I prezzi delle case scenderanno con la minaccia di una recessione? Un report

Alcune persone sono investitori. Alcuni no. Ma tutti hanno interesse per l'alloggio.

Se non stai comprando, stai affittando, ma tutti abbiamo bisogno di un posto dove vivere. Questo è ciò che fa un'analisi alloggiamento così interessante. E nell'ultimo anno, con una zattera di incertezza che ha inondato il economia, il mercato immobiliare sembra essere a un bivio.

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Alcuni analisti chiedono correzioni su larga scala, con titoli che volano intorno al 10%, 15%, 20% di calo. scrissi questo pezzo lo scorso novembre sostenendo che le previsioni più drammatiche erano del tutto sbagliate, non riuscendo a vedere come gli scenari apocalittici potessero realizzarsi.

Ma mentre l'economia continua a vacillare in mezzo a una crisi del costo della vita, la guerra russa in Ucraina e restringimento dei tassi di interesse, diamo un'occhiata al panorama aggiornato.

Perché la gente pensa che i prezzi delle case scenderanno?

Innanzitutto, la parte ovvia. I tassi dei mutui sono andati alle stelle e per i prezzi delle case non va bene.

Quando il mondo è emerso da COVID, an crisi di inflazione sono emersi artisti del calibro di quelli che non si vedevano dagli anni '70. Per contrastare ciò, la Federal Reserve ha deciso di aumentare in modo aggressivo i tassi di interesse. Lo scopo è quello di risucchiare liquidità dall'economia, sopprimere la domanda e infine frenare l'inflazione.

Questo è il modo in cui le banche centrali combattono l'inflazione. L'unico problema è che, allo stesso tempo, l'aumento dei tassi di interesse sopprime gli investimenti e l'economia in generale. Quindi, mentre la domanda deve essere tirata dentro per ridurre l'inflazione, tirala troppo oltre e rischi una recessione. Questa è la corda tesa che la Fed sta cercando di camminare.

Sfortunatamente, l'inflazione è aumentata a un livello tale che le previsioni di consenso indicano una contrazione dell'economia fino al punto di recessione. Abbiamo già visto il Il Regno Unito affronta il caos economico ed Europa lotta sulla scia della guerra russa in Ucraina (e della crisi energetica che l'accompagna). Questi fattori hanno portato a previsioni che l'economia si contrarrà, con i prezzi delle case che seguiranno.

I tassi dei mutui sono saliti alle stelle

Naturalmente, c'è qualcosa di molto più diretto che sta portando a previsioni di calo dei prezzi delle case, e questo è l'importantissimo tasso ipotecario.

Le banche centrali che alzano i tassi di interesse influiscono gravemente sui pagamenti dei mutui. Il grafico sottostante mostra la rapidità con cui i tassi dei mutui sono saliti alle stelle, raggiungendo il punto più alto dal 2002 prima di scendere leggermente, ma ancora del 6.5% rispetto al quasi 2.5% all'inizio del 2021. Un balzo così grave fa schizzare alle stelle le rate del mutuo dei proprietari di case (gioco di parole, lo prometto).

Mentre la Fed statunitense ha aperto la strada con aumenti dei tassi di interesse, i tassi di interesse sono stati aumentati in tutto il mondo. Tuttavia, nonostante ciò, è importante guardare al mercato nel suo insieme. Non ci sono neanche lontanamente tanti mutui a solo interesse sul mercato oggi come negli anni passati. Non solo, ma questi tassi in aumento colpiscono maggiormente i mutui a tasso variabile, e questi sono diminuiti notevolmente in tutto il mondo sviluppato, come mostra il grafico sottostante del FT.

Questo non è il 2008

Tuttavia, nonostante ciò, non si può sostenere che i tassi ipotecari influiranno – e hanno – influenzato la domanda. Ma qualsiasi estrapolazione di precedenti periodi di ritiro o crisi è ingenua, a mio parere.

