Se sei nel mercato per un nuovo mutuo o se ne hai uno con un tasso di interesse regolabile, potresti preoccuparti che il Gli sforzi della Federal Reserve per soffocare l'inflazione aumenterà i tuoi costi abitativi.
Gli economisti affermano che esiste un legame tra le mosse della Fed e i tassi di interesse dei mutui, ma è fuorviante concentrarsi sugli aumenti della Fed dei tassi di interesse a breve termine. In effetti, il tasso di interesse medio per un mutuo fisso a 30 anni era mercoledì inferiore rispetto a una settimana fa, anche se la Fed era pronta ad aumentare i tassi a breve termine per la quarta volta in poco più di quattro mesi.
Il Federal Open Market Committee ha fatto proprio questo mercoledì, alzando il suo obiettivo per il tasso sui fondi federali — l'importo che le banche si addebitano a vicenda per i prestiti overnight — in un intervallo compreso tra il 2.25% e il 2.5%, in aumento dall'1.5% all'1.75%. Il suo obiettivo era compreso tra lo 0% e lo 0.25% fino a marzo.
Questo è un salto significativo, ma gli analisti non si aspettano che i tassi di interesse sui mutui rispondano molto, se non del tutto. Questo perché le mosse della Fed sui tassi di interesse hanno solo un effetto indiretto sui mutui e altri prestiti a lungo termine. Sono solo una delle molteplici forze in gioco nei tassi di interesse dei mutui.
Il ruolo della Fed
Gli aumenti del tasso sui fondi federali tendono a incresparsi sui mercati del credito, compresi i prestiti a lungo termine come i mutui. Se guardi il tasso di interesse per i buoni del Tesoro a 10 anni — che tende a muoversi nella stessa direzione degli interessi sui mutui — vedrai che è aumentato lentamente quando l'inflazione è decollata alla fine del 2021 e all'inizio del 2022, per poi aumentare quando la Fed ha iniziato ad aumentare il tasso sui fondi federali a marzo.
Ma il tasso di interesse sui Treasury a 10 anni, come il tasso medio per i mutui a 30 anni, ha raggiunto il picco a metà giugno ed è sceso nuovamente, nonostante il piano dichiarato della Fed di aumentare il tasso sui fondi federali molte altre volte quest'anno. Quella disconnessione indica una forza diversa in gioco: la gestione da parte della Fed degli asset relativi ai mutui nel suo bilancio.
La Fed ha continuato ad acquistare obbligazioni durante la recessione del 2007-09 e di nuovo durante la pandemia, acquistando titoli garantiti da ipoteca e buoni del Tesoro. L'aumento della domanda di tali titoli ha aumentato i loro prezzi, il che si è tradotto in tassi di interesse più bassi, ha affermato Paul Single, amministratore delegato ed economista senior del City National Rochdale. Queste mosse, combinate con la bassa inflazione e altri fattori, hanno contribuito a spingere i tassi di interesse dei mutui al di sotto del 3%.
Ora la Fed sta andando nella direzione opposta. Ha smesso di aumentare il suo bilancio a marzo e cominciò a ridurre le sue partecipazioni attraverso l'attrito: poiché le obbligazioni che già possiede maturano o vengono riscattate dai loro emittenti, la Fed acquisterà meno nuove obbligazioni per sostituirle. Entro settembre, prevede di ridurre le sue partecipazioni ogni mese di $ 35 miliardi in titoli garantiti da ipoteca e $ 60 miliardi in Treasury.
In altre parole, ha detto Single, la Fed è passata dall'acquisto di titoli per un valore di $ 120 miliardi al mese a consentire a $ 95 miliardi al mese di uscire dai suoi libri contabili. Sono più di 2.5 trilioni di dollari all'anno in obbligazioni che "qualcun altro dovrebbe comprare", ha detto Single.
Robert Heck, vicepresidente dei mutui per il broker di mutui online Morty, ha affermato che la Fed è stata "di gran lunga il più grande acquirente di titoli garantiti da ipoteca negli ultimi 15 anni". La sua decisione di ritirarsi da quel mercato aumenterà notevolmente l'offerta di quei titoli, facendo scendere i prezzi e aumentando i tassi di interesse, ha affermato Heck.
La Fed è stata esplicita sui suoi piani, tuttavia, e i prezzi dei titoli ora riflettono gli effetti previsti su domanda e offerta, ha affermato Heck. Tuttavia, ha affermato, qualsiasi cambiamento nel modo in cui i leader della Fed parlano dei loro piani per i titoli garantiti da ipoteca potrebbe causare ulteriori variazioni dei tassi di interesse.
E se la Fed iniziasse a vendere attivamente i suoi titoli garantiti da ipoteca, invece di lasciare che il suo portafoglio si riduca naturalmente, "probabilmente avrebbe un impatto negativo abbastanza grande sui tassi", ha detto Heck, il che significa che i tassi di interesse sui mutui aumenterebbero.
E l'inflazione?
Poi c'è il fattore X dell'inflazione, e in particolare l'inflazione che gli istituti di credito e gli investitori si aspettano in futuro.
L'ultimo aumento della Fed ha spinto il tasso sui fondi federali in quello che gli economisti considerano un territorio neutrale, né stimolando l'economia né rallentandola, ha affermato Single. Ma i prossimi aumenti pianificati dalla Fed spingeranno il tasso "ben nel territorio restrittivo", ha affermato Single, e "tutto ciò avrà un impatto sull'intera economia".
La Fed sta cercando di spezzare la febbre inflazionistica dell'economia senza portare il Paese in recessione, ma i soliti indicatori di salute economica lo sono confusamente confuso. Il prodotto interno lordo sta crollando e la fiducia dei consumatori è crollata, ma la disoccupazione rimane bassa, i profitti delle imprese sono in gran parte solidi e la spesa per consumi continua a crescere, anche se lentamente.
Se la Fed riesce a togliere il vapore dall'inflazione, ciò dovrebbe abbassare i tassi di interesse sui mutui, ha detto Heck. In effetti, ha aggiunto, gli investitori stanno mostrando segni di ritenere che l'inflazione possa aver raggiunto il suo picco.
Ma anche se girassimo l'angolo sull'inflazione, non aspettatevi di vedere subito un calo dei tassi di interesse. "Il mercato impiega molto tempo per perdonare completamente una grande mossa come questa", ha detto Heck.
Questa storia è originariamente apparso in Los Angeles Times.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html