento di circa 0.75 punti percentuali rispetto al livello attuale, il che potrebbe significare tassi ipotecari superiori all'8%. Questo non è rialzista per il mercato immobiliare.

In questo momento gli acquirenti sono riluttanti a causa dei costi del mutuo molto più elevati. Man mano che i prezzi delle case inizieranno a scendere di più, i venditori diventeranno altrettanto riluttanti a vendere e sarà più probabile che mantengano semplicemente fino a quando non potranno raggiungere un valore di vendita più vicino a quello che era nel 2021.

È uno scenario comune nel mercato immobiliare. Escludendo un crollo totale come quello che abbiamo visto nel 2008, il settore va effettivamente in letargo poiché gli acquirenti ostinati resistono per un ottimo affare e i venditori ostinati ancorano i loro valori immobiliari al massimo precedente.

Come possono prepararsi gli acquirenti per la prima volta

Non lo addolciremo, acquistare la tua prima casa probabilmente diventerà molto più difficile prima che diventi più facile. Ma questo non vuol dire che non puoi fare nulla per migliorare le tue possibilità.

Uno dei modi migliori per aiutarti a salire sulla scala della proprietà è assicurarti che il tuo acconto sia il più grande possibile. Ovviamente questo significa risparmiare il più possibile, ma è anche importante far lavorare i soldi anche per te.

Se prevedi di acquistare una proprietà entro il prossimo anno o due, è probabile che attenersi a opzioni basate su contanti come i CD sia l'opzione migliore. Il lato positivo dell'aumento dei tassi di interesse è che pagheranno un po' più di interesse rispetto al passato, ma non sarà ancora niente di pazzesco.

Se hai tre anni o più prima che ti aspetti di essere sul mercato per una casa, hai più opzioni. Questo è il momento in cui puoi iniziare a cercare investimenti per aumentare il tuo deposito iniziale.

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