Quale REIT è un acquisto migliore?

Di tanto in tanto un investitore si imbatte in due titoli che sono entrambi performanti di alta qualità e pagano anche solidi dividendi. Quindi la parte più difficile è capire quale sia l'acquisto migliore.

Ciò è particolarmente vero con i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) all'interno dello stesso sottosettore. Due REIT possono avere molte somiglianze e ci vuole davvero un po' di due diligence per decidere quale sia lo stock migliore.

Dai un'occhiata a due REIT al dettaglio, entrambi con eccellenti track record. Ma uno se la cava leggermente meglio in una competizione estremamente serrata.

Proprietà al dettaglio nazionali Inc. (NYSE: NNN) è un REIT net-lease che possiede un gruppo diversificato di punti vendita indipendenti negli Stati Uniti National Retail Properties ha una base di locatari molto stabile con nomi come 7-Eleven, Sunoco, Best Buy, Camping World, BJ's Wholesale Club e Chuck E. Formaggio.

Realty Income Corp. (NYSE: O), che si autodefinisce The Monthly Dividend Company, possiede e gestisce anche immobili al dettaglio con contratti di locazione netta a lungo termine. I suoi inquilini sono aziende grandi e famose come Walgreens, 7-Eleven, CVS, Lowe's, Dollar General, FedEx e Walmart.

Dimensioni e diversità:

National Retail Properties ha un portafoglio totale composto da 3,349 proprietà in 48 stati. Le sue proprietà sono occupate al 99.4% con una durata media di locazione di 10.4 anni.

Realty Income possiede oltre 11,700 proprietà commerciali in 50 stati, Porto Rico, Regno Unito e Spagna. Il suo tasso di occupazione degli inquilini più recente è stato del 98.9%.

Il vantaggio va a Realty Income, che ha un portafoglio molto più ampio in più stati e anche una varietà di proprietà internazionali.

Prestazioni nel tempo

Nella performance a lungo termine dal 1995, National Retail Properties ha un rendimento totale, compresi i dividendi non reinvestiti, del 612.12% o 7.43% annuo, mentre il rendimento totale di Realty Income è 1,271.56%, o 9.82% annuo. Negli ultimi cinque anni, Realty Income detiene anche un vantaggio dal 7.07% al 5.46% nel rendimento totale.

Ma nelle ultime 52 settimane, National Retail Properties ha registrato un rendimento totale del 5.85%, mentre il rendimento totale di Realty Income è stato dello 0.61%. Anche tempi più brevi di uno e quattro mesi favoriscono leggermente le proprietà commerciali nazionali. Questa categoria è un pareggio, con Realty Income che ha ottenuto risultati migliori per periodi di tempo più lunghi e National Retail Properties che ha sovraperformato più recentemente.

La storia continua

Dividend Yield

National Retail Properties paga un dividendo annuo di $ 2.20, per un rendimento attuale del 4.77%. Realty Income paga un dividendo annuo di $ 2.982 per un rendimento attuale del 4.62%. Il vantaggio va a National Retail Properties, anche se i rendimenti sono vicini.

Crescita e stabilità dei dividendi

National Retail Properties ha aumentato i suoi dividendi per oltre 33 anni consecutivi. Negli ultimi cinque anni, National Retail Properties ha aumentato il suo dividendo trimestrale da $ 0.475 a $ 0.55, con un aumento del dividendo annuale da $ 1.90 a $ 2.20. Si tratta di un aumento del 15.7%.

Nello stesso lasso di tempo, Realty Income ha aumentato il suo dividendo mensile pagato da $ 0.2063 a $ 0.2482, con un aumento del dividendo annuale da $ 2.475 a $ 2.982, con un aumento del 20.4%. Nessuna delle due società ha sospeso o tagliato il dividendo negli ultimi cinque anni.

Realty Income è uno dei soli 65 S&P 500 Dividend Aristocrats perché ha dichiarato 630 dividendi mensili consecutivi e ha aumentato il suo dividendo 118 volte dalla sua offerta pubblica iniziale (IPO) nel 1994. Inoltre, paga il suo dividendo su base mensile, che è vantaggioso per gli investitori a reddito. La differenza di crescita è significativa. Un chiaro vantaggio per il reddito immobiliare.

Copertura dei dividendi tramite FFO

National Retail Properties ha fondi a termine dalle operazioni (FFO) di $ 3.12 e un dividendo annuale di $ 2.20, per un rapporto di pagamento del 70.5%. Realty Income ha un FFO forward di $ 4.01 e paga $ 2.982 in dividendi annuali, per un rapporto di pagamento del 74%. Il payout più basso dà un leggero vantaggio a National Retail Properties.

Multiplo FFO (Prezzo/FFO)

National Retail Properties ha un multiplo FFO (P/FFO) di 14.77, mentre Realty Income ha un multiplo FFO (P/FFO) di 16.13. Il multiplo più basso dà il vantaggio in questa categoria a National Retail Properties.

Rapporto debito

National Retail Properties ha un debito totale di $ 5.55 miliardi e il suo rapporto debito/capitale proprio è 73.93. Il debito totale di Realty Income è di $ 16.89 miliardi, ma il suo rapporto debito/capitale proprio è 62.88. Possedere molte più proprietà conferisce a Realty Income un debito più elevato, ma il rapporto debito significativamente inferiore significa che Realty Income vince questa categoria.

Risultati operativi più recenti

Entrambe le società hanno ottenuto solidi risultati operativi nel terzo trimestre.

Il FFO del terzo trimestre di National Retail Properties è stato di $ 0.79 per azione, in aumento dell'11.2% rispetto a $ 0.71 per azione nel terzo trimestre del 2021. I ricavi di $ 193.47 milioni sono aumentati del 7.2% rispetto a $ 180.36 milioni nel terzo trimestre del 2021.

Realty Income ha avuto un FFO nel terzo trimestre di $ 0.98, in aumento del 15.2% rispetto a $ 0.85 nel terzo trimestre del 2021. I ricavi di $ 837.3 milioni sono aumentati del 73.1% rispetto a $ 462.33 milioni nel terzo trimestre del 2021. I migliori risultati anno su anno danno un chiaro vantaggio per Realty Income.

Sommario

National Retail Properties detiene il vantaggio nelle categorie di rendimento da dividendi, copertura dei dividendi tramite FFO e multiplo FFO.

Realty Income ha il vantaggio in termini di dimensioni e diversità, crescita e stabilità dei dividendi, rapporto debito/PIL e risultati operativi più recenti. La performance nel tempo è stata fondamentalmente un pareggio, con National Retail Properties che ha fatto meglio nei periodi di tempo più brevi e Realty Income ha sovraperformato a lungo termine.

National Retail Properties detiene un vantaggio in tre categorie, mentre Realty Income era superiore in quattro categorie e c'era un pareggio.

Questi due REIT al dettaglio sono entrambi di alta qualità e la concorrenza era abbastanza serrata, ma lo stock leggermente migliore nel complesso è Realty Income.

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