Il mercato immobiliare non riesce proprio a prendersi una pausa, con l'inventario delle case di rivendita che rimane basso e i tassi di interesse in aumento che rendono più difficile per gli acquirenti giustificare il salto.
E ora possiamo aggiungere i problemi finanziari del prestatore di mutui e l'aumento (e la caduta) di “mutui non qualificati” — ai fattori che aggravano un mercato già incerto.
Un rapporto di Fitch Ratings mostra che le nuove acquisizioni di mutui sono diminuite del 55% nel secondo trimestre del 2022 rispetto all'anno precedente. E mentre il freddo del mercato colpisce tutti i prestatori, i prestatori non bancari, in particolare quelli che si occupano di NQM, ne stanno sopportando il peso maggiore.
Ma cosa significano davvero i problemi legati a questi mutui NQM? E cosa significa per gli acquirenti non tradizionali che cercano di entrare nel mercato?
Da non perdere
Un pasticcio “non qualificato”?
I NQM utilizzano metodi non tradizionali di verifica del reddito e sono spesso utilizzati da coloro che hanno scenari di reddito insoliti, sono lavoratori autonomi o hanno problemi di credito che rendono difficile ottenere un mutuo ipotecario qualificato.
Lo sono stati in precedenza pubblicizzato come un'opzione per mutuatari meritevoli di credito che non possono altrimenti qualificarsi per i tradizionali programmi di prestito ipotecario.
Ma con First Guaranty Mortgage Corp. e Sprout Mortgage - una coppia di società specializzate in prestiti non tradizionali non idonei al sostegno del governo - che si sono arenate di recente, gli esperti immobiliari stanno iniziando a mettere in dubbio il loro valore.
First Guaranty ha presentato istanza di protezione dal fallimento in primavera, mentre Sprout Mortgage ha semplicemente chiuso all'inizio di quest'estate.
In documenti legati alla sua dichiarazione di fallimento, i leader di First Guaranty hanno affermato che una volta che i tassi di interesse hanno iniziato a salire, il volume dei prestiti è diminuito e ha lasciato la società con oltre 473 milioni di dollari dovuti ai creditori.
Nel frattempo, Sprout Mortgage, che faceva molto affidamento sugli NQM, è stata chiusa bruscamente a luglio. E anche la startup tecnologica immobiliare Reali ha chiuso.
Altri prestatori non bancari sono costretti a razionalizzare per rimanere a galla. Un rapporto di HousingWire afferma che gli istituti di credito al dettaglio Angel Oak, Lower.com e Keller Mortgage hanno tutti dovuto introdurre licenziamenti date le difficili condizioni del mercato.
Gli NQM segnalano un altro crollo immobiliare? Probabilmente no
La maggior parte degli osservatori del mercato immobiliare ritiene che le condizioni odierne, guidate da regole di prestito più rigide, significhino che è probabile che gli Stati Uniti evitino un crollo del mercato immobiliare in stile 2008.
Ma i fallimenti tra i prestatori non bancari potrebbero ancora avere un impatto significativo. La quota NQM del mercato totale dei primi mutui ha ricominciato a salire: i NQM rappresentavano circa il 4% del mercato durante il primo trimestre del 2022, raddoppiando dal minimo del 2% nel 2020, secondo CoreLogic, una società di analisi dei dati specializzata in il mercato immobiliare.
Parte di ciò che ha contribuito alla recente popolarità dei NQM sono le regole di prestito più rigide del governo.
Gli odierni NQM sono in gran parte considerati scommesse più sicure rispetto ai prestiti ultra rischiosi che hanno contribuito ad alimentare il crollo del 2008.
Tuttavia, molti istituti di credito NQM saranno sfidati quando i valori dei prestiti inizieranno a scendere, poiché molti sono ora con il Le mosse della Federal Reserve per aumentare i tassi di interesse. Quando i valori scendono, i prestatori non bancari non hanno sempre accesso a finanziamenti di emergenza o attività diversificate che possono attingere come i prestatori bancari più grandi.
Leggi di più: ['Stai fuori da 'Financial La La Land': Suze Orman afferma che la maggior parte degli americani deve farlo ora per sopravvivere alla prossima crisi] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?posizionamento=METÀ)
Le banche possono anche fare affidamento su prestiti qualificati più sicuri perché tengono conto della tradizionale verifica del reddito, rapporti di indebitamento più rigorosi e non presentano caratteristiche come pagamenti di soli interessi.
Tuttavia, le principali banche statunitensi stanno iniziando a vedere gli affari calmi grazie al rallentamento delle acquisizioni di mutui. Il rapporto Fitch sottolinea che Citi, JPMorgan e Wells Fargo hanno dovuto ridurre ciascuno il proprio personale e le proprie operazioni, mentre Satander è uscito dal mercato ipotecario statunitense all'inizio di quest'anno, collaborando con un'altra società per emettere mutui ai clienti.
È importante notare che se hai un mutuo tramite un prestatore che ora è in bancarotta o defunto, ciò non significa che il tuo mutuo vada via.
In genere, la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) lavora con altri istituti di credito per raccogliere mutui orfani e il processo avviene abbastanza rapidamente da evitare interruzioni nel pagamento del prestito.
Un numero li governa tutti
Mentre molti fattori trascinano il mercato immobiliare, un punto dati è quello più significativo: i tassi di interesse.
Con l'attenzione del laser della Fed sull'aumento dei tassi a inflazione fredda, ci sono poche ragioni per pensare che l'effetto sui prestiti e sul mercato immobiliare più ampio si attenuerà presto.
Tassi ipotecari più elevati — il tasso fisso medio a 30 anni è salito al 7% alla fine di ottobre - determinerà quanta casa possono permettersi.
(Ciò riguarda anche i venditori, molti dei quali alla fine diventeranno acquirenti e probabilmente dipenderanno dai prestiti.)
Tra un potenziale scossone tra i prestatori non bancari, regole di prestito più rigorose imposte alle banche e tassi più elevati della Fed, ci sono molte ragioni per cautela da tutte le parti:
Gli acquirenti, in particolare quelli che portano prestiti tradizionali al tavolo delle offerte, dovranno essere abbottonati. Inoltre assicurandosi che il loro credito sia in ordine per soddisfare i severi standard di prestito bancario, potrebbero dover prendere in considerazione altre tattiche, come offerte superiori al prezzo richiesto dal venditore e altre concessioni, come la rinuncia ai costi di riparazione per problemi scoperti durante l'ispezione.
D'altro canto, i venditori potrebbero essere più motivati offerte tutto in contanti, che in genere accelerano il processo di chiusura rimuovendo dal quadro i mutui tradizionali e l'aumento dei tassi di interesse.
Per quanto riguarda gli aspiranti venditori, potrebbero voler considerare di aspettare per mettere in vendita le loro case fino alla prossima ripresa. Nonostante le sacche geografiche di valori in aumento e l'elevata domanda, una più ampia tendenza al raffreddamento a livello nazionale potrebbe rendere il rimanere fermi una scelta prudente.
Cosa leggere dopo
Questo articolo fornisce solo informazioni e non deve essere interpretato come un consiglio. Viene fornito senza garanzie di alcun tipo.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html