Dati recenti suggeriscono che il mercato immobiliare si sta raffreddando rapidamente salgono i tassi sui mutui. Ma ci sono ragioni per rimanere ottimisti sulle abitazioni anche se gli economisti prevedono dolore.
Le vendite di case esistenti, che costituiscono la maggior parte del mercato, sono scese inaspettatamente del 7% a febbraio rispetto al mese precedente, poiché il tasso medio dei mutui a 30 anni è salito a circa il 4.1% a febbraio dal 3.6% di gennaio, secondo Bankrate. Gli economisti avvertono che è solo l'inizio, poiché la Federal Reserve inizia a inasprire la politica monetaria. La domanda di alloggi è in ritardo rispetto ai tassi ipotecari di due o tre mesi, afferma Aneta Markowska, capo economista di Jefferies.
"In conclusione, questo è il settore dell'economia più sensibile ai tassi di interesse e probabilmente si troverà in difficoltà" nella prima metà dell'anno, afferma Markowska. Ian Shepherdson, capo economista di Pantheon Macroeconomics, sottolinea che le richieste di mutuo sono già diminuite di oltre il 10% dal loro picco; afferma che è probabile che tali applicazioni diminuiscano ulteriormente nel secondo trimestre. “Il mercato è in calo; aspettarsi un indebolimento prolungato", afferma Shepherdson.
L'economia
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Gli avvertimenti di Wall Street sono giustificati, dato il problema dell'inflazione che la Fed ha appena iniziato ad affrontare. Il presidente della Fed Jerome Powell suggerito in un discorso il Lunedi che la banca centrale è pronta ad aumentare i tassi di interesse con incrementi di mezzo punto, forse non appena la sua riunione di maggio e possibilmente ben al di sopra del cosiddetto tasso neutro che rappresenta un'economia di destra. Anche se l'edilizia senza dubbio si indebolirà con l'aumento dei tassi di interesse, ci sono un paio di ragioni, a parte i dati demografici e la tendenza del lavoro da casa, per scommettere che questa volta resisterà meglio rispetto ai cicli di restrizione passati.
Per prima cosa, considera in cosa consiste Roberto Perli, responsabile della politica globale
levigatrice piper
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dice del tono "inconfondibilmente più da falco" di Powell, nonostante qualsiasi nuovo dato economico al momento in cui ha parlato pubblicamente. Agli elettori di ogni genere non piace l'inflazione e probabilmente i politici lo stanno facendo sapere a Powell, dice Perli. "I venti politici potrebbero cambiare rapidamente se l'inasprimento della Fed rallenta l'economia", aggiunge. "Non abbiamo dubbi sul fatto che Powell risponderebbe a quella situazione, proprio come sta rispondendo al contrario ora". In altre parole, l'abbaiare di Powell potrebbe essere peggiore del suo morso.
Ciò non significa che, per l'edilizia abitativa, un forte rallentamento economico sia un buon compromesso per tassi ipotecari più bassi. Si tratta semplicemente di dire che la Fed potrebbe scegliere di proteggere la crescita a scapito di portare l'inflazione dei prezzi al consumo, ora al 7.9%, a una distanza impressionante dal suo obiettivo del 2%.
È una scommessa che molti stanno facendo. Gli investitori continuano a investire denaro nelle abitazioni, nonostante i crescenti rischi macro, afferma Rick Palacios, direttore o ricercatore presso John Burns Real Estate Consulting. Nel trimestre più recente, gli acquisti degli investitori sono aumentati del 42% rispetto all'anno precedente e l'azienda afferma che gli investitori rappresentano ora il 33% degli acquisti di case negli Stati Uniti, circa cinque punti percentuali in più rispetto alla quota media dell'ultimo decennio.