Ci sono molti titoli sconcertanti che avvertono di crolli su larga scala, che sono senza dubbio alimentati in parte dal disturbo da stress post-traumatico che molti hanno dovuto al Great Financial Crash (GFC). Ma questo è stato un evento da cigno nero guidato da una totale negligenza nel mercato immobiliare, innescato da una sorprendente crisi dei mutui subprime.

Oggi l'ambiente è completamente diverso. È difficile immaginare un crollo guidato dai subprime di tale portata, poiché quei punti deboli sono stati intonacati. Non solo, ma dopo la GFC, le banche hanno visto la regolamentazione inasprirsi e i loro coefficienti di riserva di capitale richiesti aumentare in modo significativo. Ciò ha portato a un sistema bancario notevolmente più sano e meglio capitalizzato. Non dimentichiamo che la crisi senza precedenti del 2008 e la successiva intaccatura dell'edilizia abitativa sono state esacerbate in modo massiccio dal caos causato da Lehman Brothers e da tutto il resto della banda bancaria.

Inoltre, stiamo partendo da un punto più alto. Riciclerò un grafico che ho utilizzato dalla mia ultima analisi sulle abitazioni, che dipinge un quadro ipotetico di un calo del 25% dei prezzi delle case in questo trimestre negli Stati Uniti. Non suona così minaccioso quando lo esprimi come "l'edilizia abitativa potrebbe scendere ai livelli più bassi in due anni”, vero?

Tuttavia, il grafico sopra sarebbe il caso ribassista definitivo. Un calo del 25% avrebbe conseguenze catastrofiche e lo scenario di cui sopra probabilmente traspare con il mercato azionario che si ritira in modo significativo, insieme al resto dell'economia.

Ma uso il grafico per mostrare fino a che punto i prezzi delle case sono aumentati in così poco tempo. Il prezzo medio di vendita di una casa era di $ 322,000 nell'aprile 2020. Poco più di due anni dopo, era di $ 455,000, ovvero un aumento del 41%. Perché comprare una moneta meme quando puoi comprare una casa?

I prezzi delle case potrebbero ancora scendere

Credo che i dati e gli schemi storici dimostrino semplicemente che i prezzi delle case non può scendere al livello previsto da questi scenari ultra-ribassisti. Mi aspetto una certa debolezza, certo, ma soprattutto nelle grandi città c'è un'ondata di domanda di alloggi e un'offerta insufficiente per soddisfarla.

Aggiungete il fatto che oggi il clima è più sano – sia in termini di capitalizzazione delle banche ma anche che c'è meno debito delle famiglie e il mercato del lavoro è rimasto resiliente nonostante l'aumento dei tassi di interesse – e i prezzi delle case dovrebbero essere in una posizione migliore per resistere a una recessione.

Il grande crollo finanziario del 2008 ha visto i prezzi delle case diminuire del 15% - 20% in alcune delle nazioni sviluppate più colpite. Con quanto è diverso il sistema oggi, trovo difficile credere che abbiamo il clima adatto a quell'autunno.

Tuttavia, non si può ignorare che ci sono diversi fattori che indicano non solo un rallentamento del settore immobiliare, ma anche un calo, ma non di tale entità. I rapporti tra prezzo e reddito della casa non sono eccessivamente buoni, mentre l'accessibilità economica è addirittura inferiore a quella del 2008.

Le ragioni per Essere pessimisti sono chiari. Il settore immobiliare ha già mostrato segni di indebolimento, ma solo lievemente. Ma questo non è lo stesso clima del 2008, ed è difficile immaginare un crollo degli alloggi, specialmente nei luoghi popolari e nelle grandi città.

Ma con l'inflazione ancora dilagante (nonostante più dati ottimistici nell'ultimo mese), una guerra in Europa e alti tassi di interesse, ci sono ancora una miriade di variabili al ribasso. L'aspettativa di base della maggior parte è quella a almeno un mite la recessione è inevitabile. Ad ogni modo, c'è molta incertezza e un momento difficile per l'economia, indipendentemente dal modo in cui la fai oscillare.