Mentre alcuni acquirenti tradizionali di case hanno sicuramente accelerato i loro acquisti prima che la Fed aumentasse i tassi questo mese, gli investitori spesso acquistano case in contanti e non sono direttamente interessati dai tassi ipotecari, afferma Palacios. I grandi investitori stanno rapidamente prendendo quota dagli investitori mom-and-pop che da tempo costituiscono la stragrande maggioranza degli investitori immobiliari e stima che circa $ 60 miliardi di denaro istituzionale siano attualmente destinati allo spazio. “L'attività degli investitori è stata pazzesca l'anno scorso. Ora è ancora più folle,” dice.
La mania riflette le elevate aspettative di inflazione degli investitori. Stanno comprando immobili come siepi, parcheggiando contanti in un luogo dove possono aumentare gli affitti man mano che i salari e i prezzi complessivi salgono. Questo perché i problemi della catena di approvvigionamento non riescono a migliorare nel modo in cui economisti e responsabili politici hanno sperato. Per i costruttori di case, Palacios afferma che i problemi di fornitura stanno peggiorando poiché la Cina si blocca di nuovo in risposta all'aumento dei casi di Covid-19 e la guerra in Ucraina porta fuori dal mercato quantità significative di materie prime.
Tutto ciò sta esacerbando una carenza di alloggi che ha contribuito a far salire i prezzi di circa il 20% l'anno scorso. Per vedere come l'offerta limitata stia aiutando i valori delle case, c'erano circa un milione di case in più disponibili per la vendita quando i tassi dei mutui hanno raggiunto l'ultima volta il 4.5%, afferma Palacios. La sua azienda ha recentemente aumentato la stima di apprezzamento del prezzo delle case per il 2022 al 12% dall'8%.
Gli economisti affermano che l'aumento dei prezzi, soprattutto insieme all'aumento dei tassi ipotecari, sono un ostacolo per l'attività immobiliare a breve termine. Ma dato che le abitazioni rappresentano circa il 40% dell'indice dei prezzi al consumo e poiché i prezzi degli affitti seguono i prezzi delle case di circa 12-18 mesi, gli investitori possono aspettarsi che le abitazioni continuino a spingere l'inflazione. L'inflazione dovrebbe a sua volta spingere l'edilizia abitativa, quasi un quinto del prodotto interno lordo, al rialzo.
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Un modo per partecipare agli investitori in azioni è attraverso i fondi di investimento immobiliare. Lisa Shalett, Chief Investment Officer presso
Gestione patrimoniale Morgan Stanley
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recentemente suggerito di allocare di più alla classe di attività, con particolare attenzione al residenziale. Il
iShares immobiliare residenziale e multisettoriale
exchange traded fund (ticker: REZ) è uno che offre esposizione ad appartamenti e case unifamiliari, tra gli altri investimenti.
Nonostante i motivi per rimanere positivi sull'edilizia abitativa, gli investitori non possono ignorare che gli acquirenti occupati dai proprietari, e quindi più sensibili al tasso dei mutui, costituiscono ancora la maggioranza del mercato immobiliare. E, dice Palacios, con la rapidità con cui gli investitori hanno fatto salire i prezzi delle case, possono anche accelerare una flessione immobiliare se gli Stati Uniti dovessero cadere in recessione. Ma dato il numero e lo zelo degli investitori immobiliari e dato l'inventario ai minimi storici, Palacios afferma che gli investitori metterebbero rapidamente un minimo al di sotto dei prezzi. "Se non altro, sono ansiosi di vedere le opportunità che si presentano perché il mercato è stato così caldo", dice.
È un'arma a doppio taglio, poiché gli investitori che acquistano una quota maggiore di case peggiorano il problema dell'accessibilità economica che deve affrontare molti acquirenti e si traduce in affitti più elevati per coloro che non sono disposti o in grado di acquistare. Per ora, tuttavia, gli investitori possono aiutare a proteggere il mercato immobiliare, le azioni correlate e l'economia in generale da alcuni dei dolori che l'aumento dei tassi altrimenti renderebbe inevitabile.
Scrivere a Lisa Beilfuss presso [email protected]
